警惕"一房一价"变异 开发商逐渐找到应对之策
    2011-06-10adminzhou
           在本轮房地产调控的组合拳中,“一房一价”的政策被认为是调控祭出的一把利剑。按照政策初衷,商品房销售时要公开房源,每一套房子明码标价。而业内人士皆知,“一房一价”政策背后还隐藏着一定的行政审批制度。相关部门可以通过“一房一价”,监测每一个楼盘的开盘价格,为其“量身审批”一个“合理的价格”,也可避免开发商日后随意涨价。

           前不久,相关的政府部门组织了对“一房一价”政策的大规模检查,通报违规楼盘,以示对这一政策的重视。实际上,对于开发商来讲,“一房一价”的执行并没有太大难度。在此政策之前,虽不要求公示,但是开发商手中对于每套房子的不同价格都有底单。政策落地后,只需要从程序上改进。但“一房一价”政策出台隐藏着的巨大杀伤力是:行业主管部门可以极大影响最终定价,似乎市场变化下的价格主导权随之不在开发商手中。
           面对政府“一房一价”政策的意图,开发商已渐渐的找到对策。近日,位居2010年北京豪宅之首的泰禾红御被媒体曝出,执行高报价、低成交价的销售策略。如,其在2009年11月8日开盘的一批房源,共有7套别墅上市,申请到的预售价为61500元-79000元/平米,但已成交房源的成交均价却仅为28681元/平米,成交均价基本低至预售价的四成左右。
           实际上,类似的现象,自“一房一价”政策执行以来,在不同的楼盘不同程度的出现。
           这种现象也类似于双簧的演出。面对审批制度下价格主导权的逐渐丧失,开发商申请预售证时,对于预售价格不断试探政府底线,报高价,为日后涨价留后路。此种现象使得“一房一价”不再反映真实的商品房价格,政策也就失去了价格透明、规范市场的意义。变异的“一房一价”政策,伤及政府公信力;“注水”过高的预售价格也损害开发商诚信。更重要的是,这使得购房人失去对市场的理性判断。
          “一房一价”若做到公开、透明,本可以平抑业内对于房价过快上涨的预期,使购房人理性决定是否出手,也可以在一定的时段、区域内平衡供需,起到一定的调控房价效果。但如果,一个一个虚高报价不断刺激市场,局部紊乱不可谓不会出现问题。
    此外,如果业内一直质疑统计的口径的“成交均价下降”等同为“房价下降”是伪降价信号,那么“一房一价”政策下,开发商采用的高报价策略,同样是行政化市场政策下的伪信号。
           当今,价格的问题在房地产业内已经极为敏感,更需及时挤掉“高价”水分、去伪存真,传递出客观的价格信息。房地产调控仍在攻坚,国家调控力度不减,目前是现有政策切实落地、观察效果的重要阶段,“政策变异”下的房地产调控之路将异常艰辛,“一房一价”的双簧变异必须警惕。
    开发商糊弄政府 "挠痒痒"罚单抑不住楼市泡沫
           广州市物价局4日对在楼房销售中违反相关规定的10个楼盘开出"罚单"。对违反商品房明码标价规定的4个楼盘拟处理意见是"责令改正,罚款5000元",其余楼盘皆为责令改正等行政处罚。

           广州市物价局4日对在楼房销售中违反相关规定的10个楼盘开出"罚单"。对违反商品房明码标价规定的4个楼盘拟处理意见是"责令改正,罚款5000元",其余楼盘皆为责令改正等行政处罚。
           今年5月1日正式实施"一房一价"政策以来,各地执行效果并不怎么好。北京、上海、武汉、石家庄等城市的部分项目,均未能做到"明码标价"。就此,新华社记者进行了一次调查,结果显示,"一房一价"遭遇"执行缩水",新政效果面临"打折"。比如,大部分楼盘执行"一房一价"的形式,多是在销售大厅的公告栏上张贴或是装订成册供购房者查询。但公示的内容仅限于每套销售总价、房屋面积等几项信息,而没有公布《商品房销售明码标价规定》中要求公示的其他内容。这足以说明,看似严厉无比的"一房一价"政策在落实过程中被开发商们刻意"糊弄"掉了,而广州市个别楼盘未落实相关规定就是一个较典型的代表。
           开发商出于利益驱动,出歪点子糊弄政府或可理解,但政府方面在处罚违法违规问题时总不能继续"糊弄"吧?然而,令人遗憾的是,上述一个轻飘飘的"一个楼盘罚款5000元"的处罚,可能又是一次"糊弄"--一次相关部门再次"糊弄"的处理。这样的处理,本身就值得商榷。
           按照5月1日正式实施的《商品房销售明码标价规定》内容,以及按照5月13日发改委发布《关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知》要求,对于检查中发现的房地产开发企业未实行"一套一标"的,按《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》,每套处以5000元罚款。《通知》中规定的是按照套数进行处罚,但广州市相关部门却是按照整体楼盘罚5000元。这显然是对"法律"的曲解,一方面可能"保护"了开发商利益,另一方面事实上就是对法律的"嘲讽"和"糊弄"。
            按楼盘罚5000元,"糊弄"的是法律,但实际上这样的"挠痒痒"式的处罚处理糊弄的又是社会公众。中央有关方面出台"一房一价"的政策出发点就是预防开发商欺诈式销售,进而厘清成本、保护消费者权益,也有调控高企的房价之意。而当地的一个根本起不到威慑作用的"一个楼盘罚5000元"的处罚,只会让政策被架空。开发商"糊弄"政府部门,当地政府部门又"糊弄"上级部门和社会公众,最终就是"一房一价"政策被糊弄于无形。
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