谢逸枫,广东刀客房地产顾问公司董事.

2012年下半年中国楼市或面临着新一轮的“价随量涨”。实际上，房价上涨已露端倪。

来源于中国2007年房价暴涨和楼市泡沫高危及房地产市场疯狂的不理性,埋下中央210年-2011年最严厉房地产调控的祸害。而中国经济高速度发展的同时，遭遇2008年一场席卷全球的金融危机,中国房地产和经济几乎全面陷入地狱深渊。

导致2008年年底开始中央打出最恐怖的系列“救市”方案，一是4万亿经济刺激计划。二是2009年9.59万亿天量信贷和财政政策。三是全方位优惠政策支持房地产业发展，房贷消费和房屋交易税费及土地方面等金融政策全面“开口”。

“救市”背后隐藏着巨大的危机，2009年，中国经济又重新回到高速度发展轨道，房价上涨之猛虎又卷土重来，房地产投资过热，房地产市场泡沫显现，楼市重新回到不理性时代。

自2007年，中央房地产调控目标以遏制部分城市房价上涨过快，到2009年-2010年遏制城市房价上涨过快和投资投机炒房需求；再到2011年遏制房价上涨过快和控制房价上涨过快；最后到2012年遏制房价上涨过快和投资投机炒房需求及房价合理回归作为中央房地产调控目标。

2012年6月20日，央行公布的城镇储户问卷调查印证了目前房地产市场正在发生的预期变化。2季度，68.5%的居民认为目前房价“高,难以接受”，而未来3个月内准备出手购房的居民占15.7%，较上季提高1.6个百分点，为2011年以来的最高值。而居民房地产投资占比由上季的15.1%升至16.1%。此份调查报告是央行在全国50个城市对2万户城镇储户进行调查后得出的。此外，虽然CPI连续下降，但居民感受并不明显。对当前的物价，居民满意指数并不高，2季度为18.2%,较上季下降1.5个百分点，其中,65.7%的居民认为物价“高，难以接受”,较上季提高2.8个百分点。对于下一季的物价水平，35.6%的居民预期“上升”，43.8%的居民预期“基本不变”，8.4%的居民预期“下降”。

二季度，68.5%居民认为房价“高,难以接受”，环比提高0.8个百分点,不过低于去年同期5.8个百分点。此外，29.4%的居民认为“可以接受”，2.1%的居民认为“令人满意”。在当前物价、利率及收入水平下,19.3%的居民倾向于“更多消费”,33.5%倾向于“更多投资”,47.2%倾向于“更多储蓄”。居民偏爱投资方式中，“基金、理财产品”、“购买债券”和“房地产投资”位列前三位,占比分别为22.9%、17.7%和16.1%。相较此前超过25%的“炒房”比例，房地产投资占比处于历史低谷，但有触底回升之势，相较于今年一季度的15.1%，此次足足提高了1个百分点。

继央行下调存贷款基准利率后，有关中央房地产调控政策放松的传闻不断放出，使得各部委不得不纷纷发表声明辟谣。2012年6月7日晚间，央行三年半以来首次宣布降息：自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。在该信息的刺激下，楼市调控松绑的传闻开始涌现。6月10日，一篇名为《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道出现在众多网站显眼位置。

该报道援引发改委内部人士话称，受外部经济影响，再加上房地产政策引发的经济真空，给经济回落带来的压力越来越大，政府有意通过集中放项目来提振经济。该发改委人士称，未来不排除给地产项目“开口子”。

2012年6月11日，另一篇名为《银监会：给予二套房贷与首套同样风险权重》的报道，再次吸引了公众眼球。报道称，银监会发布文件，给予二套房贷与首套房贷同样的风险权重，而此前，首套房抵押贷款风险权重为45%，二套房抵押贷款风险权重为60%。该政策被解读为是在鼓励银行放宽二套房贷。

2012年6月12日，《央行特级文件，首套房贷利率最低7折》的报道，更让众多购房者怦然心动。这则新闻称，已从商业银行获悉，央行向各商业银行下发特急文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。也就是说，首套房贷利率将获得七折的优惠。在2010年4月史上最严厉的房地产调控打响之后，七折优惠早已不复存在。

2012年6月10日，中国人民银行新闻发言人就“央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率”一事作出回应，中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低可7折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌，文件是要明确对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放宽。

2012年6月14日，国家发改委发布声明，针对《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》报道作出澄清，表示该委最近没有人接受过该媒体采访，有关报道纯属捏造。2012年6月14日，、银监会表示，有关媒体报道银监会降低个人住房抵押贷款的风险权重“纯属误解”，风险权重为50%，与现行监管规定相一致，未作任何调整。

其实，监管层其实从未叫停过首套房利率7折优惠政策，但在实际执行过程中，一直是由各家银行根据自身风险和市场情况自主定价，目前，各地首套房贷款利率以8.5折为主。何况降息后银行的利差利润收窄，银行要多放贷，同时也要靠多赚利差挣钱；也正因此，7折利率当属“看得见摸不着”。

2012年6月18日，住建部新闻发言人针对近期媒体关于房地产信贷政策将有所松动的报道亦表示，住建部门将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。2012年6月19日，住建部网站挂出消息称，住建部将继续坚定不移地抓好楼市调控，积极配合金融部门，继续严格执行好差异化住房信贷政策。

2012年6月10日，国家发改委新闻办公室发文辟谣：《投资者报》在6月10日发表的题为《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道纯属捏造；6月14日，银监会指出，近日有媒体称，银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重，纯属误解。

6月14日，央行发文批评个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低可7折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。这一幕和最近一年来，地方政府出台政策后往往一夜之间作废极其相似。2012年2月9日，安徽省芜湖市出台了被业内称为地方政府“龙年救市第一枪”的房地产新政。新政规定，芜湖市区购买新房、二手房全免契税，且购房面积在90平方米以下的均给予特定补贴。但是该政策出台后不久就被叫停，其中也出现了政府出来辟谣的事件。

据不完全统计，自2012年以来，北京市住建委、芜湖市、上海市房管局、厦门市国土资源与房产管理局、湖南省发改委都曾先后就各种涉及“限购松绑”、“房贷放宽”等问题发表过澄清声明。不知道是政府在政策出台时心中没底表述不清，还是市场在夸大政策的效果，总之从限购政策出台之后，不和谐的声音就一直存在，而作为房地产业的主管机构，住建部近日也出来“镇场”。

但是在频繁喊话的背后，却是各部委只为撇清自己与“近期楼市回暖”的关系，而无一家抛出实质性政策，其实自从差别信贷政策开始之时，楼市转暖就已暗埋种子，现在想通过表态巩固住调控的成果显然难上加难。

此举表明中央政府当前对于市场调控的态度依然十分严谨，近期虽无政策继续从紧的可能，但也无明显放松的倾向。但今年上半年整体经济增长放缓，已经让一些开发商和地方政府很是着急，总想着让政策放松。

实际上，放松调控的冲动从去年下半年开始就已经陆续出现。2011年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等在内的超52城市政府均出台了不同程度的楼市调控微调政策，内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。在这些地方楼市微调政策中，至今已有佛山、芜湖等7个城市的“新政”被叫停，而大多数因尺度较小且符合“保护刚需”的政策框架而侥幸过关，这引起了更多城市的效仿和更大尺度的试探。

事实上，今年3月以来，在不少地方微调楼市调控政策的刺激下，房地产市场出现了明显的复苏迹象。国家统计局最新公布的数据显示，1—5月份，全国商品房销售面积约2.9亿平方米，同比下降12.4%，降幅比前4月缩小1个百分点。商品房销售额1.7万亿元，同比下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点。特别是此前成交量低迷的一线城市，5月住宅市场交易量均大幅反弹，“红五月”名副其实。

北京新建商品住宅和二手住宅成交量环比4月分别上涨34.2%和27.2%，其中新建商品住宅成交量更是突破万套，创下去年2月限购以来的最高纪录。广州全市一手住宅成交量环比4月大增51%，同比去年5月增长19%，成为过去16个月中的销售量最高的月份。上海楼市的成交量也创出今年新高。楼市成交量之所以明显回升，这主要得益于开发商“以价换量”，同时政策面的不断微调，加快了刚需的释放。