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    实探焦作市热门学区房!房龄超30年,均价破5500元/㎡!
    2020-12-01焦作房信网
      自划片入学政策实施以来,各大城市重点学校周边房价一路飙升。有家长说,与其说买房子,不如说是买入学名额——在孩子们的学业面前,财富往往退居其次。尤其是在大城市,这种现象愈演愈烈,学区房动辄几十万一平,房价之高,令人望而生畏。

      以前,焦作学区房的优势并不明显。近两年,随着学区划分的政策不断出台,学区的概念越来越清晰,目前来看,学区房价格虽然没有那么夸张,但在不断明显的光环之下,也涨了不少。

      和大部分城市一样,焦作市区的好学校,基本都在老城区,诸如环南一小、焦东路小学、十七中、十八中等。于是出现一个令人啼笑皆非的问题:老城区可开发的住宅用地非常稀少,汇集于老城区的优质学校,对口的往往是一大片老旧小区。

      面对目光里屈指可数的新小区和背后乌泱泱的老小区,不同的人有各自的选择,但归根结底,无非是在新小区和老小区之间做选择。

      毫无疑问,在市场以期房为主的今天,老小区最大的优势是现房、免装修。但缺点也很多,比如学区溢价,相比别的二手房,学区房的流动性强,价格要超出其本身价值很多;再比如房屋质量问题,很多学区房由于房龄长,常年失修,成为业界俗称的“老破小”。这些看似普通,却价值不菲的学区房,究竟值不值?

      为了深入探究焦作的学区房现状,我们对焦作市比较热门的学区房——中州家属院进行了一次全方位实探。

      01
      旧改完成,社区内基础设施齐全!业主:堵车严重

      中州家属院是一个大型社区,位于解放区建设路与工业路之间,分布于中州路两侧。在同时对口十八中和环南一小的社区里,它是体量最大的一个,有61栋楼,常住人口上万人。


    社区区位图丨源自百度地图

      以中州路为界,整个社区大概分为两部分,东侧是社区配套,西侧则是住宅区,包括无电梯的7层小高层和高层住宅小区。


    高层住宅小区

      得益于老旧小区改造,虽然房龄超过30年,但整个社区整体看起来还是不错的。根据老业主描述,以前小区里违章建筑多、交通秩序乱、居住环境差,去年开始老旧小区改造,经过全面整治,现在整个社区的面貌焕然一新。


    楼体改造前后对比

      我们从工业路进入中州路。作为一条南北约1000米的断头路,这条路远比我们想象的热闹。这里有著名的中州菜市场,有各种小吃、餐馆、服装店、杂货店,弥漫着老城区的烟火气。


    沿街商铺、中州菜市场

      业主称,虽然路面已经比以前宽敞,但是由于人太多,这里还是容易堵车,尤其是赶上早晚高峰,短短1000米的街道,显得“道阻且长”,寸步难行。


    中州路


    中州北路

      沿着中州北路,向北,我们看到的是清一色的灰白相间的楼体,楼与楼之间做了隔离建筑,沿途的电线也用管道进行了包裹。


    楼体、街道实拍

      在路边,我们发现了很多关于中州机械厂的历史记忆。比如墙面上的历史故事和路边陈列的博物展览。沿着中州北路,两侧陈列了一件件中州机械厂以前的生产设备和产品,有保存完好的高射机枪、弹簧机等老物件,这些都是机械厂工人的记忆。


    机械厂老物件实拍

      路的右侧是一系列社区配套,包括社区服务中心、社区医院、社区广场、养老中心等,这些社区性质的基础配套甚至比现在的新小区还要齐全。


    社区内基础设施实拍

      整体看下来,除了高峰期街道拥堵以外,社区内还存在一些其他问题。

      首先是由于物业管理不严格导致的乱停车现象。整个社区体量很大,除了楼体,便是纵横的街道,楼下空间很少,这样一来,停车位紧张,进而导致乱停车现象严重。

      还有电动车充电的问题。在现场我们看到这里私拉电线的现象比较多,很多业主反映,这是因为充电桩的插座没电,扫码之后也无法充电,只能私拉电线。不得不说,私拉电线存在安全隐患,不是长久之计,还是尽快解决为好。


      02
      对口十八中、环南一小,距学校一步之遥,周边配套齐全

      随后我们来到了十八中,步行大概不到五分钟就到了。


    十八中实拍

      从地图上可以看到,中州家属院距十八中300米左右,北部紧邻环南一小北校区。除此,小区1000米以内还有环南二小、解放区实验学校、道清中学等,是名副其实的学区房。

      除了教育资源,附近的配套还有二医院、大张超市、焦南市场、工商银行等。


    周边配套实拍

      公交方面,附近1000米内大概有10个公交站点,出行方便。


    公交分布图

      03
      学区房热度高,挂牌均价超5500元/㎡!

      为什么中州家属院热度高?首要因素是它同时对口十八中和环南一小。下面是这两所学校的学区划分:

    十八中:1、东至群英河,南至南水北调河,西至民主路,北至道清铁路;2、东至民主路,南至建设路,西至新华南街,北至道清铁路;3、东至民主路,南至工业路,西至友谊路,北至建设路(不含平光一号院)。


    十八中学区划分图

      环南一小:1、东至中州路,西至民主路,北至建设路,南至焦枝铁路;2、东至政二街,西至民主路,北至焦枝铁路,南至南水北调河;3、东至政二街,西至民主南路,北至南水北调河,南至人民路。


    环南一小学区划分图

      其中,环南一小分为南校区和北校区,分别对应一二三年级和四五六年级。

      价格方面,目前中州家属院挂牌均价为5500元/㎡左右。

      坐拥老城区的配套,也受困于老旧小区“年老色衰”的天然劣势。总的来说,这个价格超出了小区本身的价值,但也相对合理,尤其是经过老旧小区改造之后。在眼下学位越来越紧张的压力下,家长们纷纷在这里买房。

      学区房的魅力犹如一个巨大的光环,让这个年代久远的老旧小区热度不减。

      老旧学区房究竟值不值?从当下的趋势来看,一二线城市学区房的房价已突破天际。三四线也跟着水涨船高,但尚在可接受的范围内。

      就焦作市而言,在新区的教育资源未发展起来之前,老区的学区房依然有溢价的空间。
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