陈思进,加拿大皇家银行风险管理部资深顾问。担任央视纪录片《华尔街》顾问.

进入2012年，中国的宏观调控政策并没有放松，其中尤以对楼市的调控最为坚决。国内外的经济学家们对此有不同的看法，大多数认为将促使房价向合理水平回归。其实，所谓回归就是下跌罢了。少数学者认为房价大幅下跌会伤害中国经济，至少让百姓手中的存量资产缩减。其实，所谓缩减只不过是那些炒房的或用第二三套房套利的才会面临。

接下来，房价应当降多少呢？

我在接受媒体采访时，首先给出楼市降60%的专家经验判断。2012年2月28日，360网对此进行转述：“最近，温家宝和李克强强调，要坚持房地产调控不动摇。经济学家綦彦臣表示，以固定资产泡沫带动增长，中国已经付出了昂贵的代价，房地产泡沫破裂对发展实体经济是有益的。綦彦臣：‘降幅至少有60%，才能出现一种什么样的市场呢？真正的房地产住房消费，也就是说，你买了房子就是为了一家人住，而不是投资与投机。政府你千千万万不能从房地产上贪钱，土地出让金占了地方财政收入的40%以上，这是为什么呢？就是我们的政府养得闲人太多。’”

这篇报道以采访茅于轼老先生为主，按其书面资料看，茅老说的“房价下降50%都不过份”，是以2011年10月底的中国楼市第二波降价潮为基期（起点）的。而我的说法则是指2012年年内降60%，即以1月1日的全国平均房价为基期，到12月31日降下60%来。如果没有60%这个应然转化为实然，那么高房价在通胀中的贡献率（推动因素）就不会有明显降低。

还有一些不同的预测也认为中国房价应当大幅下降，如日本《外交学者》杂志网站（2012年1月8日）发表文章《中国在2012年的挑战》（作者：安德鲁·埃里克森与盖布·柯林斯，《参考消息》1月10日改题目为《2012年中国面临挑战》），援引中国银行业的资料称：“房地产价格下降可能会妨碍国内生产总值（GDP）增长。中国农业银行最近估计，北京和上海等一线城市房价须下降25%、二线城市须下降15%才能在2012年回归合理水平。”这两个数据显然比此前任中国银监会主席的刘明康的预测要保守一些，刘明康的说法是：中国银行业能抗住40%的房价下跌，而不致发生信贷风险。

关于60%的说法，在2012年3月中旬已然成为某种程度上的共识，如加拿大皇家银行风险管理资深顾问陈思进专门在网易微博开了“房价降60%”的专栏。香港凤凰卫视还以“陈思进：房价降60%是有可能，政府阻止不了”为题目，进行了报道。陈思进的解决办法是“收空房税”。

有趣的是，陈思进的60%数据来自茅于轼的修正。他说：“茅老和我的看法几乎完全一致：‘空房那么多，我估计30%都不止，恐怕有50%，太危险，最后就是破灭。我估计将来房价降60%都有可能，政府阻止不了。’”（我们不妨称此种说法为“茅派观点”）

更为有趣的是，360网转引的消息源虽然同一天为同一个话题采访了茅老和我，但我们两个人事前并未通气。至少，采访者没对我说“綦先生，茅于轼老师说房价要降50%，您怎么看”那样的话。

以上“两个有趣”是专家经验的反映。那么，在另一方面，为什么会有少数专家学者对房价大幅下降表示忧虑或反对呢？（我们不妨把此种观点称为“非茅派”。）很简单，经济学家几乎都有预设立场，这是影响其专家经验生成的重要因素之一。茅派观点的预设立场是为了大多数买不起房的底层，也包括只有一套房子而无力实现第二套需求的家庭。

一些销售广告能非常直观地给出中国房价的宏观情状，也能让经济学家尤其有微观研究功底如我者，根据广告最初推断。那好，我就以在北京知春路看到的路边广告牌的三处3室2厅2卫的房子为例，说出其应然的变化：

（一）锦秋知春182平米，从目前的3.8万每平米降到1万5千2百，总价从690万降到276万元；

（二）锦秋知春168平米，从目前的3.98万每平米降到1万5千9百，总价从670万降到268万元；

（三）太月园138平米，从目前2.68万每平米降到1万零7，总价从370万降到148万。

即便这个变化产生，北京的房价还是不低，对于中低收入者仍是一个压力。以这三个“点”（处房子）为分析对象，平均价格还是接近1万4千，平均每套房子230万。当然，这种3室2厅2卫超过一百平米的房子显得奢华了些，而以其平均面积163平米为基数，给降到设定的100平米（假定除去一厅一卫），即购买有总支出降低38%（约数），那么，每套房子还要140万有余。

这么算账很宏观，也略显粗略，但试想一下：一对均是大学本科毕业的夫妇，假定毕业就有工作也结婚，每人月收入2千5百，“房外开支”（吃饭、交通、人情、阅读）为1千5百，月净余两千元；他们面对一百平米、总价为一百四十万的房子，是个什么样的心理负担？或许他们会在房子与孩子之间做最艰难的权衡——要房子，不能要孩子，好比希特勒“要大炮，不要黄油”一样了。

毕竟，过平常日子的夫妇不是战略家，也不想发动第三次世界大战。或许，他们在极度愤怒的情况下，卷入可能的社会骚乱。

当然，非茅派观点也不是没有道理，因为房价大幅下跌会使家庭资产存量急剧缩小，并且中国多数城市家庭的大部分资产又在房子上。英国《每日电讯报》2011年11月19日有报道《中国对房价下滑感到焦虑》（记者：菲利普·奥尔德里克，《参考消息》11月21日改题目为《英报忧中国房价下跌冲击全球复苏》），文中引述国际地产投资顾问公司莱坊集团上海研究部一位主管的话说：“政府的目标是控制房价，使之不要快速上涨，同时避免房价急剧下跌，因为这可能导致经济和社会动荡。”

《参考消息》的该篇译介还综合了另一篇来自新加坡《联合早报》11月20日的报道《有学者为房价跌喊冤引争议》，它援引了身兼央行货币政策委员会委员的一位清华大学教授的观点，说是“北京、上海、广州出现10%下降的话，一定会带来比房价上涨30%更大的社会问题。刚买房的年轻人一定会抱怨”。这是国内最著名的非茅派观点，更如报道所说：为高房价辩护的声音又招来更多的“板砖”。

为什么会有人拍“板砖”呢？或者说，手持“板砖”的网络发言者绝大多数不是经济学者，他们凭直观而来愤怒缘自何处呢？

首先，以房产为家庭主要资产的大多数一套房拥有者，其获得的涨价收益是虚拟的，因为他们不可能出售或抵押仅有的一套房子。同样，跌价对于他们也是虚拟的。即便因有重大变故，如车祸或癌症等，也不会变卖房产而尽可能靠人际关系来借贷，以应对目前的危机。

其次，对房价涨落感觉最明显的是拥有二套房或更多一点的人或家庭，这类的家庭（或个人）是以房产为投资对象的，比如靠出租费赚取归还房贷或维持生活。另外的一些，则是炒房的公司及个人，他们的投机而非投资行为更容易受到房价下降的损害。