3月3日和3月5日，全国政协会议和全国人大会议开幕。在今年的两会上，来自地产界的委员和代表会针对房地产行业的现状提出哪些建议和观点，也成为业界关注重点。在此期间，搜狐焦点特邀请两会代表委员作客，解读提案原委，并就业内关注的房地产问题展开讨论。

　　3月7日上午搜狐焦点特邀全国政协委员、山东经济学院房地产经济所所长郭松海，独家解读其与会提案，并就业内关注的房地产问题展开讨论，共同探讨中国房地产的发展方向。

　　时间：3月7日上午

　　嘉宾:全国政协委员、山东经济学院房地产经济所所长郭松海

　　以下为现场实录

　　【主持人】：各位搜狐焦点的网友大家好，欢迎来到这期风云对话两会特别节目，两会期间我们特邀全国两会代表委员对提案的原委进行解读，今年我们的两会报道跟《中房报》合作，我旁边这位是《中房报》的记者朱以师，今天请到聊天室现场的是全国政协委员、山东经济学院房地产经济所所长郭松海郭老师，欢迎郭老师的到来。我们也是想先问问郭老师第一个问题，前两天温总理做的政府工作报告，您有一些自己什么样的看法？

全国政协委员、 山东经济学院房地产经济所所长郭松海

　　【郭松海】：总理的报告比较大的篇幅谈到了房地产市场宏观调控问题，稳定住房价格，满足城镇居民的需求，下面提了三个问题。一个是加大保障房的建设，这里面特别强调了公共租赁房，今年从北京到上海各个地方特别重庆都加大了公租房的建设，力度都很大。在整个十二五期间要供应3600万套保障性住房，这个规模是相当大的，所以保障性住房的投入使房地产的供给向保障性住房倾斜，对我们整个市场影响很大。这是第一点。第二点，规范房地产市场加强宏观调控，这里面谈到了税收的改革，谈到了货币化的差异信贷政策。这里面每一句话真正落实都有难度，比如税收的调节，这里面谈到税收调节现在房地产税的税种是比较多的，契税、土地增值税、企业所得税、二手房交易当中的营业税、土地使用税，当然这些税种主要是在流通环节、保有环节只有土地使用税，由于税收结构的不合理，我们要调节税收结构，也就是要逐渐积极稳妥推进房产税，我觉得是这样理解的。为什么要推房产税？专家媒体的议论很多了，现在上海、重庆试点，我个人认为应该加大积极稳妥推进，从增量向存量扩展，由一线城市向二线城市推进，我专门写过一个大会发言，在《证券时报》登过，博言网上第一条也转载了这个发言。这里面内容比较多，这是税制改革。在规范房地产租赁市场，这里面也有很多文章可做，今年2月住建部《租赁市场管理办法》实施，我觉得落实起来难度很大。租赁市场实名制登记备案，要加强管理，这些问题以前也有过，现在严格落实难度也很大，必须由登记备案制租赁的信息能够完整，租赁的价格才有比较好的估计，及时发布租赁市场的价格信息，这样对规范租赁市场稳定租赁价格都起到很重要的作用，但是我觉得落实起来是比较难的。像管理调控交易市场买卖市场一样，能够很好管理租赁市场。

　　【记者朱以师】：温总理在政府工作报告当中提到重点发展房屋租赁市场这一块，您对这一块有什么建议？现在提到法规的不完善或者市场机制发展的不完善，您有什么建议或者用哪些政策鼓励或者怎么样更加通过市场机制来盘活这些存量房源，达到资源最大化的利用。

　　【郭松海】：一个就是要真正落实住房登记备案制，出租方承租方要到主管部门登记，这一点比较难做，现在大量是私下里交易，这个做起来必须把当地的社区、居委会联手起来，还有公安部门，把这几个部门的关系协调好了，登记备案制有了登记有了信息，再一个我们要减轻房屋租赁的税收，上海把房屋租赁的税降低至5%，远远低于国家的12%，我们租赁税营业税降低一些，减少灰色的私下的交易。

　　【主持人】：工作报告里面对如何做好房地产调控这一块也是用了很长的篇幅，您这边对于如何做好房地产调控这一块有没有个人的建议？

　　【郭松海】：房地产调控方方面面都很多了，土地的供给要完善土地招牌挂制，国八条里面谈到限地价禁房价，相当于土地供给是限价供给，这一块执行起来地方政府的卖地生财……差别化的信贷制度，第一套住房第二套住房提高首付比例。再一个，我们现在应该把当前整个市场的供给需求更全面的分析了解，住建部谈到我们现在人均住房面积已达到30平方米，我们每年的住房供给增量也在五六亿，我们的小产权房有五十到六十亿，小产权房相当一部分绿化、治安、物业管理比较成熟，跟商品房没有什么区别。我们的小产权房有很长的时间，解决小产权房对政府有好处，对业主也有好处，把小产权房转为大产权不是占用耕地交点出让金补交税费政府也有收入，他们也住的踏实。现在到了根本解决小产权房问题的时候，而且物业税要逐步推出，房产税逐步推出。这个跟房地产市场问题的解决有一定的关系，我们的房地产总量供给和总的需求相比较，房子并不是非常短缺的，人均住房面积30平方米和日本的水平差不多，问题是供给和需求的结构错位。我们的需求很多是理想的需求而不是可支持的需求，不是现实需求，他们有需求但没有能力，所以国家加大了保障房的供给，但是大量闲置性的空房空在那个地方应该通过税收杠杆促进空置房进入到市场。我到财政部和有关人员交换了意见，法国征空置税，德国、美国都有对空置税的征收办法。我们国家为什么不启动空置税，关注房产税，空置税从法理上讲，由于我们的土地是国有的，土地和房产是有机联系在一起，房产闲置土地就闲置，从《土地管理法》来说。我们空置房的界定在有些国家美国空置率的界定是房地产统计指标一个非常通用的指标，这个空置房的界定也是能够做到的。我们去年建设部经济适用房管理办法里面经济适用房是闲置了买了出租由谁来监督管理，谁来检查，由物业管理部门去监督。空置房这个问题统计部门有一些做法是可以界定的，长期空置是对公共资源的浪费，我们通过开征房屋的空置税，来平抑市场。这个主要是指大城市像北京、上海空置率高，对于生活影响比较大的城市。

　　【记者朱以师】：整个制度设计上您有没有一些具体的征税的设计？这个还是非常复杂的一个体系，您有没有非常具体的设想框架？

　　【郭松海】：这个事情比较好做的，房屋的空置以房屋所在地段的地价，地价有一个基准地价，这个也是不断调整的，这个基准地价乘上住房面积，这个是非常简易的做法。当然主要是指像北京、上海特大城市，因为高房价中低收入家庭赶到偏远的地方去，每天从住地到市区交通成本非常高，影响到城市交通影响城市的设备质量，所以这还是必要的。去年我写过这个东西，让北京市有一些人大代表提出。

　　【主持人】：您之前提到政府工作报告非常强调保障房的建设，您个人在这方面也是有很多建议。现在全社会很多都在关注一方面保障房，另一方面土地，国土部这边强硬推荐有望保障，更大的是在资金这块上，这也是很多人担心的问题，包括去年580万套保障房，前两天新闻透露并没有完成。今年一千万套，未来五年3600万套，这么庞大的规模，资金承诺的渠道您有没有一些担心或者有什么样的建议？

　　【郭松海】：上海、重庆、北京都在做，而且有一些比较好的经验，像上海除了政府的土地出让金的10%，住房公积金的纯收益，除了这个以外，依靠一些开发银行的贷款，引进社保资金、企业年金、信托基金，多方面筹集。重庆的做法，购买了公共租赁房三年以后可以让你从租赁到购买，有这样的优惠，这个问题还是比较好解决的。地方的财政收益比较充足，地方有财政贴息，保险基金、企业年仅、信托资金起码有收益。

　　【记者朱以师】：现在租赁形式作为保障形式的房屋，它的租赁水平比较低，怎样保障社会资金、保险基金、企业年金的收益率，企业方面他们也有意愿参加，如果这个事情不赚钱或者银行放贷变成不良贷款这是一个非常现实的问题。

　　【郭松海】：政府财政要贴息，拿地的成本也受到限定限价，应该有所保证，各个地方操作起来根据各个城市的情况不一样。总理说流着道德的血液，有一些国有企业也参与到公租房的建设当中去。国有企业不应该过多开发那些商业地产，渡假别墅、高档公寓、旅游地产，应该让他们去搞公租房的建设，国有企业国家管理，这是它的社会职责。

　　【主持人】：十二五期间着力发展绿色节能房屋换装业方面的提案，绿色节能房屋换装业是什么样的概念？

　　【郭松海】：现在我们的房屋旧房子很多存量房很多是不节能的，现在房屋寿命延长一点比较好，我们通过对旧房子节能措施隔热保温材料其它的一些改造，主要考虑的是对它的内墙也好外墙也好要有隔热保温材料装饰。住房的耗能房屋的耗能是最大的耗能大户。我的提案要让住宅长命百岁，让子孙后代获益。我们现在房子寿命太短了，三十多年，而欧洲国家85年到一百多年。如果我们把寿命从三十多年延长到一百年，节能节水节材这是很大的贡献。我们现在这样的房地产开发规模对于能源资源的消耗是相当大的，这样搞下去三年五年也是很好的。我们现在沙子紧缺，到河里面去挖沙，到河堤大坝挖沙，影响到水里设施的安全。沙子过几年都会紧俏，我们不可能到新疆塔克拉姆大沙漠去挖沙子，那个沙子也不能用。现在住建部材划中心专门出了一个文件，推广GS2住宅，就是百年住宅基础，住宅产业化到现在这个时候必须来推行推广，使住宅标准化部件化。

　　【主持人】：感谢郭老师给网友介绍了提案的东西，也希望广大网友继续关注我们的两会报道，谢谢