为解保障房资金难题多地拟出售“部分产权” 主管部门称“不会卡得太死”        面对1000万套保障性安居工程建设任务和5000亿元的建设资金缺口，地方政府首当其冲。但事实上，保障房的“困局”似乎还不仅在于此。        地方政府、开发商与保障对象围绕保障房展开的利益平衡成为保障房建设中最为“纠结”的节点。据记者了解，目前多地均在探讨地方政府与开发商可以接受的模式，比如广东省的联合开发模式，公租房“先租后买”政策以及多地的“共有产权模式”。而对于这些探索，住建部内部称将“不会卡得太死”。 保障房建设的土地“潜规则”        事实上，地方政府手里能够自主支配的，是土地。而地方政府的管理者们也明白，只有给开发商点“好处”，才能让开发商来参建保障房。而这“好处”并非保障房自身杯水车薪的盈利，最实惠的也还是土地。因此，目前似乎对吸引开发商参建保障房的新模式探索也都集中在了土地上。广东省住房保障建设智囊团一名不愿意透露姓名的专家向记者表示，目前广东省也正在讨论一种联合开发模式，选择城郊一块大的区域，政府先划比较大的一块地下来，以较低的租赁金租给开发商联合体，由他们共同建保障房。再按照支出的比例，政府把保障房地块附近的地以优惠的价格出让给开发商联合体中的个体，供他们自主建立商住楼宇。        事实上，类似的形式在其他省市也能够窥见。4月份，河北省住建厅与北京万科签署协议，万科将在河北省的 6个城市建设6000-8000套保障房，其中以租赁性住房为主，即主要建设廉租房和公租房。同时，根据不同城市中低收入群体的不同需求，万科还将建设一定规模的限价房。而记者了解，此次万科建设保障房所需的土地，将由地方政府无偿提供。        而记者从一位了解内情的业内人士处了解到，目前大块配建保障房的住宅地块在出让时，开发商之前都会与政府“沟通”，在土地和融资上得到政府的“额外承诺”，“这几乎已经成为一种潜规则”。 “共有产权”加快资金回笼        此外，保障房的产权也成了地方政府“出招”的焦点。在上海提出来的“共有产权”保障房建设模式中，“向保障对象出售一定的产权用以回笼部分保障房建设资金”的思路成为这一模式的核心。这也就是说，在廉租房、经适房等保障房当中，申请人可以先购买保障房的部分产权，比如20%或者30%，政府持有剩下的70%-80%。达到一定年限后，保障对象可以通过购买的方式，将政府产权部分购买过来，最终将这套房屋变成自己的产权房屋。        目前，除上海以外，江苏、福建、湖南、河北、山东等多个省市也都纷纷开始试点，成为各地政府破解廉租住房建设的巨大资金压力的“救命稻草”。关于万科与河北省的保障房合作计划，河北省住房和城乡建设厅厅长朱正举表示，保障房建成后，河北政府将通过回购，或以合作产权、“共有产权”的方式运作。上海城投置地集团董事长俞卫中公开表示，在理想条件下，“共有产权”房销售能较快实现成本回收以投入后续开发，并能有3%左右的利润。根据规定，政府可优先回购保障对象意欲出售的“共有产权”房，并提供给符合条件的家庭。而事实上，在这样的运作模式下，地方政府也从中寻找到了提高保障房建设积极性的“动力”。 住建部选择“静观其变”        面对地方政府这些“变通的法门”，作为保障房建设主管部门的住建部似乎选择了“静观其变”。住建部一位内部人士称，住建部也研究过这种出售保障房产权的做法，最初并不认可。但由于今年建设保障性住房的时间紧、任务重，各地在推进上确实资金困难，开发商、银行参与性不强，因此现在住建部“对此表示默许，允许各地试点，不会卡得太死，但也不会专门推广”。 但是，业内人士也对此存在担心。目前的保障房分配仍然存在诸多制度上的漏洞，经适房上市交易的利润滋生了大量分配不公的案例，现在允许公租房出售产权虽然缓解了当期政府的资金压力，但仍然会存在分配不公的问题。        《住房保障法》方案已起草完毕，目前已将经适房“共有产权”、公租房“只租不售”的思路纳入方案。但参与立法讨论的中国政法大学学者王涌认为，“共有产权”的规定可以起到压缩利润空间的作用，仍没有解决根本问题。同时，上述住建部人士也表示，从目前各地的保障房建设情况来看，大城市和小城市对保障房有不同的需求，因此目前允许各地自发尝试，但法律上仍需对保障房制度作出长远安排，同时更要建立公开透明的机制。 颇受关注的保障房资金困境似乎有了解决之道。        国家发改委日前发布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》(下称《通知》)，支持符 合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。与此同时，发改委已经协同住房和城乡建设部(下称住建部)协调地方住房建设管理系统，形成较为具体的“保障性住房企业债发行操作指引”。        在将大量保障性住房项目置入地方融资平台后，各地平台公司终于获得了期盼已久的发行企业债进行融资的权利。在通过地方发改委系统向国家发改委进行“发行备案”后，地方融资平台公司将可以发行企业债券定向用于保障性住房的开发建设，只不过在这期间，“先有项目后发债”将成为“操作指引”主要原则之一。        《中国经营报》记者了解到，保障房企业债须由地方发改委进行审核，符合资格条件后，即可在备案制下发行，而无需经过审批程序。正因如此，除平台公司外，一般开发企业也已经开始准备申请发行。保障性住房的融资盛宴，自此拉开帷幕。 先有项目后发债        “操作指引”一方面系为提高发行效率;另一方面也有规范、控制风险的用意。“我们已经收到了转自省发改委的《通知》。”6月22日，山东省住房和城乡建设厅一位官员表示。同时，他还表示，目前正在积极与省发展改革委协调，从而形成具体的操作指引，“这是(住建)部里的安排。”        他所提到的《通知》，于6月20日前就已经下发到地方政府。《通知》明确提出，为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。同时，其他符合条件的企业，也被允许发行保障性住房开发建设的企业债券。        为提高这一政策的效率，在6月21日前，国家发改委、住建部就已经开始协调各自系统形成相对统一的操作指引。对此，住建部一位官员并未正面表态，但是他表示：“保障性住房的融资制度有了，总比没有好。”        “操作指引”一方面系为提高发行效率;另一方面也有规范、控制风险的用意。在目前正在协调的操作指引中，“先有项目后发债”已经被确定为基本的原则与底线即必须有已经完成立项、土地划拨与取得程序的保障性住房项目，才能依据这些项目的所需资金总额进行企业债发行额度的核算，进而发债。        对于没有落实立项、土地划拨及取得等相关手续的保障性住房项目，则不予受理申请备案。这也就意味着，无论是平台公司还是一般企业，都无法直接发债募集资金，再根据募集资金的情况落实具体项目。从而封死将已发行保障房企业债挪作他用的空间。