吴其伦,著名地产评论员、财经评论人、策划人

近来，种种迹象表明，在上海、重庆两地试点房产税近两年之后，更多城市将加入到房产税试点开征大军中。看来，传说中的房产税扩征已经是引弓待发了，中国住宅市场将逐渐全面过渡至房产持有环节征税阶段。在舆论界，对于房产税的观点可谓众说纷纭，其间不乏真知灼见，却也存在诸多误区。

误区一：房产税将推高房价和房租，加重百姓负担

9月4日，第一财经频道播出了贾康发表“房产税会让房价更沉稳，让泡沫更少”的视频后，参加节目的嘉宾任志强马上反驳称：“贾康在糊弄老百姓，征收房产税老百姓是受害者。任何和房子交易与持有有关的税收，一定会推高房价！房产税一定会体现在租金或房价中由消费者承担！”

在众多对于房产税的认识误区中，任志强的“房产税将推高房价和房租，加重百姓负担”的观点极具代表性。事实上，这样的认识是极其错误的。

首先，开征房产税必将促使房价下跌，绝不可能推高房价。任志强认为，开征房产税后，持有房屋者将会把房产税转嫁到购买者身上，一定会推高房价。此观点，完全是想当然的说法，其存在的前提是房价处上升阶段，因为唯有在卖方市场，供应方才能随意定价。

由于房产税将在很大程度上增加房产的持有成本，并在此基础上降低房产的增值可能。故，无论是自住需求、改善需求还是投资需求，房产税的开征都将在一定程度上对其产生重大影响。这样，房产税的开征必将使得投资投机性市场需求大幅降低，从而在很大程度上打击投机、抑制投资，并将促使房价出现大幅下跌。

开征房产税将在很大程度上影响开发商的心态，快速推盘、大幅降价很可能是其唯一选择。中国房地产市场发展到今天，商品房一直极具投机、投资属性，开发商所开发的房子至少50%以上是被投机（投资）客所购买，而近几年房价疯涨、房市火爆，正是开发商与投机（投资）客狼狈为奸、联手造就。开征房产税将令房产投机（投资）客彻底“缴械”，在缺少同盟军的情况下，在市场需求大幅降低的态势下，开发商必将快速推盘、大幅降价以期能从市场拿钱。

况且，房屋价格本应不是开发商与出售者想定多高就定多高的，而是要看市场需求及自身资金压力。在市场需求锐减、自身资金压力加大的情况下，定高价无异于自寻死路，而其唯一出路为低价快销。

其次，开征房产税绝不可能导致房租上涨。持有“开征房产税将推高房租”观点的人认为，开征房产税将导致房屋成交难度增大，很多炒家或投资者将采取转售为租的策略，而其在出租时，势必会将调高房租。事实上，这样的观点是经不起推敲的。

投机者购买房屋的核心目的是在涨价时抛售房屋牟利，绝不是为了出租谋求长久收益，因为租金回报难以满足其获利预期。开征房产税，将令投机者的资金压力空前增加。在市场需求锐减的情况下，投机者唯有大幅让利割肉出逃，绝不会选择把房屋出租，因为通过出租获取的回报，难以支撑其购买房屋时的融资利息支出。

希望通过出租谋求长期稳定收益的投资者，在确定租金时必将以租客能够承受为标准，绝不会因房产税的开征而大幅调高租金，因为，租金定得过高，超出租客的承受能力，房子将租不出去，

第三，开征房产税绝不可能加重普通百姓的负担。部分人认为，老百姓在购房时已经承担了很多税费，开征房产税将进一步加重其负担。事实上，房产税开征主要是为了打击投机、抑制投资，为地方政府开一条稳定的税源，绝不会加重普通民众的负担。

国税总局日前明确表示，住房兼有消费品和投资品的双重属性，在扩大房产税改革试点问题中，将充分考虑居民基本住房需求，对属于基本住房需求的部分予以一定的税收优惠。其中，包括对所有权人自住的第一套住房全额免税；对存量或增量的第二套住房拟征一定的房产税；对存量或增量的三套及以上住房课以重税并实行累进税率等建议，都将成为国税总局在研究房产税扩容工作中的重点考虑。

误区二：房产税对于调控影响有限

部分人认为，开征房产税，对投资、投机的抑制效果不会太大，对调控的影响有限。其赖以支撑的理由，是投机、投资者不会在乎这点税收。而已经沪、渝版房产税没有收到预想的效果，则成为其用以佐证的事实依据。对此观点，笔者深不以为然。

首先，开征房产税对于投机客的打击是是致命的，对于投机、投资的抑制作用是巨大的。因为，在房地产调控持续趋紧的态势下，一旦开征房产税，市场需求必将锐减。在市场严重供过于求的情况下，房屋成交难度必将大幅加大、成交周期必将大幅延长，房价必将下跌。这样，拥有房产的投机（投资）客必将大幅降价以期快速出逃，拥有现金者必将选择离场观望。

其次，沪、渝版房产税试点未能显效的真正原因是，其试点版本并不是真正意义上的房产税，且税率不高。从内容上看，上海仅对新购房源征收,存量房源免征，也就是市场广泛俗称的“既往不咎”，这有点像是增量房的控制税；而重庆的征税对象包括个人已经拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，这有点像是奢侈品税。

与此同时，对于已经从房地产市场获取高额回报的投机、投资者来说，0.5%-1.2%的税率难以触及其痛处，尤其是在房价依然处上升的状态下。目前，上海大多数已经缴纳房产税的家庭，其年税费成本多在数千元左右。对于动辄年涨幅达到10%的中国房地产市场来说，这些税费成本实在难以撼动投资人涌入热情。

第三，开征房产税，将从根本上改变地方政府的土地财政思维，必将激发地方政府执行中央调控的热情，必将利于房地产调控。一直以来，地方政府的土地财政思维，不仅在很大程度上助推了房价的疯涨，也令地方政府消极执行中央出台的房地产调控，令中央调控方略屡成“空调”。而开征房产税，可为地方政府增加一个长期稳定的税源，有利于地方政府摈弃土地财政思维，必将在很大程度上激发地方政府执行中央调控政策的热情，从而促进房地产调控的顺利推进。

误区三：房产税一旦开征，限购令将退出

日前，央行调查统计司的一篇研究报告提出一个观点称，目前在房地产市场上推行的限购政策损害经济发展，因此要用房产税来取代限购。这个报告在央行官网上出现以后，被作为央行的官方态度得到了四处传播。但央行随之表态说，“用房产税取代限购”是个人见解，不代表央行观点，将此作为央行观点来加以发布是严重失实”。

尽管此次乌龙事件在一定程度上降低了人们对于房产税取代限购令的预期，但还是有部分人振振有词地说，“只要开征房产税，带有行政色彩的限购令就会退出历史舞台”。对此，笔者也不以为然。

首先，房产税与限购，都是房地产调控的重要政策。二者在调控中能起到相互促进作用，不是此消彼长的关系。生活中，假如一个人非常饿，此时笼子里馒头正在蒸，而桌上有三个现成的熟鸡蛋，于是，此人拿起鸡蛋开始吃。当吃到第二个鸡蛋时，馒头蒸好了，上来两个。以此人饭量是，必须吃完馒头和鸡蛋才能吃饱。故此，他在馒头上来时没有放弃鸡蛋。对于中国房地产而言，限购和房产税，就相当于饥饿的人遇到鸡蛋和馒头，将并存相当长一段时间。

其次，由于房产税对于投机、投资的影响需要一个过程，因此，短期内房产税试点难以彻底遏制房产投资投机现象。其定位于调节市场资金流动性“去投资化”的作用，也就没有办法完全呈现。这样来看，考虑到调控政策对于市场的作用的连续性及稳定性，尤其是限购对于“去投资化”及遏制房价过快上涨的实际作用，在房产税试点期间，试点城市的限购令不会因为房产税试点而取消。