朱中一：对当前房地产政策与形势的看法

    中国房地产业协会副会长

    朱中一

    本轮调控，重点是抑制投机投资性需求，关键措施是限购、限贷。近两年来，尽管社会上对限购的议论一直没有停止，但实践证明，其效果是明显的。我认为，限购政策本身还是比较温和的，对城镇居民家庭限购的是第三套住房，但对支付能力不足的家庭，加上限贷，其改善性需求被抑制了。所以，如何既能满足支付能力不足又有改善性需求的家庭，又能防范金融风险，这确实需要研究。

    今年以来，欧债危机持续蔓延，外需不足矛盾突出，我国GDP增长不确定因素增多。今年二季度，我国GDP增幅“破八”至7.6%，创12个季度以来的新低，稳增长已成了全社会关注的重要任务。但同时，一些城市从今年5月以来，随着商品房销售量的明显回升，新建住宅价格出现环比上涨。当前，“稳增长”与“控房价”处于两难阶段，调控进入了关键期。

    “十二五”时期乃至2020年以前或更长一段时间，仍是我国房地产业发展的重要机遇期。随着工业化、城镇化的持续发展及国民经济持续稳定增长的需要，居民自住性、改善性住房的需求以及保障性住房的继续推进，我国“十二五”时期住宅产业的规模肯定要大于“十一五”时期的规模；再加上商业地产、旅游地产和产业园区地产的发展，我国房地产业在2020年以前肯定仍有较大的发展空间。

    孟晓苏：救地产，还是救经济？

    幸福人寿保险股份有限公司董事长

    中房集团理事长 孟晓苏

    最近，有不少人用结构转型来否定房地产，他们说宁要经济降到底，也不要房地产的GDP。那么，中国能不能直接进入到以服务为主的后工业化社会？答案是否定的。因为，各国的经济发展都要经过三个阶段：农牧业阶段、工业化阶段、服务业阶段。

    从2000年起，中国就进入了重化工时期，主要是主导产业的拉动。从钢铁的消耗来看，最近10年达到了73亿吨，多是用于基本建设和房地产行业，由此，房地产行业对经济产生了巨大的拉动作用，它的拉动力是1：2.86。从去年的数据来看，房地产业直接拉动GDP的总量是13.1%，再加上2.86的拉动率，合起来共占了 GDP的50.6%，超过了GDP的一半。

    现在，抑制内需已经使相关产业受到牵连，包括钢铁、水泥、有色、运输、重化工等等。为什么会出现这样的情况？国家统计局发言人明确回应了这个问题——— 房地产调控是经济下滑的重要原因。现在的限购，我认为是打麻药，但麻药不能打太长，不能把“病人”长期麻醉，长期麻醉就会使经济受到损失。

    我们早就知道，“国四条”的重点主要是增加供应量，只有增加供应量才能稳定房价。现在，购房需求仍然旺盛，六至八月份3个月都不错，金九银十难道不会来吗？

    樊纲：国内经济形势与房地产问题

    中国经济体制改革研究会副会长

    国民经济研究所所长 樊纲

    房地产调控已经取得重大成果，这个判断对理解现在的形势和政策很重要。第一，从2010年下半年调控政策出台以后，那些房价高涨的地区房价基本上稳定了，没有波及到全国的绝大多数二、三、四线城市，因此全国房价平均数总的来讲没有形成大的泡沫。第二，房价高不高和收入高不高是相对而言的，要看房价和收入关系的变化。房价比较高，买不起房子，这些社会问题要靠廉租房、保障房解决。第三，现在房地产市场调控的当务之急不是每天重复“要抑制房价”，而是要尽快地用经济手段替换行政手段，用制度替换政策。应该说，两年半的时间一直坚持调控，在这一点上我基本同意。如果放弃对投资性需求的控制，确实很容易产生新一轮的泡沫。

    几个月前就听说，有些省份在申请试点房产税，但迟迟未见新的东西出来。两年了，除了上海、重庆有很小范围的试点之外，新制度的建设好像没有什么新的进展。我认为，首先试点的面可以更宽一些，其次是试点的力度可以加大。

    针对投资性需求问题，有很多办法，特别是经济方面的办法。不管是房产税，还是交易税，即使大家有争议，但也可以试点。尽快抓紧这些方面的试点和制度的改革和推出，才能使房地产市场长期稳定的发展。

    贾康：房产税的扩大能否让调控退出？

    财政部财政科学研究所所长

    著名财经专家 贾康

    当前调控新政仍然在延续，在研究者做概括阶段性小结时，可以这样认识：这一轮房地产调控新政已经逐步形成了一个相对清晰的调控框架，是值得肯定的。

    我认为，现代社会、现代国家的税制改革大方向已经趋于清晰。最高决策层的重要会议和管理部门的重要改革文件中都有清晰地表述，要适时扩大房产税试点范围。从各种迹象来看，这个大方向以及整个市场经济所要求的进一步健康发展、配套改革的目标，是不可改变的。

    房产税制度建设，我不认为三五年就可以在中国形成一个相对成熟的形态，一定要经过很长时间的探索。那么，在这个过程中，我们就要有一定的耐心，把短期问题和中长期问题放在一起，认清大方向之后，再掌握好方案的可行性。

    在两地试点的基础上总结各自的特点，客观认识各自的得失，同时考虑增加跟进城市，也就是改革文件中“扩大范围”的其他区域，在跟进时进行方案的进一步优化。

    我们现在应该坚定地在房地产调控新政继续推行和演变的过程中，重视和强调制度建设，抓好保障房托底，使制度建设逐步到位，以及引导保障房租赁市场的发展。

    陈淮：为什么要调控房地产行业？

    中国城乡建设经济研究所所长

    著名经济学家 陈淮

    经常被人们问到，把房价调到百分之多少就是调控的目标了？我从来没听说过这样的调控目标，我也不认为把目标设定在这样一个指标上是符合客观规律的。我们为什么需要调控房地产市场？

    其一，要让国民经济的重要产业与国民经济短期稳定运行密切结合。调控房地产业是维护国民经济稳定运行的需要，行业要适应调控，就如同面对气侯变化要增减衣服一样正常。其二，在供不应求的状态下，在资源有限的情况下，政府有责任有义务保护低端群体、满足自住性需求及首次置业的群体，使他们的需求优先得到满足。如果我们简单地把资源交给市场，在供不应求的情况下，自然是富人先得，谁出价最高，谁先得，而这不符合社会整体利益和公共利益、长远利益。其三，在调控中我们正在不断深化自己的认识，要优化配置有限的城市资源和住房资源。我们要调整城市结构，让有限的资源以合理的比例配置在中小城市、二三线城市，形成大中小城市的合理结构，让人口城市化更多的向需要进一步扩张的城市集中，这也是调控房地产的作用之一。最后，我们要为房地产业发展过程中暴露出来的体制缺陷争取时间。我们需要一段制度设计时间，在这个过程中要让房地产业平稳有序发展。

    巴曙松：调控形成的市场波动规律

    国务院发展研究中心金融研究所副所长、著名经济学家 巴曙松

    从调控的工具来看，银根、地根，加上了限购抑制投资投机性需求，这几个方面应该被视为是房地产调控政策日趋成熟的一个标志。那么，这样的调控会给市场带来什么样的波动规律呢？我想，从银根、地根以及控制投资投机性需求来看，在短期内能起到抑制需求的作用，在供求不平衡的情况下，有助于市场形成短期的平衡。但到了调控的后期，抑制需求必然形成回款压力加大，加上银根紧缩，开发商势必减少开发量，出现新开工不足的情况。然后，一旦市场站稳，就出现了供求关系的一个逆转。

    所以，我做出一个冒昧的判断，房地产行业的发展可能在接下来的十年、二十年里，会处于一个非常颠簸的发展空间中，这种波幅比过去十多年要大很多。而且，只要调控方式不变，还是用银根、地根，还是用打压的短期措施，必会出现先抑制需求，结果导致供给不足，供给不足后就是市场探底回暖，市场就这样在颠簸中发展。

    秦虹：调控强周期中的房地产

    住建部政策研究中心主任 秦虹

    实施到今年的房地产调控，更重要的是发挥房地产的社会功能。房地产的社会功能不再强调它对经济的推动作用及它在防止经济过热中发挥的作用，而是要让房地产业提供大量的居住产品，来满足人们对住房的需求，体现在以下两个方面。

    其一，通过建立完善的保障性住房政策。“十二五”期间新建3600万套保障性住房，来满足低收入家庭、城镇新增低收入家庭的住房需求。这样的保障房供应政策，在“十二五”之前是没有的，满足低收入家庭居住需求，是通过保障房政策来实现的。

    其二，在住房市场上抑制投机和投资性需求。采取了三项措施，一是差别化的信贷和税收政策；二是现时段的限购措施；三是满足合理住房需求。从去年的经济工作会议到今年历次的国务院常务会上，都提出要增加普通商品房的供应。那么，增加普通商品房供应给谁呢？是满足合理住房需求。抑制投资、投机需求，是为了抑制房价上涨，让真正有住房需求的人有机会、有条件来满足需求。

    所以，发挥房地产的社会功能来提供居住产品以满足城镇化过程中新增住房需求的政策，是一套完整的政策，这套政策和过去单纯地把房地产作为经济调整工具，来满足经济发展，平衡社会发展是不同的，应该说现在的调控政策取得了明显的成效。