宏观调控继续从严

　　2013年的房地产市场给人们留下了一个“热”字，但房价难以遏制，“地王”频繁的刷新，让人们再次考量调控政策的延续性。在限贷限购等行政政策多次运用后效果减弱，信息联网、房产税等长效机制的出台预期也再次被加强。

　　日前，国家住房和城乡建设部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议部署2014年工作时明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，并指出“要强调调控的针对性。针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。”

　　2013年，全国有17个城市出台了稳控房价的政策措施。他说：“2014年，要保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施。同时要推进房地产领域深化改革的工作，加强市场监管。”

　　2014年，房地产企业面临的宏观形势将更加严峻，未来三五年内，住房回归民生轨道是基本方向，政策调整应是一个长期的过程，市场也将重新步入调整期。

　　中国房地产市场开始进入由粗放式的高速成长到理性健康成长的转型期，房地产企业的生存环境发生了根本性改变。房地产开发企业不但要面对政策变化和行业转型，还要面对同行业企业整合洗牌。行业竞争从土地储备、融资、市场份额、区域拓展、人才、产品设计等多方面全面开展。

　　去泡沫化持续匀利时代到来

　　随着挤泡沫的继续，2014年房价增速放缓已难以避免。一旦形成这样的趋势将有惯性，尤其是政府“有形的手”减少干预后，2014年房地产市场将延续2013年走势，平稳放缓形成稳着陆。

　　总体看来，土地价格一路走高，房企利润下降明显。虽然一线城市房价同比涨幅纷纷超过20%，但地价却远超过这个数字。房地产开发均匀利润的时期已经到来，这意味着房企未来不能再以单一住宅类发展，而是应实现产品结构多元化，增强抗政策风险和行业周期性风险能力。并应避开激进扩张、疯狂拿地的陷阱，基于有效掌握多项目的开发节奏，保持合理的土地储备和结构，在资金实力、土地储备规模和开发速度中间保持动态平衡。

　　房企积极布局新型城镇化

　　随着城镇化的正式推进，劳动力从农村转移到城市，市场普遍预测，政策有望从土地改革及长效机制等方面入手，为房地产行业的健康成长开启空间。在新型城镇化的大背景下，随着发展规划的进一步落地，地产行业将迎来新的发展空间，新增城镇人口的住房刚性需求将继续保持增长态势。特别是房地产长效机制的建立，将使房地产市场的行政管制与调控大大减少，房地产行业将逐步从政策驱动转为销售及盈利驱动，这都将有利于行业的持续健康成长。

　　未来两三年出现的房地产企业大腕，将不再是那些做常规住宅开发的企业，而是一些从常规房地产企业中产生的城市运营商。城市运营是个复杂的系统工程，其战略选择及其运营模式至关重要。随着市场进入成熟阶段，以及国家对住宅地产的调控逐渐趋于常态化，商业地产已逐渐成为新的增长点，而住宅地产的现金流优势又是商业地产不可比拟的。因此，集合了住宅与商业多重形态的功能齐全配套全面的城市综合体项目，将是开发商的首选。

　　这种大型综合体最适合在城市的区域中心进行，它实际上就是对一个区域的整体运营，是整个区域的新经济中心娱乐中心高端居住中心。作为商业地产最具代表性的产品，城市综合体将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间进行组合，对城市发展起显著的拉动作用。

　　值得注意的是，目前城市综合体在全国疯狂而上，盲目追求大体量，高估辐射能力，存在“库存高需求低、招商难空置高、经营难回报低”等诸多风险。应给地方政府和开发商“降温”，合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险，从抓运营管理着手提高质量，预防形成城市“黑洞”。