直接造成去年底楼市反弹的翘尾因素在2013年得以延续，以往开年冷清的楼市今年却格外火爆。昨日，来自中国指数研究院的数据显示，在其统计的40个城市中，新年首周的成交量同比上涨城市占九成以上，除上海、深圳、重庆、武汉外，其他重点城市均超过一倍。业内人士分析，虽然翘尾因素直接促成了今年开局楼市的火爆，但能否最终延续甚至促成“小阳春”，春节后市场走势是关键。

     整整等了两个早上，老李在北京朝阳房管局的交易大厅里也没有等到自己想要的那个“号”，无奈之下，只好花500元钱雇了个黄牛帮忙排队才办好了房屋过户手续。

    老李的遭遇并非个案，最近随着翘尾因素的持续，包括北京在内的多地楼市成交量持续攀升，除了上述提到的新房领域外，二手房领域同样火爆。根据公布的网签数据统计显示，1月上旬（1-10日）北京全市二手住宅网签总量为5153套，环比上涨了14.3%，同比更是大幅上涨了442%。供需两旺的市场局面促使北京二手房价进一步走高，根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据，1月上旬，北京二手住宅交易均价为25766元/平方米，比去年12月房价上涨了4.7%。

    “以往做数据统计，几乎是忽略掉新年前两个月，即便是在成交量最好的2009年、2010年。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖回忆，按照往年惯例，受新年等因素影响，每年前两个月无论是购房还是销售，都会陷入短暂冰封期。但这个新年显然不太一样。在胡景晖看来，首次置业的刚性购房需求和急于改善的置业升级购房需求仍是年初支撑楼市交易量火热的主力。未来房价仍将继续上涨的预期，使得这部分购房需求出手意愿更加强烈。年初新房市场供应量的萎缩，以及新开楼盘普遍在五六环以外，也促使部分购房需求从新房流向二手房市场。

    值得一提的是，市场翘尾因素的延续也给了本就在去年收益不错的房企上调业绩和继续扩张的机遇。中原地产市场研究部统计数据显示，截至日前公布销售业绩的24家房地产上市公司中，合计完成2012年销售业绩高达9548.15亿元，同比2011年涨幅高达27.3%，万科等企业的资金明显好转，拿地频次明显加快。

    成交量的反常攀升以及开发商动作频频，是否意味着未来几月楼市将步入“小阳春”？胡景晖判断，由于距离春节尚远，1月北京住宅成交量仍将保持高位，或将超过去年12月的成交量再创新高。春节前购房需求的集中释放，尤其是购房需求越来越向城市核心区集中，热点区域供需矛盾的紧张，将促使房价进一步小幅走高，但能否迎来“小阳春”，还要看春节以及其后一段时间的走势。

    中国指数研究院华中分院副总监李国政则认为，今年调控政策的基调不会发生变化，但二、三线城市新型城镇化建设确实会“贡献”相当可观的消费潜力。但是，由于整个房地产市场库存量仍在高位，消化周期还很长，因此，接下来的几个月楼市走势会与国内外经济环境，特别是金融政策紧密挂钩，预计不会出现大幅上涨，但也不会大幅下降，会逐步脱离过去的高增长模式，转向平稳发展。

    从年初的“倒春寒”一直到年末收官时的“暖冬”乍现，“跌宕”和“博弈”也许并不能完整地概括2012年楼市的风云变幻，但却是这一年里不得不提的两大关键词。

    “跌宕”和“博弈”也许并不能完整地概括2012年楼市的风云变幻，但却是这一年里不得不提的两大关键词。

     2012年，楼市博弈从未停止。而这场博弈不仅只在地方和中央之间，也在房企和购房者之间，甚至在购房者与购房者之间。

    有媒体计算，2012年以来，中央强调调控不动摇60次；4次提及“决不让房价反弹”；房价合理回归被提到156次；2次提及问责。

    但是，如此高压下，2012年的楼市还是迎来阵阵暖风。

    2012年1月楼市大雪“倒春寒”下惨淡开局

    1月，全国多地楼市成交创下近3年同期最冷清的历史，被媒体称为“最差”春节楼市。然而，即便考虑到春节期间的影响，新年开局新建商品住宅的成交情况仍然让不少开发商倒吸一口凉气。

    包括北上广深一线城市和主要二线城市的40个重点城市中，逾八成城市成交环比下跌，13个城市跌幅超过50%。

    其中，北京、上海、深圳楼市销量分别环比下跌69.98%、43.78%、57.02%；二线城市中青岛下跌73.68%，杭州环比下跌64.76%，成都下跌近5成，诸多城市交易处于多年来最低谷。

    悲观的情绪在房地产行业不断扩散，而全年“量价齐跌”的预期也渐渐成为业界的共识。

    但是根据世联地产当时对全国28个城市购房者期望房价下跌幅度的调查，有35%的购房者期望房价跌幅在30%以上。相比之下，截至2011年年底，75%的楼盘给出的降价幅度不到15%。低迷的成交量反映出，购房者对开发商目前的降价幅度还不满意。

    在业内人士看来，2012年房价的下行窗口已打开，在买涨不买跌的心态下，本就被限制的购房需求更加难以提升，房价也就无法止跌企稳。

    面对价格僵持、成交低迷，如何度过楼市寒冬，成了房企谈及最多的话题。

    与此同时，不少地方政府急于救市的心情依然急迫。前有佛山，后有芜湖，虽然先后被紧急叫停，但是在此轮调控中，各方的试探与博弈从未停止。

    2012年2月楼市小雪转阴降价由“噱头”走向“实质”

    2月，有媒体推出的“网友最关心的两会议题问卷调查”显示，在十大调查话题中，房地产调控以占总投票数14.92%的比例成为关注度第一的话题。而人们最关注的无疑就是房地产调控的未来走向。

    一方面，最严厉的房地产调控政策已促使中国的房地产市场在2011年下半年开始转向，房地产业进入新的去库存期。另一方面，此前大量资金流入房地产行业，其形成的债务将陆续密集到期，这势必考验房地产开发商的短期偿付能力。而从现实情况来看，对土地财政的依赖程度决定了地方政府调控的打折程度。而从相关土地财政依赖程度的统计数据来看，2012年政策打折可能性最高的城市则主要集中于二三线。

    进入2月，部分一、二线城市楼市成交量逐步出现上涨。但不少分析人士直言，楼市只是低水平回升，难言“回暖”，全国调控政策仍然从紧，楼市调整的格局仍将持续，“降价求量”才是开发商生存之道。

    在此背景下，以保利、万科为首的龙头房企纷纷在各大重点城市启动大型降价促销活动，并且在幅度上较此前的促销有所增大。在这些知名房企的促销带动下，内地楼市的降价动作开始由“噱头”走向“实质”。

    2月，包括北京、上海、广州在内的一线城市楼市均价再度全线下跌。全国100个被调查统计的大中城市楼市均价为每平方米8767元人民币，环比跌0.3%，这也是自去年9月以来百城楼价第6个月环比下跌。