许子枋,湖南省房地产研究中心主任、中国著名房地产评论员和房地产战略研究员，并兼多家政府机构和大型企业集团战略顾问

往事如风，此情只是难懂。

针对楼市冷暖的猜测由来已久，近期8.5折房贷利率政策、公积金贷款额度上调以及全国楼市成交数据的一片向好，似乎都显示楼市自冰寒中开始复苏。

三月北京，76个在售的价格超过4万元/平方米的公寓豪宅项目在共售出了465套，销售面积7.5万平方米，环比销售套数增长263%、销售面积上涨264.9%；同比销售套数、面积分别上涨了86.7%和97.4%。

三月万科，销售重返百亿之上。

诸如此类，消息晴暖。对于3月楼市回暖的原因，有说依据央行4月12日公布的《2012年一季度金融统计数据报告》，认为是信贷规模惹的祸。央行报告显示，3月份新增人民币贷款1.01万亿元，同比多增3320亿元。此数据大幅超出市场预期，创出14个月新高；而第一季度新增贷款规模则达到2.46万亿元，略超去年同期。

是否一个宽松信贷救市的重大芽头就这样悄悄破土？是否一个让房地产行业揪心的问题就这样不刃而解？未来数月楼市就此持续回暖？

事情似乎没有这样简单。

宏观调控一年多来，此刻，没有哪个房企不希望政策放松。

如果房地产政策放松，房企最希望的是什么形式的放松？回答居首的是更宽松的银行贷款，其次是下调房贷利率，再次是允许信托公司给开发商的信托贷款展期，此外，才是放松限购及地方政府收购房企手中的项目用作开发保障房。

作为资本密集型产业，信贷乃房企命脉，这是常识，信贷乃房价命脉，这是知识。

其实，我们只要仔细分析：为了避免经济增长快速下滑，资金会先行， 3月份财政支出大增，信贷突破1万亿，让我们初步看到了货币财政政策变得更加积极。但种种迹象显示，受益的是基础设施建设，并非房地产。2月底以来，重大建设项目审批速度明显加快，部分高速公路网、机场和轨道交通项目获得集中审批通过，一批重点区域、重点行业项目正在逐步推出。与以往不同，此批项目明显倾向于中西部地区、三农及民生保障项目。

同时，我们还可以预判：一季度GDP增速低于预期，为防止经济惯性下滑，预计政策面更会加大预调微调力度，二季度政策基调将是“稳中见松”，以使经济能在二季度止跌趋稳。未来一段时间国家将适度加大政府投资来对冲房地产投资下滑，通过政府支出的加大、信贷的放松、大型项目的开工来稳定经济增长。

但是，可以肯定的是，即使二季度信贷规模会有所增加，信贷宽松的受益者绝不是开发贷，当前银行信贷政策已经越来越向产业政策贴近，开发贷依然是各家银行的严控业务。

而且，房地产调控并未有放松的迹象，甚至房产税的阴影渐行渐近，接下来的几个月或是房地产探底的趋势。

信贷宽松，如露亦如电，房企命运，何时展开颜？

据渣打银行的一份调研报告显示：一线城市正引领新房价格的调整，二线城市的房价调整目前也已开始。 三线城市住宅平均售价仍然较为稳定。不过，地方政府可以通过多种方式干预房价，如暂停颁发高端项目销售许可证等，因此，房价均价并不可信。土地市场亦显疲态，尤其是一线和二线城市。尽管土地出让面积增长非常有限，平均地价却明显下降。地方政府财政压力继续加大。

笔者在战略咨询中，与房企高管交流中，大多数房企高管感觉中央政府的决心暂不会动摇，他们大多数认为未来3个月中央不会改变房地产政策。

好在，被称为“刚需”的阳光，时不时还照射在房地产项目上。首套房贷利率优惠的扩大在一定程度上刺激了成交量的回暖。新房以及二手房的成交反弹，犹如一剂镇定剂注入已经疲软的房地产市场。部分城市公积金贷款额度上调了，信贷似乎还要继续宽松。

2012年，经济下滑的主要控制阀门在固定资产投资，这需要政府通过稳定投资来稳定增长，但这并不意味着市场将重新演绎2008年那样跌宕起伏的故事。由于总体就业压力不像2008年那样大，政府对经济增速下滑的容忍度提高，这次房地产调控政策是2008年调控未竟的延续，即使就针对政府投资信贷宽松而言，其力度也要明显小于2008年，不宜对这次政策预期过高。

对房地产业，我们还是那句话，遍地白银的好日子不会再有了，天降黄金的好运气也不会再有了。信贷宽松终成虚幻，变革求生才是正途。