孟晓苏,中国房地产开发集团总裁

8年前，以房养老就被提出且得到批示，但却迟迟未落地。8年后，以房养老终于从纸面向现实迈进。

10月21日，北京市民政局首次提出以房养老概念，鼓励开展以房养老试点业务。北京市老龄办也透露，目前正在论证研究以房养老以及针对企业的相关鼓励措施。

对此，本报记者专访了以房养老的最早倡议者也是积极推动者——中国房地产开发集团理事长孟晓苏。他认为，目前在中国推行以房养老的时机已成熟，以房养老是解决中国养老难题的一项积极补充。

中国房地产报：北京市民政局首次提出开展以房养老试点业务，这释放出什么信号？以房养老在8年前就提出了，为何迟迟未落地开花？

孟晓苏：这当然是一个好消息，意味着以房养老终于向前推进了。以房养老发展起来之后，能够为我国养老资源不足提供有效补充。

我在2003年就把以房养老(住房反向抵押贷款)的建议提交给温总理，温总理当时就批示了。结果却等了8年，这8年中一直有人不断提出。当然以房养老的推出面临很多障碍。那时《物权法》尚未出台，解决不了物业自动续期的问题，这让保险业不敢涉足，但随着《物权法》的出台以及《保险法》的修订，法律不完善的问题已经解决了，现在可以办了。

中国房地产报：前不久，银监会负责人曾表示，如果是房价上行期，以房养老问题不大，但如果房价下行期，有可能遇到问题。对此，你怎么看？

孟晓苏：我国住宅的土地使用权是70年，但是对于土地上面房屋的所有权是归于个人的，房屋的所有权是永久性的。2007年颁布的《物权法》中规定，土地的70年到期后，住宅的土地使用权是自动续期的。

另外，大家所担忧的房价下跌问题。我们可以明显看到，这8年中，年年都有人担心房价下跌，但实际上呢？房价这8年中上涨了3倍。如果保险公司在8年前就开始做，现在早赚了。

中国房地产报：大家现在普遍关心的是土地使用权自动续期是无偿的还是有偿的，这个在《物权法》好像没有明确规定。你怎么看城市土地使用年限问题？

孟晓苏：事实上，农村土地承包制度期限的提出，也是从1年改为3年再到5年、15年直到30年，最终，中央十六届三中全会提出，农村土地承包制永久不变。农村土地承包制可以如此，为何城市国有土地的使用权不可以永久不变呢？

我们应当呼吁修改土地使用年限，使之延长至99年，甚至更长年限，以适应目前老百姓拥有房产的需要。

中国房地产报：有观点认为，在中国养儿防老、房子传给子女的传统观念还是比较浓，以房养老推行有难度，你认为目前中国以房养老的市场需求大吗？

孟晓苏：以房养老是一种金融产品，并不是一项政策。不是要求每个人都参与，它是为有需求的人提供的。眼下人们可能不会一下子都接受，但市场需求是有的。

有人说，中国老人都把房子传给子女，但我要问，丁克家庭老人怎么办？中国目前有60岁以上老人1.78亿，占总人口的13.3%。其中失能和半失能老人约3171万人，大中城市空巢家庭达70%，目前的丁克家庭老人约有2000万人。在公共财政无力兜底所有养老问题的情形下，以房养老不失为解决养老难题的积极补充。

另外，以房养老非常适合中国国情。我国多年实行的低工资，使得老年人没有多少积蓄；多年保险业欠发达，多数老年人没有养老保险。但是中国老人通过房改，很多人拥有了产权房；后来通过购买商品房，很多人还有了第二、第三套房，就不能拿出一套来为自己解决养老问题吗？

中国房地产报：能否举个例子算一笔细账，参与以房养老的老人可以享受多少实惠？

孟晓苏：按照推算，如果是在北京这样的高房价城市，拥有一套价值300万～400万元房产的65岁老人，预期寿命为77岁，通过住房反向抵押贷款，每个月从保险公司拿到的养老金可以达到2万元。

实际上，在具体操作层面，以房养老具有很大的灵活性。住房反向抵押贷款有近40种方式，非常个性化，比如老人可以搭配高额的医疗保险，可以要求保险公司以递减、递增或者均衡的方式给付养老金。