6月7日晚央行宣布降息。资金陷入困局许久的众多房企一时间欢欣鼓舞，媒体上有关“楼市回暖”、“开发商解套”、“调控放松”等乐观预判铺天盖地。     在此之前，下调存款准备金率、发改委批量审批项目、地产股价大涨、北京恐慌性购房等一个接一个的经济刺激政策出炉、楼市回暖的消息，让众多观望楼市的购房者眼花缭乱，看不懂楼市向左还是向右。     经济政策放宽，势必会流出大量资金。然而，这种变化能扭转房企钱紧的现状吗？6月8日至11日，本报记者走访了省城多位开发商、经济及房地产学者，他们认为省城中小房企的资金短缺状态由来已久，降息不会让企业的生存状态发生根本扭转。     A　开发商钱紧商品房供应大幅缩水     说起资金，某房地产公司老总张先生一筹莫展。由该公司开发，两个总建筑面积均达到30万平方米的项目，在2009年、2010年先后交房之后，公司新开发项目因为缺钱，至今停在纸上。“我们拟在省城长风西大街、和平路交叉口建设一个总面积达300万平方米的综合体项目。但一年多过去了，项目的前期启动资金还没着落。”张先生称，该项目一期占地约百亩，启动的预算资金额高达5至8亿元，这笔巨资主要用于规划设计、拆迁补偿、土地成本的支出。     从去年年初至今，张先生与集团领导为该项目筹备开发资金想尽了办法。“但是国家在调控房地产，资金充沛的投资公司和大企业对地方项目发展信心不足，不敢贸然投资。”张先生说，该公司早期开发的项目已售罄，公司缺少了售房款这一最理想的资金来源渠道，只有通过集团分割其他非房产业务的收益来补充资金缺口，但是新项目的资金缺口实在太大了。     一个项目是否缺钱，按照省城房地产业界的开发规律，主要体现在项目筹备拿地的前期阶段。项目进入施工阶段后，工程所需的建材、人力投入即由施工方垫资。等到项目主体施工完成三分之二后，开发商即可进行预售，回笼资金。     既无资金启动项目，又无销售回笼资金，像张先生供职公司这样吊在半空、无法开发新项目的房企在省城为数不少。许多投入资金不多、占地仅有十几亩的小项目同样难找资金源。从去年至今，多个中小项目希望张先生供职的公司能将自家未开工、且规模不大的项目收入囊中，好靠上大树乘凉。     钱紧致使省城多数房企停止了扩张计划，放缓了在建工程的开发速度。6月11日，克而瑞信息集团太原机构发布了《太原房地产市场5月研究报告》。记者从商品房供应量看到，5月省城新建商品房供应面积为零，而去年5月此数据为26.51万平方米。今年1至4月，省城商品房的供应总面积为11.83万平方米，去年1至4月的供应总面积为50.63万平方米，两年同期商品房供应面积相差了近4倍。     B　银行降息中小房企难获开发贷     5月18日，央行在今年第二次下调了存款准备金率，国内经济学家称由此释放的资金将达4200亿元。部分人士认为，央行释放出的巨额资金会有部分流向地产业，这将缓解开发商资金紧缺的状态。     但是，山西财经大学副校长、教授马培生先生却不这样认为。“商业银行可放贷额度有所提升，但银行对商品房开发贷控制依然严格。”马培生说，金融机构及银行的资金逐利性强，相比商品房开发贷，利润较高的煤炭、能源、矿产、金融等行业同样可以给银行带来丰厚的利润。     6位来自于省城不同房产公司的高层人士证实了马教授的观点。他们透露省城开发商80%的开发资金来源于自有资金、民间借贷及售房款。山西国瑞、山西亚豪房地产公司的两位高层人士表示，从2010年至今，省城房企从银行贷款难上加难。只有诸如恒大、万科、富力等国内一线房企才能贷到开发款。     此种情况下，省城本土房企所承担的金融风险、融资成本支出不言而喻。金融博士、地产经营管理咨询师李志锋先生透露，民间借贷的年利率达25%至35%。如果不足半年的应急借贷，利率会达到50%以上，这就是业界所称的“高利贷”。开发商通过民间资本借贷1000万元，次年还贷利息即会达到250万至300万元，相当于白丢掉4至6套100平方米的三居房。     2011年，太原市房管、土地、规划、城管执法等多个部门对违规预售项目进行过多次检查、清理、罚处，力度空前。但是直至目前，省城在售项目中近三分之二的售楼处，仍然借助更加隐蔽的排号、项目展示、团购等方式继续违规预售。     无法借到银行贷款，又担心民间借贷成本过高，中小房企铤而走险违规预售的根本原因就是资金短缺。这当中的个别项目，因规模太小，房企名气不大，连施工方都不愿垫资，项目一年间建建停停，购房者投诉、退房事件不断。“中小房企不符合银行的贷款要求，降息、调低存款准备金率等金融政策放宽，对缓解本土房企资金匮乏的状况意义不大。”马培生说。     C 楼盘开发 进入资本运作时代     “品牌房企没来太原之前，省城最繁华的商业中心区每亩地价不过一二百万元，中小房企持有一千万元，甚至数百万元的资金，即可撬动一个数十亩的项目。而现在，省城土地平均成本已上涨至500万元/亩，开发商手中没有数亿资金，根本拿不到地，玩不起。”已在省城房地业界打拼了16年的原彬先生称，省城地产界已快速进入资本运作时代。     原彬介绍，地方政府有意吸引大品牌房企入并，并引导品牌房企在省城新兴城区、旧城改造地进行大规模、区域型开发。“一块占地达300亩的土地，总地价达到15亿，这是本土企业想都不敢想的事儿。”原先生称，而这样的巨资在万科、恒大、富力等大鳄眼中却是小菜一碟。     马培生教授告诉记者，与本土企业相比，做大做强的大牌房企融资渠道更多更广，银行借贷仅是房地产大鳄融资的一种手段。这些名企在全国各地都有项目销售，去银行贷款可以不要抵押物，仅靠企业品牌和信誉作担保。许多上市房企或为垄断央企的旗下公司，可以通过股市、债券、信托等各种方式来融资。     运用金融资本运作得到的开发资金，规模大，数额高。而房企想通过各类金融渠道合法融资的前提是，企业的开发规模、自持资金、财务管理、公司运营等诸多方面历经考验、相对完善，这样的企业在太原却很难找到。“本土房企基本为董事长说了算，没有规范的管理运营和尖端人才，企业效益和开发规模有限，基本不具备操作金融资本的实力和能力。”原彬这样说。“动辄数十亿、甚至上百亿的开发资金，山西及太原本土房企已被抛在后面。”业界人士康先生说，山西及太原房地产业已进入资本运作时代，依靠微不足道的预售款来启动数十亿元、甚至上百亿的项目，没有金融手段运作很难启动开发，持续发展。     D　调控政策 断言放松太轻率     毋庸置疑，降息会刺激购买力入市和刚性需求的释放，但国家遏制投机性购房的政策目标没有变。     “近期中央已明确传达出经济‘稳增长’的信号，但这不等于放松楼市调控。此前，部分城市试图放松调控的微调举措已被及时叫停。”马培生教授称，5月23日召开的国务院常务会议明确要求“稳定和严格实施房地产市场调控政策”，住房城乡建设部近日也明确表态，坚持房地产市场调控政策不动摇。这些消息意味着，此轮经济刺激政策主要目的是调整宏观经济结构，促进国内经济转型，保证经济“稳增长”，对房地产的利好影响还有待观察。     另外，限购、限贷等行政手段的调控政策仍在执行中，并且各地楼市的库存依然偏大，省城楼市短期之内“供大于求”的局面很难出现逆转，房价年内大幅增长的基础并不存在。“虽然今年已连续降低存款准备金率，但存款准备金率仍处在20%的高位，银行放贷能力有限。”原彬称，房地产暴利时代已经终结，开发商只有提高产品的性价比，多开发精致产品才能生存下去。     依照金融业逐利的规律，马培生认为，此轮经济刺激之后，本就有实力的品牌房企将会获得更多的资金支持。相反，中小房企因为公司发展潜力和资金有限，有可能会陷入被收购、并购的危机。     而购房者能否在利息下调后得到实惠，关键看商业银行是否愿意增加房产个贷额度，推出利率优惠。“基准利率虽降低，但利率是可以浮动的，银行可以视自身经营情况决定个人房贷利率打不打折。”省建行相关人士透露，金融政策放宽不等同于楼市调控放松。