贾卧龙，现为中华房商合作联合会执行主席和秘书长，全国工商联房地产商会全国房地产经理人联盟副主席，全国房地产经理人联盟常务理事

最近楼市传得很火的一则消息就是湖北、湖南的房产税扩容，连国土资源部也表示湖南、湖北新版房产税的征收细则正在制定中，新版本中已购存量二套房也将被征税，不过税率不会太高，似乎两湖房产税已经板上钉钉。但湖北省地方税务局却在近日发表声明为“房产税”问题辟谣，称没有接到任何征收通知，更没有制定相关细则。房产税取代限购是大势所趋，但由于我国楼市中利益情况的复杂性，在房产税推广问题上出现反复也就显得再正常不过。

房产税作用不可小觑

与“限购”、“限贷”等行政味道浓厚的强制措施相比，房产税有他的天然优势。“限购”等政策虽然效果立竿见影，但归根到底也是“头痛医头、脚痛医脚”的临时办法，在控制房价的同时，也对与房地产相关的数十个产业形成了打击，所以它不可能长期存在。一旦国家取消限购，楼市中被压抑的需求会集中爆发，房价必将发生暴涨，如果真是这样的话，那么历时两年多的调控就会再一次沦为“空调”，房地产市场将更难控制，危险性会更大。

作为限购政策的后续，房产税控制范围大，影响持久，是楼市“后调控时代”的绝佳选择，通过施行差别化的信贷政策和房产税政策，可以对楼市实现有效的调节，也可以平衡贫富差距，增加房地产市场的有效供给，抑制房价过快增长，房产税的作用不容小觑。

房产税推广过程不会一帆风顺

施行差别化的房产税收政策，其推行过程不会一帆风顺。改革后的房产税将成为一个真正意义上的直接税,对我国目前以征收间接税为主的税制征管体系提出了质变的要求。房产税的推行，需要全国住房信息的联网，还要有成熟的房产评估技术，虽然我国过去在上海和重庆已经进行了房产税的试点工作，但明显力度不够，没有达到应有的效果。房产税要想起作用，就不能浅尝辄止，必须深化下去。

征收房产税对于拥有多套房的人来说，是非常可怕的，而拥有多套房的人相对更有话语权，所以房产税的推行过程注定要一波三折，这从全国40城市房产信息联网时，一些大城市的冷淡反应就可看出。另外，房产税扩容到二套房的话，也不可避免地会对一些刚性需求造成伤害，增加他们的生活负担，还有很大的可能就是房产税最终被转移，租房者和二手房购买者将付出更大代价，尤其是租房者。所以房产税的推广必须要稳步推进，逐渐完善，这也注定房产税的推行过程是长期和复杂的。

在房产税试验的过程中，限购等现有调控政策绝对不能放松，否则房价必将暴涨，增加楼市供给，调节供需平衡，仍然是目前调控应侧重的方面。

房价上涨势头恐成为常态

据国家统计局数据显示，7月新房价格环比上涨的城市由6月的25个上升至50个，数量翻番，而价格下降的城市仅有9个，二手房价格环比上涨的城市也由31个增至38个，且环比涨幅有所扩大。随着房价开始普涨，楼市的调控也进入到一个十字路口，虽然全国房价涨声一片，但是国务院调查组的意见却是调控不一定要加码，如此一来，随着“金九银十”传统旺季的到来，保价、提价必将成为上半年净利润下滑的房企们的首选。

上半年多数房企利润下降

今年年初，随着调控的进行，多数房企的资金链开始吃紧，“以价换量”成为这部分房企的主要战略，打折、优惠的促销活动一度火热，这也是“现金为王”时代的一个缩影。但如此一来，一些房企就免不了“赔本赚吆喝”、增收不增利。据一份统计数据显示，截至8月19日，沪深两市共有61家上市房企发布2012年上半年中期业绩报告，其中，30家出现净利下降或者营收下滑的局面，这其中就包括招商、富力等知名房企，更有甚者如滨江集团，出现营收与利润的双降。

房企主动降价让利，争取快速回笼资金是其利润下滑的主要原因，另外，土地和建筑成本上涨也侵蚀了房企的一些利润。在楼市“寒冬期”，房企是可以接受利润的适度下滑的，但是，随着今年3月以来楼市的逐渐回暖，房企们自然会开始考虑增加利润的问题。随着楼市后市预期的改变，保价、提价已然开始逐渐取代降价，成为开发商的主流策略。

保价、提价成开发商主要策略

最新的数据显示，全国70个大中城市中，房价上涨的城市数量上涨到了50个，已经由局部上涨演变为“普涨”。房价的普涨也引发了楼市调控加码的讨论，但国务院督查组的意见却倾向于维持现状、不加码，这当然主要是出于“稳增长”的考虑，但无疑给了楼市一种利好的预期，只要调控不加码，楼市的行情只会越来越好，涨价之势恐成常态。

与调控初期不同，随着近几个月的一波回暖势头，现在的房企大多数已度过了资金最困难的时期，压力大大缓解，不需要再坚持“以价换量”来加快资金回笼。渣打银行的研究团队近期对全国30家房地产商作的调查显示，在降价和市场情绪转变的带动下，很多城市房屋销售正在好转，开发商的情绪也正在变得乐观。基于此，今年上半年的降价策略基本过时，打算降价的开发商越来越少，而有利于利润增加的“保价”、“提价”策略则被不断提起并实施，这样的情况下，“稳定房价”的任务将变得更加艰巨，需要在执行现有调控政策时更加坚决。

尽管督查组的意见是不必加码，但楼市后续的调控措施肯定还会逐渐发布，房产税将成为重中之重，至于效果如何，还需要现实的考证，楼市调控的任务依然艰巨。