提要：在我看来，“分类指导”的关键意义是楼市调控不再只是“压制房价，限制购买”，同时包括“扶持价位，鼓励消费”。     首提“分类指导”意义重大     住建部近期召开“全国住房城乡建设工作会议”，部长姜伟新在部署工作、定调2014年楼市调控方向时明确表态：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时传递三大政策信号：更加注重分类指导、探索发展共有产权房及强化市场监管。     调控目标既已定夺，会对房地产造成什么样的影响与变化？尤其“更加注重分类指导”的提法在过去不曾出现，社会舆论不免关注其意涵及解构后续效应。     在我看来，“分类指导”的关键意义是市场兴衰的持续分化，早已不再是“全国一盘棋”——持续上涨的城市要控制涨幅，持续下跌的城市要控制跌幅，既要防过热，也要避免崩盘与鬼城现象的发酵。如我半年前所一再强调的“物以类聚，人以群分”，楼市则以“线”重画版图。     限购仍将继续     以直辖市、计划单列市、省会城市为主的一、二线城市，2011年1月开始的强制“限购”措施，一定程度上形成了“饥饿式营销”——“唯恐买不到，所以赶紧买”的效果，也导致需求无法得到充分释放，2014年其房价仍能呈现稳步上涨态势(当然，还有其他因素叠加如：城镇化、游资避险…等因素)。但三、四、五线未限购城市则因与上述相反的缘由，未来处境将极其艰难。     就此部分姜伟新也作了清楚说明：针对房地产市场出现的新情况，北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市，要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策，房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。     从最近国家国家统计局所发布的2013年11月全国70个大中城市住宅销售价格统计数据，亦可窥知一、二。北上广深等一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20%，与此同时，部分二线、多数三线以下城市却存在去库存压力，房价上涨后续动力不足。     换言之，楼市调控不再只是“压制房价，限制购买”，同时包括“扶持价位，鼓励消费”——这点我在前几期的专栏里早就指出：业内外人士不必一听到“调控”便心生恐惧，因为其内涵随着市场的分化已产生质变。     “共有产权房”将全面铺开     在“探索发展共有产权房”方面，姜伟新说：“鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。”其实“共有产权房”在北京、上海均已推动、进行当中，主要作为保障房体系的一部分，由地方政府让出部分土地出让收益，乃至给予适当财政补助、税费减免，以降低住房的建设成本，然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。配售时在合同中明确共有双方的产权份额，及上市交易的条件和增值所得的分配比例。重点在解决中低收入户“符合资格却无足够资金”的困境。     据悉，2014年全国城镇保障性安居工程建设的目标任务是基本建成480万套以上，新开工600万套以上。     政策威信亟待重建     至于“强化市场监管”则并无太多新意，主要在于加强商品房预售和销售的全过程管理，指导地方加快完善交易资金监管制度，推行二手房网上签约，规范房屋交易行为。2014年，住建部和工商总局将修订发布商品房预销售合同示范文本，同时要求各地加强对房地产开发企业、物业企业、中介机构的监管。     总而言之，我相信新一届政府在治理房地产“顽疾”的问题上，已逐渐理出头绪，未来施政会以“调控预期”为主，以“区别对待”为纲，努力重建政策威信。显示中央仅扮演“事前警示，事中监督，事后考核”的角色，各地则根据其实际，采取相应措施。事实上，全国目前已有17座城市 “自觉式调控”，这在过去闻所未闻。