上半年，由于一系列利好因素，多地楼市呈现回暖迹象。有观点认为，如果房价反弹明显，不排除国家再次出台更严厉的楼市调控政策。     在上周由《每日经济新闻》主办的2012年中国价值地产年会上，住建部政策研究中心主任秦虹预计，下半年会有一到两次降息，货币政策相对温和，但不能对下半年政策盲目乐观。     业内人士认为，尽管外部的宏观经济的波动可能会阶段性地给行业带来窗口式行情，但宏观调控的基本导向和诉求没有发生本质调整。     房地产是“落水老妈”     “老婆老妈同时掉下水，你会先救谁？”这一经典的问题，被复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民移植到房地产调控政策上。     8月24日，在中国价值地产年会上，蔡为民将房地产比作老妈，展开了房地产调控政策后市如何的话题。     二季度末，宏观经济增速下滑远超预期，市场各方人士也增加了对放松楼市调整政策的预期。     对此，秦虹表示，六、七月份房价的上涨与货币政策松动有直接关系，她预计下半年会有一到两次降息，货币政策相对温和，但不能对下半年政策盲目乐观。     业内人士也认为，尽管外部的宏观经济的波动可能会阶段性地给行业带来窗口式行情，行业政策已经触底，但宏观调控基本导向和诉求并没有发生本质调整。     而蔡为民认为，2008年以来，中国调控房地产的目的在于防堵热钱进入楼市和优化产业结构。然而，由于地方政府过于依赖房地产行业，使得国家调控房地产的态度不是恨房地产，而是爱房地产。     据中国指数研究院统计数据显示，2010年全国土地出让金达2.7万亿元，同比增长70.4%。2011年全国130个城市土地出让收入下降为1.87万亿元，同比减少13%。     为此，蔡为民认为，在非常时期，国家会先救房地产。他表示，一线城市的泡沫并不严重，甚至经过这轮调整后会出现负泡沫，还有持续不断进入的购买力，而购买力的不可持续才是产生泡沫的关键问题。     商业地产风险被警告     然而，在持续不断的楼市调控政策之下，房地产行业的游戏规则和方向也发生了变化。秦虹认为，无论是民间投资还是企业投资，近年来都出现了明显的变化趋势。     一方面由于住宅受调控政策影响，投资获利空间减小，部分民间投资正向新型的证券化发展。资料显示，截至2011年12月31日，投向房地产领域余额为6882.31亿元，占资金信托总规模14.3%。     另一方面，随着房地产融资渠道被收紧，房地产开发对品牌和专业度的要求也越来越高，商业地产、产业地产开始逐渐兴起。     实际上，去年以来商业地产投资大幅增加，数据显示，2011年商业地产中商业用房投资7370亿元，办公投资2544亿元，分别增加了30.5%、40.7%。     秦虹认为，商业地产受国家产业机构的影响，由于城市产业结构调整，目前商业地产存在结构性的短缺。     而蔡为民则认为，中国年均商业地产需求1500万~2000万平方米，商业地产供应量存在过剩的风险。     目前，众多房企都尝试向旅游、商业、养老等细分市场转变，但真正成功的企业并不多见。对此，业内人士认为，现实环境的缺位以及以土地增值为主的利润驱动模式使得专业创新举步维艰。     房地产业不同于一般制造业，其资产中的大量存货其实已经预售。纵观几大龙头房企，丰厚的预售储备已为下半年营收打下了良好的基础。     万科2012年上半年业绩报告显示，其合并报表范围内尚有1392万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1464亿元，较2011年末分别增长28%和20%。     金地集团截至6月30日的已售但尚未结算面积约302万平方米，签约金额约390亿元。“另外，下半年公司可供资源总量和结构都将进一步优于上半年，预计新增可售货源约149万平方米，下半年总可售货源约332万平方米。”金地集团半年报如此预估下半年销售。     对下半年业绩乐观的还有招商地产。据了解，上半年招商地产实现签约面积116.94万平方米，签约金额161.31亿元，分别同比上涨181%和136%，去库存节奏明显加快。结合2010年新开工情况，预计公司2012结算面积将达111万平方米，同比增长48%。即使考虑到毛利率下滑和财务费用增加的不利因素，公司2012年归属于上市公司股东的净利润增速预计仍将达到20%以上。     另外，招商地产2012年计划新开工面积290万平方米，是四大龙头房企中唯一保持新开工面积不降的公司。同时，上半年新增项目储备119万平方米，与上年同期销售面积持平，也显示出公司较强的扩张欲望。     对于从预售备案到实现结算的周期，万科地产董事会秘书谭华杰介绍，这一般与建筑类型、各地预售条件及项目是否精装修等相关。以高层精装修为例，一般需要20个月左右。     “如果市场环境不发生大的不利变化，随着9月份之后更多新盘入市，预计公司下半年销售将超过上半年，全年销售将超过2011年。”万科的乐观溢于半年报的字里行间。     对于全年完成销售目标胸有成竹的企业还有不少。由于上半年已经完成800亿港元销售目标的94%，在港上市的中海地产表示将上调全年销售目标至1000亿港元。届时，中海可能成为与万科比肩的业绩黑马。受此激励，中海董事局主席孔庆平表示，下半年会加快买地步伐。“我们年初订下了全年720万平方米新增土地的计划，现在（完成目标）仍有距离，我们还会继续寻找机会。”孔庆平称，从现在到明年上半年或许将是房企买地的极佳机会。     骄傲于今年的“黑马”姿态，孙庆平在香港举行的半年报业绩发布会上始终笑意盈盈。“要继续保持全国性布局，通过全国性布局来平衡局部市场波动带来的风险，同时坚持稳健的理财原则，手上的现金至少占总资产10%的比例。更重要的是，要非常注重产品和模式创新，通过不断地创新来保持公司的核心竞争优势。”孙庆平这样总结中海的成功之道。