荣盛泰发（北京）投资基金管理有限公司合伙人兼董事总经理章华

　　2010年被称为地产基金元年。进入2011年，随着房地产调控政策持续加码，调控渐成常态化，房企融资血脉越收越紧，其资金链情况备受关注，与此同时，地产基金市场的发展迅速，关于地产基金的资金募集、发展模式、管理方式和发展前景渐成行业热点话题，就此，搜狐焦点网专访了荣盛泰发（北京）投资基金管理有限公司合伙人兼董事总经理章华先生。

　　时间：2011年4月28日上午10：00-11：00

　　地点：荣盛泰发（北京）投资基金管理有限公司会议室

　　嘉宾：荣盛泰发（北京）投资基金管理有限公司合伙人兼董事总经理  章华

　　以下为访谈实录　　

　　强强联合 搭建多个顶级金融合作平台

　　【主持人】：非常荣幸，能对您进行专访，首先请您介绍一下泰发基金的总体情况。

　　【章华】：泰发基金于去年9月份正式成立，2011年春节后，在上海也成立了分公司。目前是北京和上海两地办公。成立至今，我们做了三件事情。

　　第一，是团队的建设。目前，公司核心团队成员达到了十几位，都是在过去五六年的时间里面，在中国地产圈、金融圈浸淫很深的主流高端人才。拥有这样一支核心的团队是我们基金核心竞争力之一。

　　第二，成立以来，一直到现在，公司在持续的制定和改善我们的资产管控系统。做基金，核心点在于投资和管理，特别是管理的部分。

　　目前市场上的情况来看，投资的机会还是非常多的，不管是之前调控轻微的时候，还是现在调控极其严厉的时候，始终有特别好的投资的机会。不但是特别大的开发商，国内前十、前二十的大型房企都有很多主动找到我们合作，所以投资的余地非常大。

　　在这样的市场情况下，投入管理才是真正考验基金团队的核心内容。地产基金和其他的基金有很大的不同，要持续发展，一定要求投资之后的管理部分有足够的专业度。

　　因此，成立以来，我们在持续优化改进资产管控系统。目前，公司的管控系统已经得到众多大牌金融机构的认同。国际上，包括花旗、UBS；活跃在国内金融机构，包括中信证券，中金，IDG也对我们提出了很高的评价。已经有几家著名的金融机构邀请我们去做地产PE的顾问，我们部分团队成员也过去给他们担当讲师的角色，这是我们做的第二件事情。

　　第三件事情，公司具体的业务环节有了很多的进展。

　　在业务的模式这方面，泰发应该是走在了这个行业的最前列。目前我们有数个联合的金融平台、联合的基金合作的平台。

　　泰发的合作伙伴是包括国内和国际上最顶尖的金融机构。比如说为上海的中国最早的信托公司做了地产基金的顾问，包括美国最大的地产基金之一的公司拟与我们组合一个联合的平台，美国总部都已经批完，这个事情我们从最高端的资源做整合。

　　还有两个上市的外资地产基金跟我们有了不只一单的合作。   

　　另外，还有资产过千亿的重量级的地产央企，我们也是他们的基金顾问。

　　还有很多事情在进行着，很多的事情大家拭目以待吧，这是我们一个实际的业务进展情况。成立以来这是三个大的事情。　　

　　撬动数个大型房企  项目投资机会众多

　　【主持人】：现在正在做的有哪些项目？

　　【章华】：目前，几家国内排名前十的大型房企都主动找到我们。另外，我们还主动做了一些拓展，我想，对这些大型房企，泰发都很轻松的撬动的话，其他的就不在话下了。

　　当下，我认为投资不是难题，管理才是难题。　　

　　【主持人】：大型房企主动寻求与泰发的合作，是不是意味着调控之下房地产企业寻找资金的愿望更强烈？　　

　　【章华】：我想不管是调控还是非调控，其实房地产的趋势和未来大家还是可以看到的，之所以调，还是因为之前过热，过多的透支了一些未来，调一下是很好的事情，这些大房企都是做战略的，他们不会说因为调控才去找外部资金，你们可能也能感觉到，像去年万科有一篇报道说千亿背后有两三百家合作方，我想这是一个潮流。

　　在国内，房地产行业我觉得至少看得见的二十年住宅市场还会持续高速发展，一些主题的地产，养老、旅游地产、商业地产的概念，不限于二十年的时间，未来一百年可能在中国都会有非常好的发展，大家只有做好充分的资源整合，才可以把事情做的更大，中国的市场是无极限的。

　　我们也愿意和这些房企合作，泰发基金的核心理念是“规范”，规范是我们前两个字，在做基金公司之前，我们就是规范做事，否则的话，这个品牌很难确立起来。

　　因为我们的目标就是要做中国房地产私募基金第一品牌，这个事情我们整个团队都不会放弃。一直觉得在国内这块有非常好的远景，那些大房企也好，小房企也好，跟我们合作不是因为缺钱了才来的，而是因为战略性的。　　

　　【主持人】：您也提到住宅房地产还会有很好的前景，主题地产也会有很好的前景，那么我们投资的时候是不是住宅不放弃，商业地产也要抓住？　　

　　【章华】：笼统的说机会在哪里，基金就去哪里。

　　我们目前的核心团队的成员之前大部分还是在房企里面负责投资和运营的，对国内房地产的趋势、走向有比较深的理解。但是我们不能只是一个理想化，在现实里面就要确定一些合适的机会，可以给我们的投资者带来非常稳定的回报，且风险最低，我们就是在这两者之间做一个权衡，一方面是看得很远，也会想的很深；另一方面我们也会非常注重实际投资人要求的投资期限，他们希望的回报，可以给的额度。

　　我们会根据这样的匹配去看我们适合什么样的项目。但是有一些特别有远景的东西，我们会始终跟踪的；另外一方面我们也是自己主动的做一些项目的投资和拓展，我们绝不是被动的等机会，被动的等来的机会肯定不是最优质的东西，所以我们也主要的挖一些优质的项目，包括我们也会结合自身的一些战略资源，这个战略资源主要是讲一些主题的概念，养老的主题，一些商业的主题，包括一些文化创意产业的主题都是国家倡导的方向，这方面我们主动结合了一些主题，在源头上我们希望和更多的地方政府有一些互动，中间的话我们可以嫁接一些开发商进来，开发商是我们选进来的，不是我们对接开发商的项目，我们抓来主题，好的项目，然后可以请几家有品牌的开发商主动来做，我们结合好了，带来的项目将比开发商独立做的项目会更好，这是我们整个团队的意识。　　

　　所以现在我们团队的成员，你简单观察一下就可以发现，大家在这个行业里面有很多的实践经验，我们组织在一起是一个强强联合，整个的团队成员是非常强的团队组合在一起。我们在这个圈子里面也有了多年的相互的了解和认知，知道每个人的长处。　　

　　合生创展过来的，金地、鲁能过来的，还有几个同事是复地过来的，也有在中央直属金融机构里面负责房地产运作的，我们这个团队组合起来更具有优势，大家对这个行业、专业都有很深的感悟和理解，对外都有很多的资源，大家聚在一起实际上是一个创意的团队聚在了一起，所以大家有很多的想法，有很高的工作的激情，也有很多的资源，比较强的专业。所以组织在一起，我们才可以在这么短的时间内取得这么多的成就。回头看国内其他的基金，至少现在为止我们还是领先的。　　

　　地产基金派别之辩  5种模式最看好“泰发式”　

　　【主持人】：房地产基金模式的问题有人分了派别，有房地产行业自己成立的基金，还有房地产企业高管出来自己成立的，您认为哪一个更具有优势？　　

　　【章华】：上个周末北京市组织了一个地产基金的论坛，都是做基金的人坐在一起，之前这种论坛我参加的比较少，我觉得更多的公司的事情是做出来的。这次参加了一下也是有感触，地产基金大概有几类：

　　一类是金融机构发起的，类似于国内的大投行；还有一类是部分的信托公司，银监会这边也是倡导他们走股权化，我认为他们做不了地产基金。基金就是做股权投资的，产业基金就是私募股权投资，股权投资不是他们的专长，他们最多是做结构化的，有保底的收益加一部分浮动收益，真正做股权的话是做不来的。因为他们不是生于这个行业的，对这个行业的认知很浅。纯金融机构，类似于中信证券、中金、一些大的投行，因为房地产地域性很强，国际的大投行我们认为也可靠，他们之所以这么多年做不成，也是对于中国地域性的特点不理解，纯金融机构发起的最多是做一个结构化。

　　第二类是目前国内做PE的，他们之前可能一个人负责各行各业，最后品牌树立起来了，但是更多的还是机会主义导向的，不是战略导向的，一个PE经理会负责几百个行业，基本上都不懂。他们看起来很懂，实际上是不懂，不懂产业然后去投了，但是他们的目标是一致的，是以上市为目标的，这种就很明确了。这比房地产PE有一个巨大的差别，他们是上市退出，而我们是项目退出，这是很大的不同。还有一个不同，他们做PE也好，一个单个的项目几百万，几十万，房地产是以亿、几十亿来计。之前他们做PE可能7-10年，做房地产可能三五年。

　　所以整个行业里，大的金融机构不可怕，国内做PE最优秀的机构也不可怕，因为这个点跟他们之前360行全部做是不一样的，他们之前是遍地撒网，所以从这个点来说这些机构做这种转型的话，会非常困难，要改变整个的理念、团队、行事风格，所以我觉得他们也做不来。

　　第三类，刚才你说的房地产企业内部做的，我也不认为他们做的好，国内做的最早的就是复地、金地，还有一些，但是那些人都没有想明白地产基金是什么。内部做的话，我认为就是第二融资部，我不认为他们是做基金，那是为自己融资的，不是做资产管理，不是做基金业务的，或者叫他们对外合作部的方式更合适，或者股权合作部，他们不是做基金的，因为玩的全部是关联交易的事情。

　　第四类，再有就是行业人士走出来做的，我是看好这样的趋势，这种形式我比较看好。一方面确确实实解决了独立性的问题，另一方面圈子里面的人走出来做这个事情，可能是有了多年的准备。

　　从当前来看，我还没有看好哪几只真正成型或者优秀的，我觉得从现在来说，这个行业里面人才难得，未来的趋势如果还能做出来的话，一定是在房企里面负责投融资运营多年的人和金融机构里面负责房地产业务的人组合在一起，我们现在可能就是这样的组合。我觉得如果未来国内可以诞生一支真正的王牌可能就是这样的最佳组合体。因为这样的组合体组在一起，既懂金融，又懂房地产，还可以做一个很好的资产管理，有一个很好的项目发现能力，然后投资，退出环节比较合理的设计，只有懂的话，才可以真正的做股权，深入的参与管理，否则的话，就很难，这就变成了又做一单泛泛的PE了。　　

　　　团队是基金灵魂 保持独立方可取信投资人　　

　　【主持人】：您传达出的信息，我感觉您认为做基金的团队特别重要。　　

　　【章华】：基金就是专家理财队伍，别人拿钱让我们去投一个社会化的项目，团队成员是里面的核心竞争力，团队成员的组合也是基金成功的灵魂。　　

　　【主持人】：一些公开信息显示，现有的地产基金在资金募集上存在一定的问题，投资者出于对风险和收益的考虑，部分PE最终募集到的资金与最初的预期有一定的差距，您怎样看待这一问题？　　

　　【章华】： 2010年被称为中国房地产基金的元年，在元年之前其实已经有几年的运作历史了，只不过当时不被人所知，像我早在06年的时候已经牵头做这个事情，到现在已经有了五年以上的时间了，回头看为什么规模没有起来呢？

　　核心的原因，信任是一个根本，信任的背后是什么，我觉得之前发起的还是关联交易。是否独立出来了，是否这个团队有很高的独立性，这是很重要的一点；第二点，我觉得还是募集的方式和模式，我也知道像国内现在大家炒的比较多一些的，我觉得很难持续，之所以难持续的原因，是因为没有品牌，所以很随意的机会主义的抓到几笔资金，通过媒体进行放大，效益可能刚出来的时候是不错的，但是别人不会因为媒体里面知道你把钱给你，最终还是要取得投资者实质的信任，这个信任来自于哪里，第一还是看团队怎么样，别人始终是在投人，投资的核心就是投团队，你的团队怎么样。　　

　　我们回头看国内地产基金的团队，现在成型的非常少，迄今为止还没有看到比我们更优秀的，这一点我们也感觉比较骄傲。　

　　第二，就是你的独立性。你的团队有一个独立的利益存在，如果你就是一个打工的，大集团旗下的部门，公司掏钱投别的公司的项目，你说有独立的利益，那是假的利益。这也是很关键的一点，这个里面的模式，我们始终在坚持联合的方向，为什么要走联合的方向呢，别人也可能对我们的认知还有待时间检验，但是对于很多金融牌照的公司，可能通过多年的运作取信于人。我们去做哪一些事情不单单是整个团队的信誉，还有金融机构他们的认同，如果金融机构投了反对票，那么我们的事情也是很难做的，整个过程里面这三点加起来，我们去取信于社会的投资人，比单单的大的金融机构，类似于中信证券他们更能取信于这个社会，现在除了金融牌照之外，还有一个很强的深刻理解房地产运作和操作的团队在里面，这样的联合将会比一般的金融的信誉会更高，所以我们在这个路径上将会很快有不错的成果出来。　　

　　【主持人】：总结上面所有的这些，泰发基金的最大的特点在哪？　　

　　【章华】：最核心的点还是我们的团队，这是我们最宝贵的财富；第二点还是我们运作的模式，我想这样的一些模式的探索可能是走在了行业的前列，再有一点我们对风险控制始终高度重视，我们对房地产的基金的了解和理解非常深，但是最主要的是经过我们的团队近二十轮的反复的修订，做了自己详细的风险管控系统，每个环节都做的非常的细致，这套系统取信了跟我们合作的金融机构，也最终一定会取信于投资者。　　

　　【主持人】：在2011年，下一步泰发基金会有什么大的举动？　　

　　【章华】：大的方面来说，我们就是希望能很快速的成为中国房地产行业里面私募基金的第一品牌，这个可能在跟我们合作的金融机构里面取得了这样的共识，包括我们联合的平台里面大家也都达成了一致，这是我们始终努力的方向。具体的目标我还是要逐步实现的。同时在推很多的事情，不同的事情，确实不方便讲，最终还是用事实说话。