蔡为民,著名房产专家.

年内房价普涨是想入非非

限购把高端房的投资、投机需求严重压缩。因此至少在年底之前，整体房价重现向上拐点的推断，显然是一厢情愿的想入非非。

●抄底资金来势汹汹

于是有些专家煞有介事地表示，央行此举说明打压楼市的影响是巨大的，而降息等同于鼓励购房的救市行为…云云，甚至有专家直指，按目前情势继续发展，房价重新起涨已指日可待。

以上论述，乍听似有道理，惟却忽略了降息的实际意义与调控本质。

本轮降息与实体经济的疲软密切相关，中央希望透过货币宽松刺激投资需求。虽然其效应各方说法与推论不尽相同，但至少有一点是可以肯定的，即降息要救的是“商”市（实体经济）而非楼市！即使会有部分货币进入房地产领域，那也是目前风起云涌的抄底资金。就如同媒体报导，黑石基金以3.3万/平米的超低价（行情约10万/平米），洽购上海CBD板块之北京西路华敏商业地产（据我向该公司高层求证，目前有黑石、SOHO中国、顶新三家竞逐，目前价位谈判在5万/平米上下），及上海“国信世纪海景”与“汤臣一品”同为滨江第一排，而“汤臣一品”已接近20万/平方米，“国信世纪海景”却以4.5万/平方米起价入市，当然会吸引部分“贪便宜”的买主抢购。惟从整体楼市情势以观，年内两度降准与一次降息，对房地产的帮助虽存在却绝不能以“强烈”名之。

●楼市买气正在聚集

之所以如此，与调控本质有关。稍微关注市场的人都会发现，今年与去年的调控方向有所不同、已在修正，有人将之视为政策松绑，在我看来，实际是过程中必然与必要的调节，毕竟，市场并非静止状态，配合其节奏作相应变动，实属理所当然。

必须知道的是，从2011年1月开始严格执行的限购措施，当时主要的目的是控制形势、改变供需双方对房价的期望值，因此政策雷厉风行如狂风扫落叶，不论购房目的是投机、投资、置产、自用无不受到严重冲击，标准的“宁愿错杀，不可错放”。而当前市场预期已经得到调整，追涨心理基本不存在，剩下来的是冷静、理性的观望，等待价位更大跌幅。

令人遗憾的是，就在这个时候，国际经济、金融形势快速恶化，使中央深刻了解，首次购房与改善型需求的持续观望，并非国内经济、产业、市场之福，在确保红线——禁止投机、投资进场的大前提不可逾越的情况下，允许地方政府展开微调。从而我们看到成交量逐步回暖，土地拍卖的溢价率也开始上升。数据显示，仅6月至今，20个重点城市溢价率为14.6%，而自去年8月份到今年5月，该数字低于5%，充分显示开发商对房地产前景正在逐步恢复信心。

●房价是会传染、连动的

或许有人会质疑，上述论述与数据所显示的，不正是救市效果及房价上涨可期吗？

但我并不这么看，毕竟“打蛇打七寸”，而楼市的“七寸”是高端房与豪宅，因为只有这两类产品有带动房价向上攻坚的爆发力，而限购把这类产品的有效需求严重压缩。

这正是我一贯强调：房价像流行性感冒，是有传染性及会板块连动的，“豪宅再怎么涨，都与小老百姓无关”是错误认知。

总而言之，本次降息确实对预期心理之强化，及催促刚需进场有一定作用，进而带动销售好转。但失去投资、投机为主力之高端房、豪宅的“保驾护航”，房价冲涨能量却是有限的，因此至少在年底之前，部分区域不论、整体房价重现向上拐点的推断，显然将是一厢情愿的想入非非。