就在今天（21日）上午，上海三批次土拍落锤，三宗涉宅地块收金72亿元，前三批次累计成交金额199.4亿元。 　　 　　不出所料，徐汇长桥地块成为本轮土拍的焦点，吸引9家房企参拍，在经历82轮激战后，由招商蛇口(8.600, -0.10, -1.15%)以33亿元竞得，25%的溢价率直接拉升土拍市场热度。相比之下，普陀、金山两宗地块则以底价成交。 　　 　　本轮土拍热度提升有一个大的背景，三批次土拍在3月中旬挂牌，是上海“沪七条”落地见效、二手房持续放量升温后的首轮集中供地，随着上海二手房市场持续放量升温，单日成交屡次刷新高位，进一步抬升了市场对本轮土拍行情的预期。 　　 　　从拿地企业来看，招商蛇口成为最大赢家，连拿了两幅地块，除了徐汇长桥地块还联合中建八局底价拿下了普陀地块。 　　 　　 　　 　　徐汇长桥地块的热度早在预期之内，不过25%的溢价率、82轮的竞价强度，还是超出了不少人的预期。此前二批次土拍结束后我们已发布文章分析，彼时徐汇长桥地块还没开始拍，就已经先热了（感兴趣可以点击查看）。 　　 　　最终竞价环节，徐汇长桥街道地块吸引了9家房企参拍，经过了82轮竞价后，由招商蛇口以33亿元竞得，平均楼板价8.7万元/平方米。 　　 　　这块地的核心优势，在于地块稀缺性和配套成熟度双在线。首先，地块用地性质于2026年2月完成商办转住宅调整，本身就是主城核心区稀缺的住宅供应；其次，容积率只有1.8，建筑限高36米，这种低密产品放在寸土寸金的主城核心区几乎是“卖一块少一块”。 　　 　　地块交通禀赋、生态资源以及板块全周期生活配套高度成熟更是加分项：500米内可达中环快速路，衔接外环快速路，自驾全城通达性极强。同时地块步行可达上海植物园、黄浦江滨水岸线，周边环绕梅陇公园、西岸自然艺术公园、中环绿廊及多处城市小游园，生态环境与滨水宜居属性突出。另外，从幼儿园到重点中学的全链条教育资源、1.5公里内的徐汇区中心医院、周边成熟的商业综合体和文体设施。 　　 　　一个细节值得关注：长桥街道地块西南侧1公里处，就是3月初成交的罗秀路地铁站旁商住地块，当时以4.8万元/平方米的楼板价底价成交。虽然两者在商住比例、容积率上有差异，但同板块近距离地块的楼板价差显著，背后传递的信号很明确：上海主城核心区住宅用地的价值分层清晰，另一方面也从侧面印证了3月中旬以来上海土地市场持续回暖、房企投资拿地信心稳步提振的行业态势。 　　 　　▽徐汇长桥地块周边配套情况 　　 　　资料来源：上海土地市场网 　　 　　对比周边新房市场表现来看，地块700米外就是招商旗下的海上清和玺，备案均价约11万元/㎡，首开至今6批次加推，各批次平均首日认购率稳定在60%左右，主力三房产品套均总价1500万元，去化表现稳健。两者定位差异明显：海上清和玺容积率3.12，以高层、高密度小高层为主，而本次出让地块是1.8低密宅地，居住密度、产品定位上差异显著，不存在直接竞争。 　　 　　更重要的是，徐汇长桥板块的存量住宅格局，给了这块地较为宽松的市场空间。片区2006年至今累计成交商品住宅约1万套，7成房源房龄超10年，难以匹配当前高品质改善需求；2021年以来，130㎡以上大改善户型仅745套，占比不足4%，即便是110㎡及以上全口径改善房源，占比也仅12%。叠加低容积率禀赋和“好房子”新规红利，未来项目入市后，预计项目后续入市区域同质竞品较为稀缺。 　　 　　▽上海徐汇长桥板块存量商品住宅成交年代及面积段分布 　　 　　 　　三批次出让的另外两幅地块，普陀区石泉街道宅地、金山新城地块均以底价平稳成交，房企拿地态度审慎务实，并未出现非理性溢价争抢，整体市场情绪保持理性克制。 　　 　　先来看普陀区石泉街道宅地，地块计容建筑面积4.88万平方米，容积率2.5，建筑限高80米，最终中建八局&招商联合体以底价30.29亿元竞得，成交平均楼板价6.2万元/平方米。 　　 　　地块地处普陀内环旁石泉城市更新核心片区，坐落苏州河沿岸，优点是轨交密度极高，全域处于地铁3、4、7、11、15号线五条线路密集辐射圈内，多维轨交可快速直达真如副中心、静安寺、人民广场等城市核心板块。 　　 　　▽普陀地块周边配套情况示意图 　　 　　 　　该地块南侧约500米、曹杨路地铁站以东即招商苏河玺，该项目于2024年售罄，成交均价约10.5万元/平方米，历次开盘均触发积分，入围分高达92.67分。且板块内新房多为存量多为尾盘项目成交。 　　 　　从成交楼板价来看，对比区域10万元/㎡左右的新房售价水平，这个地块依旧给开发商留下了相对充足的盈利空间。 　　 　　▽上海普陀真如板块存量商品住宅成交年代及面积段分布 　　 　　 　　再来看金山新城地块，作为本次土拍中唯一的远郊地块，金山新城地块的表现中规中矩：金滨海集团（金山国企）以8.8亿元底价竞得，楼板价1.38万元/平方米，容积率1.05、限高30米，是典型的远郊低密宅地。 　　 　　地块处于金山新城行政与商业双核心区，一路之隔即为金山区政府等主要行政机构，周边万达、百联等商业体环绕，生活配套成熟。 　　 　　目前金山新城的优质别墅类项目售价在3-4万元/平方米，如建发瑞湖2026年以来两次开盘的首日去化率均在三到四成，成交均价约4万元/平方米，也侧面反映出远郊低密改善楼市整体平稳、去化节奏偏温和的市场现状。 　　 　　▽金山新城地块所处区位示意图 　　 　　 　　上海三批次集中土拍的收官，传递出一个信号：上海土地市场正处于结构性修复阶段，“优质宅地热度领跑、普通地块平稳去化”格局愈发清晰。这背后也是房企择优布局、谨慎投资的真实写照。 　　 　　徐汇长桥地块的高溢价成交，印证了上海核心优质资产强劲价值韧性，也反映出市场局部投资信心稳步回升；普陀石泉、金山新城地块均以底价平稳成交，体现出房企拿地态度审慎务实，避免非理性溢价争抢，整体市场情绪保持理性克制。 　　 　　结合沪七条落地后的二手房升温态势来看，上海楼市的修复正在稳步推进，土地市场分化背后，是供求关系的重新平衡。未来，随着核心地块项目的入市，“好房子”带动需求集中释放，也将推动上海楼市进一步修复，市场将加快走向新的供求平衡阶段。