就全世界经验而言，户均拥有1.1套住房以后，住房市场的峰值就会到来。到2015年，“十二五”末，我国家庭户均拥有住房可能会达到1.08套。将来，考虑到改善性需求和投资需求的存在，房地产业以增量开发带动中国经济，最多持续5~10年，中国房地产业将步入转型期。

    我们供求逐渐平衡，走到一个转型阶段。而在美国，房地产照样是作为一个支柱产业在为国家做贡献，这个时候已经转变为一个真正的第三产业，就是平常讲的财富管理、市场管理。

    产业

    发展

    供求平衡

    房地产进入转型阶段

    我想从产业发展的阶段来看中国的房地产行业。基于发达国家经验，房地产业发展分为三阶段：依靠增量投资拉动的扩张阶段、供求逐渐接近平衡的转型阶段、供求平衡后以资产管理为核心的集约型发展阶段。

    第一阶段，在住房市场供需平衡之前，房地产业表现为先导产业；第二阶段在住房供需逐渐达到平衡时，房地产业步入转型期；第三阶段，房地产业转变为以租赁和金融衍生品为主的集约型管理，表现为滞后产业。

    目前，发达国家的房地产业已进入第三阶段，房地产业增加值占GDP的平均比重稳定在8%以上，仍在持续发挥支柱产业作用。而我们现在正处于第一个阶段，基本上依靠增量投资的拉动。过去，1999年~2012年，中国房地产业经历了快速扩张期，商品住房价格上涨了1.92倍，房地产业增加值占GDP的比重上涨了36%，以增量开发投资模式为主，表现为先导产业。现在，全国户均住房已达1.02套，接近供需平衡的分界岭，部分城市开始出现房价下跌。就全世界经验而言，户均拥有1.1套住房以后，住房市场的峰值就会到来。到2015年，“十二五”末，我国家庭户均拥有住房可能会达到1.08套。将来，考虑到改善性需求和投资需求的存在，房地产业以增量开发带动中国经济，最多持续5~10年，中国房地产业将步入转型期。

    我们供求逐渐平衡，走到一个转型阶段。而在美国，房地产照样是作为一个支柱产业在为国家做贡献，这个时候已经转变为一个真正的第三产业，就是平常讲的财富管理、市场管理。所以用美国这张图来看，实际上我们已经以开发拉动为主开始转型。房地产是否是支柱产业不是靠发文来确定的，房地产业现在是支柱产业将来更是一个支柱产业。

    焦点

    问题

    人口流向一二线城市

    房地产分化严重

    第一点，中国的房地产市场分化将越来越严重，房地产市场正在走另一个极端，越来越多的人口向一二线城市集中。从40个城市房价统计数据来看，2012年房价增速呈现显著差异性，分化明显，部分一线及沿海城市增速上扬，其他多数城市增速下降。

    户均数量在全国的版图上已经发生激烈变化，用我们的数据可以看到，北京的户均不到0.8套，上海的户均超过了0.8套。上海的人口现在已经超过了2500万，所以一线城市人口的继续涌入成为一个不可逆转的现象。这个现象跟我们倡导的新型城镇化发展、小城镇发展这个方向是相反的。在这样的趋势下，一二线城市继续上涨，在未来几年当中仍将得到印证，所以我们一二线城市仍然要限购。你既然在限购，越来越多的刚需者就会在这些城市出现；而三四线城市很多超过了1.1套、1.2套，甚至超过了2套，这样的城市房价下跌将成为一种常态。

    所以一二线城市和三四线城市将发生逆转，当然三四线城市当中也不排除有好的城市，如浙江的城市化，有文物可以旅游的城镇化，有卫星城市城镇化。而中西部普遍意义的城镇化，在现有的条件下还不具备，中西部的城镇化有一个时间过程。

    如何

    转型

    本轮调控踩准了

    企业不转型就死

    现在我们到了一个转型期了，在这个转型期里面会怎么样，这是我们要考虑的问题。

    在转型期，作为开发商有什么对策呢？我觉得大家要更加注重政策，房地产市场对政策的敏感性，将越来越强烈。刚才主持人讲了，十年九调控，我们房价越调越高。我觉得不是调控的原因，因为我们在这个阶段，住房的供需矛盾越来越大。十年九调控，我们都去7090了，在这样的情况下，我们的供求矛盾越来越尖锐。最后一次调控踩到点子上了，我们限购了，但是限购是一种计划经济的手段，今后要变成市场的手段，可能更多的是税收和金融的手段，这种税收和金融手段对市场的冲击，实际上比以前更加敏感了。以前调控还要涨，以后调控可能对市场的冲击就很大了。

    我觉得在进入胶着期之后，大家要更加重视一个城市的产业结构。从国际经验来看，一个城市的产业结构越高端，这个城市的房价越高，房地产的品位也越高端。它的产业结构领先，实际上也标志着这个城市的房价也是领先的。当然在这个过程中怎么过渡，我觉得开发商很重要，未来的十年，开发是最赚钱的，但是你不转型，将来就死掉了。

    而在如何深化房地产业结构升级，为房地产业转型发展做长远准备上，我建议可以加大对以房地产投资信托基金（REITs）为代表的房地产金融产品创新培育。

    所以未来的十年你必须转型，从一个以开发为主、以资源为主的开发商，变成一个财富管理商，变成一个资产管理商，逐渐转移，租金收入成为你的主要收入来源。当然租金收入你觉得不满足，有长远的租金收入你可以把它变成很好的金融产品，这个金融产品的回报不会比你开发的回报低，但是这几年你要做好思想准备，因为中国还没有准备好。