3月3日和3月5日，全国政协会议和全国人大会议开幕。在今年的两会上，来自地产界的委员和代表会针对房地产行业的现状提出哪些建议和观点，也成为业界关注重点。在此期间，搜狐焦点特邀请两会代表委员作客，解读提案原委，并就业内关注的房地产问题展开讨论。

　　3月6日下午4点，搜狐焦点特邀请十一届全国人大代表，中国企业家俱乐部执行理事长，中国房地产业协会副会长，建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森作客访谈，独家解读其与会提案，并就业内关注的房地产问题展开讨论，共同探讨中国房地产的发展方向。

　　时间：3月6日下午

　　嘉宾：十一届全国人大代表，中国企业家俱乐部执行理事长，中国房地产业协会副会长，建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森

　　以下为现场实录

　　【主持人】：第一个问题想跟胡总请教两个数字，这两个数字都跟今年的两会的主题有关，就是保障房。第一个数字，我们在今年要造一千万套，第二个数字刚刚在总理的报告里面提到五年后保障房建设覆盖20%，我想请问一下这个20%含义何在？它跟我们息息相关的老百姓有怎样的关系？对于我们消费者来说应该如何理解？

全国人大代表 建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森

　　【胡葆森】：首先是今年的一千万套规模是相当大，而且中央是在设宴地方政府买单。就按最低的面积规模来算，比如说一套房子假如是60平米，一千万套有6亿平方米，6亿平方米占了全年的像过去的十年商品房每年的供应平均五六亿平方米，相当于过去十年中的每一年的商品房的供应总量。商品房去年大概就近10亿平方米了，十年前也就两三亿平方米，所以过去的十年五六亿平方米，我只是给大家做个比喻，现在一千万套保障房相当于过去平均每一年商品房供应总量，这个数量是相当大的。中央出多少钱？去年8000多亿，今年1050亿，1050亿大概一平方里有一百多块钱，也不能说杯水车薪，只是说说从物质上给地方政府一个奖励，一个物质也好，实际上50%左右建保障房的资金由地方政府解决的。地方政府显然对突然增加一项支出，无论从财力的准备上，还是从人力、物力的准备上都是不足的。所以面对这种准备情况来讲，这项任务显然非常重。但是中央政府又给地方政府下了军令，要求地方政府立了军令状必须要完成的，所以地方政府现在应该说压力还是比较大的。

　　至于3600万套，五年时间，解决覆盖面20%，我觉得只是“十二五”规划总体规划，每年是不是平均700万套，每年覆盖率最终能不能完成20%，20%指的居民城镇住房的20%，供应结构，只是一个总体规划而已，具体的详细的明年的，只是有2011年的，2013，2014年还没有，这些没有。另外保障房的受众群体原来所谓的保障体系，我们说四种房子，一种是安居工程，现在叫经济适用房，然后廉租房，加上社会公租房，然后棚户区改造，就把这些作为保障体系。

　　【主持人】：两限房在里面？

　　【胡葆森】：两限房不在，棚户区改造，经济适用房，廉租房，加上社会公租房，这四种形式的房子都列为保障体系里面去了，现在这件事情，现在全国现在从行业里面都在看，当然作为一些开发商也都在参与到保障房建设过程中。

　　【主持人】：在实际操作中我们也知道包括从以前的经验来说，经济适用房都有了，有企业进行直接操作，自己开发了一部分，现在有很多说法，让某些大型企业参与到决赛当中，有很多说法，多种操作模式下，从您个人角度来说有没有合理，合适的方法适合推广的？

　　【胡葆森】：各个地方政府都在摸索，有些地方政府说这块地卖的时候可以建50万平米的房子，其中10%必须是保障房，享受保障房这个群体平常在北京、上海一线城市，房价卖到三万四万的高端住宅的社区放在一起的话，两个受众收入差别比较大，放在一起和谐呢？还是不和谐呢？这个结果确实没有经过检验，现在各个地方政府没有探索出适合全国保障房建设模式，包括保障房的建设的主体，应该是政府还是开发商，还是政府跟开发商合作也没有成熟的模式在全国范围内推广。现在政府最近这两三年，这件事情摆在非常重要的议事日程上来，各个地方都处在摸索阶段。

　　【主持人】：我们作为房地产开发和市场运营者来说最关心保障房其中房地产产品到底在市场上具有怎样的商业属性，这个商业属性到底如何界定？

　　【胡葆森】：它的商业属性和社会属性两者目的和方向都是不一样的。

　　【主持人】：越来越多老百姓在买房的时候除了解决自己的刚性需求，越来越多考虑到商业属性，所以不可避免的也会在这个问题上产生一些矛盾。

　　【胡葆森】：包括投资和投机，怎么样区分，什么叫投资，什么叫投机，投机多长时间卖掉叫投资，买了多长时间叫投资，中华文化里面概念模糊比较多，不像西方国家的，很多是被量化的东西，我们对新概念需要进一步理解、澄清。

　　【主持人】：无法量化的概念里面，合理引导老百姓消费很重要，我们提出投资也好，保障房也好，也应该抱着比较均衡平衡的心态，我们下一步会做一些内容引导老百姓合理对待保障性住房，而不是一旦有了这个房就去抢。您提案里面提到城市建设，这两到三年，或者未来的两到三年总共五六年间，中国城市变化除了很多城市再高速运转以外，还有大的现象是城市落差太大，区域落差很大，所以这个实际上从商业角度来说有价值，会有很多机会，但是对于国家的发展来说可能会带来一些不和谐音，我不知道您怎么看？您提到城市的特色问题，文化问题。

　　【胡葆森】：我的建议写的中小城市文化基础设施建设问题，大家知道改革开放30年，我们国家积累了大量的财富，老百姓的物质文明生活，物质文化生活得到的很大的提升。可是特别是在一些三四线城市，我说的三四线城市，在我们国家来讲地级城市和县级城市，地级城市和县级城市目前特别像中西部地区，还大量的缺乏基础性的文化设施，比如图书馆、美术馆、博物馆、音乐厅，甚至包括这种演出场所，包括电影院都可能是原来陈旧的戏院陈旧的。

　　【主持人】：很多老百姓把这些功能遗忘了？

　　【胡葆森】：通过其他媒体传播方式，娱乐方式可以替代性满足这些，并不是说他不需要这些东西，现在在地级城市需不需要音乐厅，如果没有这个似乎就不需要，实际上来讲，我们这一代人听着革命样板戏长大的，每个人都能哼几段，现在的年轻人哼着革命曲，还是流行曲，还是交响乐，你倡导的方向需要通过基础设施的建设，然后这种载体不断的完善，让需要传播的那些东西通过这种基础设施的完善之后才能够把你想推广的东西传递给你想教育的一代人，两代人。

　　【主持人】：您说的涉及到面更广的教育体系了。

　　【胡葆森】：这个里面主要还是文化设施，比如说我举个例子，全国都没有这种少儿美术馆，这是我们经过调查。

　　【主持人】：少年宫。

　　【胡葆森】：少年宫功能比较丰富，但不是一个专项的，需不需要有少儿美术馆。去年我做了一个公益活动，捐了两千万建了河南省少儿图书馆，少儿图书馆本来应该由政府来建设的，一个河南省的少儿图书馆，可是由于经费的不足，现在向社会求助，我们就在做这件事情，实际上你说一个省的文化基础设施尚且如此，你可以想象在那种小城市，县级城市几乎现在都是没有了，所以我是希望通过社会物质文明发展到这个阶段是应该开始重视这种精神文明，老百姓的精神文化生活的这种丰富与提升，总是要在一个阶段要开始重视这方面的事情。

　　【主持人】：其实您说的东西做得好的话，百姓也是愿意买单的，花钱愿意看演出的，北京、上海都是事实。

　　【胡葆森】：现在没有。

　　【主持人】：大家觉得不如在家里看看电视，上上网，其实是被动了。

　　【胡葆森】：不是没有这个需求，而是缺乏这种设施，才没有了这样的消费方式。

　　【主持人】：这样下去的话，城市特色也就没有了。

　　【胡葆森】：谈不到特色，这是一些基础设施，还谈不到特色的问题。像河南这些县，都有历史的一些特色，比如说我们南阳有一个县，有一个县衙，中国目前保存最完整一个县的衙门，像这个就是一个特色的东西，我说的还不是这些东西，我说的是基础文化，图书馆、阅览室，包括文化设施，美术馆这类东西。

　　【主持人】：您觉得像这种工作，因为咱们什么事情都需要商品化运作，有人为此出资，长效投资，这个东西可不可以产业化？

　　【胡葆森】：在建设方式上可以尝试多种方式，让政府主导，也可以引入社会资金，比如说现在农村的电影放映，就可以有公司制的放映的实体来进行。但是我觉得作为政府来讲应该从每年的文化设施的投入上，应该把它当成自己的一项责任，工作内容开始重视它，但是至于用什么方式来实现？我觉得可以探索。

　　【主持人】：刚才看到您的提案里面把农民工进城务工人员纳入保障工作，这个工作是不是过于庞杂了。

　　【胡葆森】：没有很详细的统计过，可能五星级酒店有很多农民工，比如说像房间的服务员，我们一说农民工就想起了工地搬砖的，其实我的建议是进城务工人员，农民工概念很宽泛，一想起农民工就是建筑工人，其实进城务工人员涵盖很多工种的，特别是服务业用了大量进城务工人员，都涵盖了的话，在城市人口中占了很大比例的。像我们郑州市户籍人口在300多万，但是这种已经定居下来的，没有户籍的长期居住的，比如说一年以上的这些人员，大量农村进城务工人员已经超过100万，已经超过20%多了，这些人的住房问题，他们的成家生小孩，小孩的教育等等这些，如果房子不把他们纳入到社会住房保障体系里面，这些人的生活只有安居才能乐业，住无所居就不可能。

　　【主持人】：会不会给城市带来压力？

　　【胡葆森】：当然了，一千万套里面包不包括这些？各个城市面临的问题都不一样，有些城市进城务工人员比例很高，有些进城务工人员不是很高，我想像我们中西部地区，特别像河南，进城务工人员比例还是很高的，特别像郑州，矛盾还是非常突出的，我这个问题提出来也是针对中国中西部的城市，包括沿海城市这个问题也是普遍存在的。

　　【主持人】：还有关于地产的事，房地产一直是关注的焦点，相信这次两会也是关注的焦点，房地产不光是保障房近来，各个层级的保障房产品或者各个领域都有热点和关注点，我的第一个问题对于房地产开发企业的龙头企业领头人，如果看待企业全国化的问题，所有房地产企业从区域龙头走向全国化，是目前房地产企业的愿望或者想法或者发展战略，这不可避免的会受到资本、政策还有自身人才方面的发展，我想听听您的意见，对于房地产企业来说目前国家的环境适不适合他做一个比较长期全国化的准备？

　　【胡葆森】：其实什么样的战略模型或者商业模式适合自己的发展？我想没有一个定论性的东西，每一个企业根据自己的价值观，根据自己的战略定位，根据自己的资源的拥有的具体的情况，它就可以制定出适合自己的战略模型或者商业模式。现在在全国发展的一线或者二线城市做全国战略的公司现在不足一百家，准确讲应该在四五十家左右，但是超大型大概20家左右，包括大概十几家央企，包括十来家非公有制企业，就是民企，加在一起20多家，现在这些发展的比较好特别在05年开始的这一轮的市场格局调整过程中，特别是近几年市场格局调整加速的过程中，这20家已经脱颖而出，市场份额越来越大。有一些你说的内容，先是在一个地方开始做大，比如说讲在浙江，在福州，在西安还是走向全国，这开始有一些。这大概有一二十家，能够看到他的身影的，在一二线城市经常看到的身影的有一二十家，一方面他有扩张的需求，另外又受制于政策的波动，每半年出一个调控政策，不知道往前走，还是往后退，这一二十家里面大多数没有从股权层面或者有效跟资本市场对接，现在这一批企业的发展现在当下的环境下。我们恰好不是这种，我们是区域性的，而且定位就是一个区域性的企业，所以我们现在一直在控制我们这种市场范围，就是在河南的一亿人口的108个县级城市和18个地级市场这样的范围内，所谓我们连续评为稳定性Top ten，觉得我们战略模型和商业模式处于可控范围内。

　　同时我们比较好的解决了从06年在股权结构里面引入了像新加坡凯德置地非常好的合作伙伴之后我们最近四年时间还是比较好的通过引入战略合作伙伴。

　　【主持人】：有志于不管做全国还是当地区域龙头，自己有条件，想做突破新型房地产开发商这种政策对于他们来说无论如何也是属于这种限制。您觉得对于这种想提高自己的房地产开发商应该做哪些对策？

　　【胡葆森】：“量力而为”，我想只要没有这种硬性的，比如讲企业非要在哪一年完成一个上市计划，因为作为民营企业来讲没有人硬逼着你怎么样，没有人硬逼着你把发展速度列入怎么样，列入到和资本市场对应计划以后才有时间表了，有了时间表要求之后，才会硬着头皮做一件事情，企业还是首先要把握好自己的心态，你好像说把你的身体练的好好的，刮风天你穿个风衣，下雨天拿一把雨伞，风和日丽，你就轻装希望出门，一定要把心态调整到这样的状态下，比如说讲现在这个形式就没必要把自己扩张的速度定的那么高，形势好的时候你定30%的增长，形势不好可以定20%，10%都是不错的，生存永远重于发展，因为生存是一个基础，发展是一个必然，如果一直生存，加上你的功力练的都够了，发展是一种必然。不能把做大是一种目的，做大是一种结果，把你自己该做的事情都做好，战略清晰了，核心竞争力增强了，做大就是一种结果，不能把做大作为一种目的。

　　【主持人】：再回到消费者，我们所有的消费者经过这两三年房地产的起伏以后，仿佛买房不谈投资不太可能了，即便买一个很便宜的房子，即便刚毕业的大学生即便他不懂也会问别人我这个房子值不值得投资。您是一个房地产老总，您是盖房子的，您也是解决很多人不同层级的生活解决方案提供者，对于已经根植于各消费层面的人来说，作为开发商来说如何引导？对于开发商来说是商品的供应者，直接面对这个环节的人，如何引导消费者？作为区域龙头会不会对新的现象做一个调整？

　　【胡葆森】：房子、住房，您谈到的这些问题涉及到产品属性问题，究竟是社会属性，还是商品属性。假如仅仅为了满足居住需求的话，可能就是一个社会属性，为了让每个人安居下来，安定下来这个社会才能和谐，只是满足了居住需求而已。如果张掖属性来讲，每个人都希望低买高卖。我自己经常讲，我们中国人的文化里面很多东西缺乏量化的东西。比如说政府工作报告里面说说要打击或者遏制那种投资和投机性这种需求，究竟投机和投资买了房子多长时间卖出去，如何界定，买了房子多长时间卖出去算投机，多长时间卖出去算投资？首先这些问题没有量化。

　　第二，按照西方发达国家社会发展的经验或者规律告诉我们，每个人一生大约需要平均要换四次房子，既然每个人一生平均换四次房子，第一次买房，第二次买房，可能不是最终你需要住的房子，经常换房子，换房子买的时候一定要想到卖的时候，我们叫量入为出。你买的时候一定要想得时候将来卖的时候好卖的位置，好卖的品牌，好卖的户型等等。不管你现在抱着房子是想投资也好，投机也好或者自己居住也好都会考虑到，都有一个投资的功能或者是一个投资的作用在里面，所以保值至少有一点。这种情况下，我每次给消费者建议有两个：第一，这个时间这个房子买了以后要住三年五年以上的房子，什么时候买都是正确的。因为一个房子的周期比如说七八年房价有一个周期，你就不可能永远把握好在最低的时候买，在最高的时候卖，就像买股票一样，谁能做到，每次在最低点买，最高点卖，你作为一个长线投资者，只要有需要，先满足你的居住需求，然后把投资需求放在第二位，第三位，我想什么时候买都是对的。

　　第二，买的时候一定想到卖的时候，这个房子要有保值功能的话，开发商品牌也好，房子质量也好，位置也好，户型要好，朝向也好，你一定要买将来卖的时候好卖的房子，这是我经常给消费者提的两个建议，品牌一定要好，社区的品牌，开发商的品牌，品牌好的物业管理，房子质量就有保证的，一定要在选房子的时候一定要考虑这个因素，而不是单纯的从什么价位便宜就去买什么样的房子，经常情况下是越便宜的房子将来卖的时候不好卖，经常性的这样的，不是绝对的或者大多情况下便宜的房子在二手市场不活跃的。

　　【主持人】：“保值”这个词在今年房地产市场里面经常用的词，通胀也好，国家经济形势也好都成了老百姓坚守自己劳动所得必需品，在这个基础上随着消费者在购买经验上不断的增加全国化的购买的方式也日渐端倪，老百姓已经不局限在我所熟悉的地方，可能到别的地方挑自己的房子？

　　【胡葆森】：比如说到三亚。

　　【主持人】：比如说像我们这样的人在北京上海工作，回老家也去买一个房子。异地化，全国化的带有一种保值增值性的购买，您觉得它在未来恢复成为房地产行业里面的长期现象呢？还是会成为逐渐会被淡出这个市场？

　　【胡葆森】：会成为长期现象，人均GDP突破3000美元。按照西方发达国家的发展历史，我们看人均GDP超过6000到8000美元中产阶级成为社会主要群体，成为社会中坚力量，中产阶级的投资力量增强的时候，财产性收入变成他收入很重要组成部分的时候，投资行为将在全国范围内长期存在，你说的现象会随着人民收入水平的提高，范围扩大，人群也会扩大，这种情况会更加普遍，而且更加持续长久的存在。

　　【主持人】：这种现象也和现在的国家的一些政策正好产生一些矛盾。

　　【胡葆森】：我们国家宏观经济和微观经济仔细看的时候，会发现很多矛盾的地方，一个国家或者一个经济三架马车在驱动，投资、消费、进出口。实际上投资我们现在过去几年一直作为一个驱动经济的主要的引擎，但是实际上我们一直想自然消费，可是你又想刺激消费，而消费中的房产附加值又是最高的，你把投资和投机，连投资也算上去，也变成遏制的对象呢？你究竟想消费，还是不让它消费，宏观和微观的矛盾同时存在，有时候经常会顾此失彼。

　　【主持人】：前不久国八条出台明确提出了一些限购和政策的红线，特别是条款显现出了比以往更加严格的气质，很多城市做了回应，有紧的有松的，也有城市并没有做出回应，作为区域性的开发商或者龙头企业来说，这种限制购买或者说对房地产消费采取一种限制政策它将会出现在我们房地产行业里面是较长期的，还是短期的解决方式？

　　【胡葆森】：不可能是长期的，首先违反了市场经济的规律，市场经济比如说讲我们经常讲上帝归上帝，卡萨归卡萨，保障房归保障房，商品房归商品房，我个人一直坚持一种观点，我今天作为人大代表说这个话，好像和政府的声音不太和谐，我觉得比如像一些对于面积，对于购买群体，它是商品房，我们没有剥夺消费者购买商品的权利，我们国家能这方面立法吗？能够剥夺消费者购买商品的权利吗？显然没有的。这个时候规定又相当于起到法律的作用，这是一个特殊阶段的，为了达到，我觉得中央政府的目的也很明确，为了在这个时期，为了抑制房价上涨过快幅度过大，这么一个现象采取了一些特殊的措施。

　　【主持人】：救急措施。

　　【胡葆森】：它是一个救急措施，不会成为长期的基本国策或者长期的经济政策或者产业政策长期存在。因为我觉得一旦这种情况得到了遏制，得到的有效控制，这个政策就会调整。因为宏观调控，政府的管理社会或者服务社会，他的功能就是要宏观调控，宏观调控是他的权利，也是他的义务，也是他的责任，他某一个时期针对某一种特殊现象采取一些应急措施我们就可以理解了。

　　【主持人】：另外一个组合拳就是房产税，税不太适合朝令夕改，不太适合短期的救急行为，我们大家都说是一个长期行为，目前开展房产税就两个城市，对于您来说，您谈谈对于房产税的实施在中国房地产市场里面处于什么样的角色？或者我们如何期望房产税带来的功能性？

　　【胡葆森】：做任何事情首先做这件事情的目的是什么？开始征房产税为了增加保有房子的人，增加持有房子的成本，还是为了控制买房的投资和投机行为的措施。实际跟它相配套的，这样一开征房产税了，议论了五六年为什么没有开征？目前也仅仅在重庆和上海搞试点，它是一个牵一发而动全身，从另外一个角度说与它相配套的很多事情没有找到很好的方法，比如说开征房产税以后，出让金是不是可以分期支付，一般来讲比如在德国或者在其他一些发达国家，他开征了房产税以后，就会把你的一次性的早期交易成本，最初的交易成本会降下来，既然你想让它保有成本增加，你让它开始交易成本降下来，比如说讲营业税是不是降，所得税、出让金是不是要降，房产税收多少，1%还是2%？多少才能达到抑制投资和投机需求的目的？第三，向谁征，什么样的房子需要征，还是只征新房的税，哪一年算起，房改房要不要征，公务员住宅要不征收？还是很复杂的。咱们国家采取试点的形式，也是为了慎重起见，第一说明这个问题的复杂性，第二也是说明中央政府在做这件事情还是非常谨慎，非常的理性。

　　【主持人】：最后，我看您提案里面有一个儿童乞讨“先救后禁”的建议，因为这个东西在前段时间在各种媒体都得到的很多的响应者，这属于公益范畴，也是我们每个做新闻媒体的人责任，您作为一个企业的老总，您是怎么会想到用这样一个提议表达对社会的看法？

　　【胡葆森】：我提这个建议不是以企业老总的身份提的，而是以一个代表身份提的，这是一种社会现象，我多年都在关注这件事情，而且这两年我拿出更多的事情参与社会公益的事情，包括这个事情“壹基金”李连杰先生发起成立的，又成立了理事会，周其仁先生做了理事长，这件事情引起了我的关注，作为人大代表的身份，对这件事情应该采取什么样的指导思想或者解决方案，我也在思考这件事情。这次建议，原来我们国家是有一系列的规定开始对这种社会的乞讨儿童进行救助、帮助，但是这套体系还是不完整的，不完善的而且整个措施也没有很好的解决这件事情。现在听说最近又要立法，要禁止儿童上街乞讨。要禁止的话，再上去就是违法了，一犯法性质就变了，所以我的意思在你整个的针对这一批沿街乞讨儿童的救助体系和救助方案还不够完备的情况下，马上禁止的话，立法禁止的话，必然会起到饮鸩解渴的结果，这件事情，我的建议应该是先救后禁，先把现象逐渐得到解决以后，再开始禁，得到有效控制之后，你自己认为什么问题基本上解决了，才开始控制它，整个方案救助体系，孩子怎么生活，应该拿多少钱救助他，应该享受什么样的教育，还没有完整解决方案的情况下，立马禁止，这个事情也许就会适得其反，我这次建议应该是先救后禁，采取这样的政策。

　　【主持人】：国家救助体系也在更新中。

　　【胡葆森】：没有很好的涵盖这样的救助体系，没有把乞讨儿童纳入很好的救助体系里来，针对这样社会现象整个救助体系没有搭建起来，匆忙的禁止就有很多儿童开始犯法了，再上街要饭就犯法了，不是解决生存吻了。

　　【主持人】：我们应该先保护他。

　　【胡葆森】：先保护他，先救助他，把问题解决了再禁止。

　　【主持人】：谢谢胡总。