每年关于房地产的定调，大家习惯于从政府工作报告中的房地产部分中寻找答案。 　　 　　但是今年，关于房地产最大的变化，不在房地产部分，反而在民生保障部分。 　　 　　很多人没有注意到，在更大力度保障和改善民生部分，有一句非常重要的话—— 　　 　　倡导积极婚育观，加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善住房需求。完善生育保险制度和生育休假制度，深入开展托育服务补助示范试点，发展普惠托育和托幼一体化。 　　 　　这是一个不容易被大家注意到的话语。 　　 　　加强初婚初育家庭住房保障第一次被写进了政府工作报告，也是第一次将初婚初育群体纳入住房保障范围。 　　 　　以后，在房地产领域，初婚初育群体的刚性需求和多子女家庭的改善性住房需求并列。政策不仅支持多子女家庭的改善住房需求，还将保障初婚初育群体的住房需求。 　　 　　这标志着房地产政策思路正在发生重要的转变。 　　 　　在此之前，提到住房保障，一般是从经济能力出发，看保障群体的收入和经济条件，主要保障的是低收入群体、新市民、住房困难的人群。而这一次，对于住房保障群体的划分，更换了一个角度。 　　 　　不再单纯的只是从经济条件出发，而是将经济条件 人生阶段叠加在一起，政策更加强调对于年轻家庭的支持。 　　 　　在住房保障方面减轻年轻人的负担，鼓励年轻人敢于结婚，敢于生娃儿，让年轻的家庭从一开始就能轻装上阵。 　　 　　住房保障涵盖的意义变大了，范围更广了。住房保障以后不仅仅是单纯的兜底性，救济性的制度，还是促进生育、支持家庭发展的政策。 　　 　　将结婚生育和住房保障结合起来，是一项符合实际的创新举措。 　　 　　以后，咱们的政策政策不再只是被动式的应对住房困难，将会主动承担了塑造家庭周期的责任。 　　 　　让年轻家庭有房住，变成一件不那么困难的事儿。 　　 　　2 　　 　　细思之后，就能咂摸出加强初婚初育家庭住房保障这句话的巧妙之处。 　　 　　这里要给大家解释一下。把初婚初育群体纳入住房保障范围，不是有些人理解的刚需归保障，改善归商品房的粗暴划分。 　　 　　而是把年轻家庭这个群体给单拎出来，作为未来住房市场的重点保障和支持对象。 　　 　　这个住房市场，可以是商品房市场，也可以是保障房市场。 　　 　　当下的保障房市场和商品房市场，对于初婚初育群体是没有做明确的划分和支持的。并且在房屋供给上，初婚初育家庭的住房需求并没有得到很好的满足。 　　 　　一般初婚初育家庭多是一家三口的配置，如果老人来带娃儿，可能是一家四口，这样的家庭配置，能够满足功能性需求的多是90-100平的小三房。 　　 　　而现在不管是保障房市场，还是商品房的新房市场，这个面积段的供给恰恰较少。 　　 　　保障房市场，还是依据一贯的按照收入或者学历的标准供给的面积是以小户型为主。 　　 　　比如人才公寓或者公租房，多为40-60m²的一房或者小两房。保障性租赁住房，多为不超过70m²的小户型。 　　 　　70m²-90m²的户型，多在配售型保障房和共有产权房之中。而面积超过90m²的保障户型相当的少。 　　 　　而商品房新房市场，大家看到的各个城市火热的四代宅，大多都是110m²起步，甚至有的城市是120m²起步。只要入市的新项目，几乎针对的都是改善或者刚改的户型。 　　 　　这个可以从2025年全国重点城市的新房套均面积上看出来。 　　 　　北京新房套均面积在126m²， 　　 　　上海新房套均面积在124m²， 　　 　　深圳新房套均面积在115m²左右。 　　 　　像成都和杭州的更夸张，杭州新房套均面积在139m²，成都新房套均面积在131m²。 　　 　　新房市场上，开发商房子越盖越好，面积越盖越大。为了抢夺近几年80后和90后的改善需求，开发商卯足了劲儿的开发改善项目。 　　 　　以至于年轻的刚需群体想要买90平以下的小户型，只能去二手房市场上淘货。 　　 　　而且近几年购房政策在改善群体上侧重的比较多，比如调整140平以上的契税政策，换房的个人所得税退税政策等。 　　 　　初婚初育的刚需群体，主要是跟随房地产的大政策调整，并没有特别多的侧重。 　　 　　3 　　 　　既然提出来了加强初婚初育家庭的住房保障支持，那么以后住房的政策就会向这个群体倾斜。 　　 　　站在现在，我们还没有办法猜测能出什么样的政策，但是政策箱里可出的政策还是比较多的。 　　 　　比如在买房时，在首付比例、贷款利率上向初婚初育家庭倾斜。 　　 　　比如住房公积金，针对初婚初育家庭放宽。 　　 　　再比如保障性租赁住房在分配上，更向年轻的家庭去做定向配租。 　　 　　也不排除未来新房市场的供给发生变化。现在新房市场开发商开发的主要是改善户型，如果政策重点支持初婚初育家庭，那么开发商的产品开发风向会转变。 　　 　　开发商可能将向刚需群体开发更多的好房子。 　　 　　未来不同房子的房价，可能也会跟着这个政策发生变化。大概会呈现出这样的分化。 　　 　　1.核心一二线城市核心位置的刚需次新小户型，尤其是70-100m²之间的两房或者三房，将会逐渐展现出来扛跌的一面。相比较其他房子，它的流动性会更好，价格会更坚挺。 　　 　　2.带中小学优质学区，尤其是带中学学区房的，扛跌属性依然不错。 　　 　　3.房龄逐渐老旧的改善户型，尤其是物业管理较差的大户型将会折价比较厉害。 　　 　　4.不管是哪个城市，远郊大盘将永远不会再受到追捧。 　　 　　5．一些位置一般的大户型，尤其是144m²的大平层，因为产品优势现在受追捧的，有可能随着更新产品的入市，反而受到价格的压制。 　　 　　6.三四线的收缩型城市，房价可能长期处于弱势。 　　 　　这是基于新周期的政策侧重，给到大家的判断。不管政策思路如何调整，我们都要记住一点。 　　 　　房地产是跟着人口走，人口和家庭结构的变化，将会决定不同房产的价值。