文/同策咨询研究部总监 张宏伟

 回顾过去2-3年房地产市场，温州一直是全国70个大中城市中房价唯一下跌的，至今这个势头并没有被止住。同策咨询研究部数据显示，2012年温州商品住宅均价达18403元/平方米历史高点，2013年降至16430元/平方米，降幅达10.72%。2014年2月，温州商品住宅均价又滑至15344元/平方米。

 同策咨询研究部总监张宏伟认为，近年来温州楼市价格持续下滑背后并非偶然，首先，从温州民间资本角度来讲，由于温州民间资本缺乏投资渠道与实体产业投资支撑，导致过去几年绝大多数温州企业主通过投资房产、投资民间借贷、投资土地和项目开发等形式参与到房地产市场中，投资和投机现象较为明显。这使温州民间资本和房地产行业有着千丝万缕的关系。

 当以限购为主要手段的楼市“去投资化”的政策持续执行之后，大量民间资本“钱生钱”的逻辑被打破，由于房价下跌，在高峰期进入房地产的大量民间资本，已经出现负资产，导致许多民营企业主过度参与房地产投资深陷债务泥潭不能自拔。尤其是再叠加温州经济基本面触底的因素，整个温州市房价进入下跌通道。

 其次、中国房地产市场“政策市”的特征是导致温州“炒房团”活跃于全国各地以及随后房价大面积跳水的最重要的原因，温州楼市价格下跌也逃不过“政策市”这个弊病。

 从温州“炒房团”的角度来说，由于宏观经济周期的变化导致房地产行业出现大起大落的现象，为这些民间资本短期内寻求价值最大化的提供了最佳的时机。但是当“政策市”遇到调控期，房价上涨复苏会放缓，甚至会出现降价潮，这个时候“高房价”回归其正常的市场价值。

 再次，从温州楼市基本面的角度来讲，去年以来，温州市区，尤其是新区供应量过大，交易价格难以企稳。据统计，目前温州市商品房库存37187套，其中住宅30200套(包括上年结转和新增供应)，市场已明显呈现出供大于求的特征。当前，楼市基本面持续恶化并没有好转迹象，同时，又遭遇2014年年初银行信贷紧缩，这双重因素的影响已经使温州楼市成为惊弓之鸟。

 在上述市场背景下，温州市自2013年至今两次提出松绑楼市限购的方案。

 第一次是2013年8月，当时温州宣布自2011年限购政策实施之后，已购买一套住宅的本地户籍家庭，可以再购买一套住宅，但名下所有房产只能是两套。

 当时，温州房价自2010年调控以来一直是持续下跌，即使当前大多数城市楼市基本面已持续回升、房价已步入小幅上涨通道的市场背景下，温州房价仍然是领跌全国。温州限购定向宽松政策出台，有助于温州楼市成交量的回升、基本面好转与市场信息恢复，也有助于温州房价止跌回升。可以说温州限购定向宽松政策出台是温州房价的“止跌药”。

 同策咨询研究部总监张宏伟认为，此次“止跌药”对于温州楼市的刺激作用有限，从成交数据上也可以看出，去年8月温州限购定向宽松政策出台后，2013年8-9月的一手商品住宅成交量的确得到回升，由上半年的20万平方米的月均交易量回升至9月份最高的64万平方米，但此后又开始回落，市场表现“昙花一现”，一手商品住宅成交量又回落至25-30万平方米。市场交易量表现“昙花一现”归根结底，主要是温州经济环境仍在下行，供求关系仍存在比较大的矛盾有关。

 随后，2014年“两会”期间，温州市市长陈金彪对外表示，“温州房地产泡沫已得到充分挤压，价格压缩的可能性不大，建议国家实行差异化楼市调控政策。”这一信号，令当地业内人士颇为期待。半个月后，一份对当地市场最新房产政策的解读，当下正在温州业界小范围流传。其中包括的内容有：

 在温州市区三区内没有二套以上住房，都可在温州购房。温州以外无论有几套住宅，在温州购房不限购；公积金贷款最高评估价不可超过18000元/平方米；公积金曾有贷款记录，还清后再贷款按首套计算可贷70%……

 这是温州第二次尝试完善“双限”在内的调控措施。

 从整个市场背景下来看，温州第二次尝试“限购”松绑的背后的原因为在2014年年初银行信贷紧缩的市场背景下，楼市基本面表现为供大于求，市场表现依然低迷。从2014年第一季度来看，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，继杭州、常州、温州、北京等城市个别楼盘大幅降价逆袭之后，宁波出现房企倒闭破产的现象。尽管部分开发企业采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”，但是，第一季度整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来。温州楼市亦是如此。

 同策咨询研究部数据显示，2014年前三个月温州市一手商品住宅成交量只有69.44万平方米，月均只有23万平方米，而到了3月份全市成交量只有16万平方米，整个市场成交均价也在15000元/平方米左右徘徊，温州楼市短期内似乎仍然在僵局之中，还没有明显好转。

 此时，温州楼市继续下行，不仅拖累已经陷入困境的温州实体经济，更严重影响了地方政府财政。从近两年温州土地市场成交的量价来看，均出现下滑的趋势。从土地市场角度来讲，政府已经开始有意识地控制土地供应量，以2014年为例，2014年温州住宅用地从去年实际供应1500亩，缩减到今年的1000亩左右。同样，在供应结构上，适度减少供应量过大新城区域，比如瓯海，像鹿城区这样的老城区，会适当多推出一些土地。从政府的角度来讲，主要是为了平衡住宅供应缩减带来的收入缩减。

 从温州实体经济与地方财政的角度来讲，也就不难理解温州市政府为何一年内两次提及定向宽松限购政策。

 同策咨询研究部总监张宏伟认为，从今年调控思路来看，住建部的表态也暗示今年调控基调正在发生微妙变化，即调控政策转向“分类指导”或双向调控思路，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市比如一线城市、部分二线城市仍然会继续抑制投资投机需求，当没有办法通过市场供求关系的调节解决房价过快上涨的问题时，行政化手段比如限购还会继续执行，或还是“阶段性”强化执行；而对于非热点城市尤其是库存比较大的城市，比如部分二线城市、大多数三四线城市等，比如温州市，政策调控允许“试探性”的限购定向宽松政策出台，同时，通过控制土地供应，调节未来市场供求关系，最终通过这样的措施达到去库存的目的，使整个市场供求关系回归至相对比较合理的水平。

 因此，一定意义上来讲，当前温州宏观经济下行，同时，房地产市场表现欠佳，这样的叠加因素为温州市限购政策定向宽松逐步退出提供了转换空间。那么，温州第二次提出定向宽松限购政策之后，是否被上级政府认可现在还是未知数，我们仍然拭目以待。

 但是，值得肯定的是，在2014年政策层面强化“双向调控”思路，对于不同城市的“分类指导”的市场背景下，一部分宏观经济基本面与房地产市场均有下行压力的城市将成为限购政策首先“试探性”退出或定向逐步宽松的城市。那么，温州第二次提出定向宽松限购政策后，如果获批执行，对于未来整个楼市调控政策走向来讲就更加具有信号意义。