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解析:认清中国房地产市场的“泳池效应”!

2012-6-24 08:31发布者: 焦作房信网

摘要: 夏日炎炎,正是游泳嬉水的季节。当人们脱衣除鞋剩下一点式或三点式在水里欢泳嬉水之时,大多数人并没有注意到存在着一种叫“泳池效应”的现象。泳池效应:泳池刚换水的时候,水非常清澈,游泳的人很少;泳池的水一段 ...

 

    夏日炎炎,正是游泳嬉水的季节。当人们脱衣除鞋剩下一点式或三点式在水里欢泳嬉水之时,大多数人并没有注意到存在着一种叫“泳池效应”的现象。

    泳池效应:泳池刚换水的时候,水非常清澈,游泳的人很少;泳池的水一段时间没有换,变得浑浊不干净的时候,游泳的人也很少。为何有这种现象呢?因为经常来游泳的人看到池水逐渐变浑浊,消毒剂味道越来越大时,他们就暂时不去游了,耐心等待泳池换水后再去。但由于信息不对称,泳池的管理方并没有及时把换水的时间告知每一个泳客,泳客只是碰运气遇上新换的清澈池水,所以,此时,游泳的人比较少;当泳客发现池水很干净的时候,一般会主动告知熟悉的泳友,随后游泳的人逐渐增多,直至池水变得混浊,周而复始。

    把中国的房地产市场与此类比,大家不难发现也存在“泳池效应”。房地产市场中的刚需客、换房族、投资投机客和相关利益者,他们经常关注这个市场,当他们感觉到市场气氛不妥、各地的新地王频出、房价飙升不断创出新高、政府开始调控的时候(例如,过去一年多时间,以限购限贷和限价为主要内容的调控),他们中的一些人选择暂时离开观望等待,只留下少数的人继续在买卖。但是,由于政府出台调控政策的单向性,谁都不知道何时完成“换水”,房地产市场的刚需客和投资投机人只能靠碰运气进出市场。一旦大多数人确信政府已完成房地产市场政策“换水”,进场和下水的人又会逐渐增多,直至人头涌涌,各展英姿,房地产市场重新进入一个上升大周期。

    我们认为,现在政府对房地产的调控进展,应该是处于“换水”的中间阶段,距离完成实现整个市场的清澈、干净、卫生,还有些时日。相应地,我们预测广州整体的房价此轮下跌趋势将延续到2013年底,但中心城区将提前到2012年底即止跌回升,明年将会迎来一个小阳春