19家标杆房企销售业绩飘红

    2012年悄然过半，部分房企向外发布了年中“成绩单”，其中不少房企完成全年目标的50%或接近50%，有的房企更是明确上调年度销售目标。业内人士分析，虽然楼市呈现出“回暖”的行情，但房企齐发中期预喜公告有粉饰年中报的嫌疑，报喜不报忧的意图就是进一步以“假回暖”的现象炒作，最终形成市场成交量的“真回暖”，形成“买涨不买跌”的热销气氛。

    七成房企业绩飘红

    同策咨询研究中心数据显示，截至7月11日，在已公布的37家上半年销售业绩的房企中，有19家标杆房企销售业绩飘红（不低于去年同期销售业绩），“飘红率”达70%左右，总计实现销售金额约5700亿元。“从已公布的部分房企的年中报来看，其中已经有不少房企完成全年目标的50%或接近完成50%，有的房企已经明确上调年度销售目标。”同策咨询研究中心总监张宏伟介绍。

    以“中、保、万、招”四大房地产开发企业来看，中海地产上半年销售金额为651.5亿元，完成全年目标比例为81%；保利地产上半年销售金额为502.96亿元，完成全年目标比例为63%；万科地产上半年销售金额为625.4亿元，完成全年目标比例是43%；招商地产上半年销售金额为161.3亿元，完成全年目标比例135%。此外，越秀地产、金地地产、碧桂园地产等也取得不俗的半年销售成绩，基本完成全年销售任务50%的目标。

    某大型房企佛山区域营销负责人表示，得益于年初以来楼市政策“微调”以及开发企业“以价换量”的营销策略，房地产市场开始逐步复苏，并且呈现出“回暖”的行情。从成交量逐渐回升的行情来看，房地产行业上市公司齐发中期预喜公告，的确预示着房企业绩有改善的方面，尤其是以高周转为主的房企，采取以价换量的方式取得了不错的销售业绩，跑赢了市场大势。

    年中业绩有粉饰成分

    虽然得益于年初以来楼市政策“微调”以及开发企业“以价换量”的营销策略，房地产市场告别春节期间的冷清，开始逐步复苏，但房企齐发中期预喜公告依然让不少业内人士质疑。

    “房企上半年的净利都‘飘红’，其中已经有不少房企完成全年的50%的目标，从房企年度销售指标的制定与去年同期销售金额对比来看，基本上就可以发现房企公布的年中业绩中有粉饰的成分。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为，之所以“看起来很好”，首先是因为房企年初下调全年指标或基本采取不增加指标的策略导致年中销售业绩指标“达标”，其次，部分大型房企提前且超额完成上半年销售目标，得益于降价促销的销售策略的调整，如果降价动力消失，下半年销售业绩指标完成与否还值得进一步观察。

    此外，不少房地产业从业人士则指出，“从已经公布的部分房企的年中报来看，尽管一些房企提前或者超额完成其上半年销售目标，但这些房企几乎都是高周转型的大型房企，并不是房地产行业的普遍现象。如保利、中海、招商、越秀等上市房企，都超额完成了上半年销售目标，但很明显他们都是高周转型的房企。”

    那么，房企缘何粉饰年中报，报喜不报忧呢？从资本市场角度而言，无非还是想赢得投资者的进一步支持。从市场角度而言，则蕴含着另外的市场含义。

    从政策面的走势来看，近日，央行降息，财政政策相对有所松动，地方政府的一些合理性微调政策也闯关成功，楼市传来了复苏信号，房地产行业的风向似乎开始转变。从土地市场来看，一些地方进入6月份之后也出现了高溢价地块成交或“地王”现象。从房地产市场角度来看，成交量也逐步回暖，并且正在形成回暖的趋势。

    “在这样的市场走势转折的关键时间段，房企粉饰年中报的意图也就不言而喻，那就是进一步以‘假回暖’的现象炒作，最终形成市场成交量的‘真回暖’，形成‘买涨不买跌’的热销气氛。”张宏伟表示。

    房价难以大幅反弹

    以佛山日前的楼市运行情况来看，两次降息，整体上对房地产市场继续“放量”起到刺激作用，市场成交量回暖“不确定性”因素正在逐渐消失，未来成交量“回暖”即将成为事实。那么，未来房企的资金面真的不紧张了吗？未来房价会不会不降？

    “对于房企来讲，房地产市场成交量回升，并且从5月起计算，如果可以持续3-6个月，那么这将使开发企业资金紧张的局面得到缓解。这也就意味着成交量的回暖会逐步传导到整个房地产投资、开工面积前期扩大再生产的环节，这或将导致这些基本房地产指标数据出现增速停止下滑，大型开发企业会主动加快开工节奏，形成新的市场供应进行销售，再到土地市场积极拿地。从6月初到现在土地市场的表现来看，已经看到部分大型开发企业在土地市场频繁抄底的动作。”张宏伟表示。业内资深从业人士骆先生则表示，从未来房价角度来讲，整个房地产市场降价的动力会逐步消失，房价降幅随着成交量的持续增加也会逐步收窄。“但是，从政策面的走势来看，由于‘去投资化’的限购限贷政策尚未明显松动，因此，外来的投资投机性需求不会大规模入市，这些需求也难以对房价产生太大的影响，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有。”

    市场“基本面”不支持价格反弹

    房企年中报的集体报喜，外加时下佛山楼市上一些项目取消折扣优惠，更出现个别楼盘提价的现象，让不少有心下半年出手置业的市民内心开始不安，“难道楼价又要开始大涨了么？”

    业界普遍认为，从市场表现来看，现阶段真正涨价的项目还属于个案现象，并且也包含一定的营销手段因素。一些项目前期开盘以低价入市，成交量达到目标后价格略微回调，属于低开逐渐高走的策略；不少项目则是因为前期推售房源多为位置或户型不好房源，价格偏低，后期房源回归正常和较好位置和户型房源或包含了精装修部分，价格自然会表现高一些；另外，一些地段好位置好的项目，尤其是靠近市中心的项目，抗跌能力比较强，这些楼盘区别于郊区或远郊的楼盘具有涨价的可能性。

    同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从土地出让金、上市公司资产负债、投资增速、房企业绩等几个市场“基本面”指标来判断，目前不支持价格普遍反弹。

    “首先是从土地市场来讲，并没有展现出回暖的迹象；其次，整个行业资金相对比较紧张的局面还没有改变；与此同时，整个上半年房地产投资的增速还是下滑的。最后，从上半年的房企业绩情况来看，由于开发企业‘以价换量’的市场行为，开发企业的利润率明显会走低，开发企业表面上的业绩增长并不代表利润率的增长。”张宏伟分析，从以上市场的几个指标来看，现在整体市场还只是局限于商品住宅市场2-3个月短期内的成交量回升，并且商品住宅市场2-3个月短期内的成交量的升还没有传导到让开发企业加大新开工面积或加大房地产投资，也没有普遍性使开发企业开始出手拿地，因此，从这个角度来讲，市场还不为太乐观，并不支持价格普遍反弹。”