访谈现场

　　3月3日和3月5日，全国政协会议和全国人大会议开幕。在今年的两会上，来自地产界的委员和代表会针对房地产行业的现状提出哪些建议和观点，也成为业界关注重点。在此期间，搜狐焦点特邀请两会代表委员作客，解读提案原委，并就业内关注的房地产问题展开讨论。

　　3月4日下午，搜狐焦点网特邀请全国政协委员、广州市政府参事室主任、台盟广州市委员会主任委员张嘉极，独家解读提案原委，并就业内关注的房地产问题展开讨论。

　　时间：3月4日下午

　　嘉宾：全国政协委员广州市政府参事室主任、台盟广州市委员会主任委员张嘉极

　　以下为现场实录

　　【主持人】：各位搜狐焦点网友大家下午好，欢迎收看本期风云对话两会特别节目，今年3月3号和3月5号又是全国政协和全国人大的开幕，在此期间搜狐焦点特邀两会的代表来做客解读提案的原委，并就房地产大家关心的问题大家展开讨论。

　　今天来到我们栏目做客嘉宾是全国政协委员，广州市政府参事室主任、台盟广州市委员会主任委员张嘉极，张老师，张老师也是感谢您在百忙之中接受我们的采访，我今天拿到您给我的提案，您的提案有一个关于防人民币对外升值，对内贬值的提案。我看到上面您开头的导语这一块显示说08年6月份就曾经提交提案，分析发现的这种现象，今年您为什么再次把提案拿出来？

全国政协委员 广州市政府参事室主任张嘉极

　　【张嘉极】：08年的时候，有一天我突然琢磨这个事的时候突然间发现，我们人民币处在对外升值，对内贬值这么一种情况，这种情况之前没有人没看到有别人留意到或者说到这个事，我当时就想实际上人民币对外升值，对内贬值，那就是双向的在升值。当时我是写了提案里头，就讲了这个观点。当时国务院的发展研究中心给我答复的时候，对金融的分析，会议的分析有深度，应该我想指的这一块。但是当时我只是看到了这一个现象和想到了现象其实是表示说我们的人民币不是单方面在涨价，而是双方面在涨价。

　　今年我为什么又重提这个问题呢？今年不是分析会议的问题，是提出来政府要防止再出现这种现象，我发现这种现象不仅仅会双向的升值的问题，而是说人民币如果一旦对外升值，对内贬值的话，其实我们只有收取事情所有的坏处，却没有得到这个事情所应该得到的好处，所以我就感觉到这是很不利的一件事，我08年提的时候只是分析这个情况，我并没有提出政府要防止这种情况。但是我考虑到去年最后三个月通货膨胀的情况，再加上现在是对中国的这种通胀的速度，还有通胀的预期这种推动，我就感觉这和问题变成是一个，政府必须清楚的认识高度的重视，而且是要有力的措施加以防止的一件事情。后来我看到网上有人提到人民币对外升值，对内贬值只是看到这种现象，但是对这个现象所包含的里头的对我们经济的社会的含义，还有对经济安全的含义，它并没有再深进一步挖掘，一方面挖掘这后面更深的意义。第二，要明确的提出政府要有这个意识的去注意这个问题，理解这个问题的含义，重视这个问题的解决，要提供一些建立措施给政府，能够怎么样把这个东西控制住。

　　【主持人】：您在今年的提案中，具体怎么样为政府提供解决的方案？

　　【张嘉极】：我那里头最后提了几点意见，我记得是5点：第一，希望政府要清楚的认识到这个事，就我刚才所说的，比如说人民币对外升值，对内贬值这个事情，08年大概6月的时候我提过，大家已经意识到有这么一种现象。但是要尽量避免出现这种现象，是不是已经认识到了呢？至少我看不到有政府，有专家讲过至少我可能不可能看遍所有的传媒，但是我天天关心这些事情，反正感觉到还没有听到政府或者是专家提出来要发现这个问题，要注意这个问题，要防止这个问题没有。

　　第一，我希望政府清楚的认识到这个问题它的后面对我们经济社会的含义或者是作用是什么。

　　第二，高度重视这个问题，可能我们原来有点意识到有这么一个现象，但是并没有很有意识的去研究它或者去想清楚这个问题可能的影响，现在要清楚的意识到重视这个问题。

　　第二，主要是建议关键的要把食品跟蔬菜这一块管住，只要管住食品、蔬菜，其他的轻工业品，电器这些东西，因为有了往年的产能过剩的原因，又可能我们人民币还在升值，升值的话肯定会减少出口，减少出口必然有着生产能力，也要转向国内，产品转向国内不会自然的去抑制轻工业品的电器产品这些的价格，哪怕涨也有自然的因素去抑制它。除了这个之外，如果说这些产品有一点点涨的话，其实都以需要这些产品的人来讲可能也是承受得了，我们现在担心那些低收入，等于他们主要的收入都是用于日常的食品这些人，你食品价格涨，菜价一涨，这些人就马上没办法好好生活了，马上可能就会要引起很多的社会问题，所以你要把食品跟蔬菜管住，而且我还分析，我认为从食品跟蔬菜这里头去管住它还是有条件的。08年的时候，温总理说手中有粮，心中不慌，国际粮价马上就下来了，就是我们中国的粮食供给主要靠自己。所以起初通过国际的大宗物品价格的推高来输入通胀给中国的话，中国好在粮食主要是自己供给自己，我们有这样的生产能力，所以我不怕，储备也很多，我们储备已经超过了一般的要求来储备，好像是10%，还是16%还是18%，我们已经大大超过这个要求里储备粮食。

　　另外，蔬菜更是，蔬菜不能保存很久了，肯定主要都是靠自己生产的，如果有进口蔬菜那都是点缀的，让生活丰富多彩的都是基础的，所以第一次产品我们有基础。
第二，只要我们政策对路，我们就不会有问题。

　　国务院去年出台的稳定物价的措施，我认为有效的，应该坚持，对囤积的，投机的要打击，减少流通领域的环节的成本，有好多具体的措施。还有一个不同领域的，它好几条，还有菜篮子工程，这些都是有效的和作用来继续使用的措施。还有一个，我就认为说去年12月写了一个意见，感觉到好像有人在推动通胀的预期，那很奇怪，我提了这个意见过几天看到温总理说有时候通胀的预期比通胀更可怕。去年出现姜你军，豆你玩，蒜你狠这种现象，其实姜、绿豆、蒜并不是我们老百姓吃很多，用很多的商品，前年几个月最后两个月涨价以后，一律我们9月份加息跟提高存款准备金率，马上中国政府受到通货膨胀的害怕，那个时候突然间整个食品蔬菜价格一下子飙涨。可是11月份，国务院出台的刚才讲的政策，这个政策12月1日才生效，可是12月1日都还没到，这个食品跟蔬菜的价格又跳水式的跳下来了，其实这里头供求关系不是主要的因素，主要因素就是通胀预期在起作用。所以说这里就是要管理这个通胀预期，所以说它应该是要有一个政府，有一个专门的资金，然后只要市场上一出现这种推动通胀预期的这种现象，比如姜你军，豆你玩的时候，马上开展一些专项的一些研究。比如说绿豆涨价了，后来把养生专家张吾生狠狠的收拾了一下，绿豆姜就下来了。

　　我们今年应该有意识做这些事，只要市场上我意见你首先要关注这个事，只要出现了一些意动，哪怕苗头性的，马上调查研究，是什么问题？就解决什么问题，马上把苗头压下去，实在不行，政府可以组织一些力量，组织一些货物来对冲，把这些涨价的苗头压下去。因为50年代的时候，解放军刚进入上海的时候，当时市场把粮食都囤起来，导致粮价飙涨，老百姓买不到粮食。怎么办呢？当时陈毅组织了很多地方卖粮，一卖粮，老板就着急了，着急怎么办？但是这些粮卖了以后，那个粮就没人买，马上赶快开门卖粮，当时陈毅就组织了收购队，一口气就把粮食全部买走，政府你要调控，政府是有一个调控市场，监管市场的组织，所以说如果出现这种情况，政府就应该有一种组织相应的，比如说蒜，蒜不是那么贵吗？蒜还没有掉下来，政府是不是专门调查研究一下，到底蒜怎么回事，政府可不可以组织一些，政府是不是要搞菜篮子工程，我们做菜篮子工程里面是不是组织首先多种一点蒜，我不相信蒜紧缺到这种要紧的，八块钱九块钱一斤，跟猪肉差不多价钱，跟鱼差不多价钱。

　　【主持人】：现在都说吃菜比吃肉还贵？

　　【张嘉极】：这就是不合理的，始终每一个东西有它的劳动成本，不可能种蒜的成本高这么多，类似这样的情况，政府可以去进行调节。最后我建议政府管理通胀预期，谈到预期的话就要像温总理那样，温总理说什么呢？我每天都在看菜价，猪肉13块钱一斤，什么菜多少钱一斤。所以一个天天看市场食品价格，蔬菜价格的人是绝对不会让价格……这绝不会引导通胀预期。08年就一句话，手中有粮，心中不慌。我们中国的粮食，国际的粮食就掉下来了，你查查之前粮食涨价，美国也抢米，泰国没米，泰国、越南都是产米出口的，结果他说没米吃，印度也没米吃，哪里产米哪里没米吃，米是中国人的主食，别的不炒，就炒大米，什么意思？不就是冲着你中国来的吗？可是我们说手中有粮，心中不慌，怎么突然粮食的价格下来了，大米的价格下来了。所以任何市场经济不可能是纯自由的经济，市场还是有监管，有调控的所以我们要管控通胀预期，就必须我们有关部门要经常的去发布一些信息，然后引导人民的通胀预期，对通胀进行管理。我记得大概讲这么一些意见。

　　【主持人】：您刚才用关系国计民生的粮食价格谈了通胀预期的看法，我们也想问问您，关系国计民生的衣食住行，住房，房地产这一块，您觉得通胀预期应该是去年，去年三个月通胀压力也是比较大，对房地产市场也是影响非常大，想请您聊一聊，从通胀方面，通胀预期方面，聊一聊您对近期房地产市场，还有房地产调控的一些看法。

　　【张嘉极】：好的，通胀对房地产肯定是有影响，今天参考消息登了一篇美国人写的文章，通胀货币贬值解决的办法是什么？一买房子，二买股票，三买基金，最后是要欠债，推迟买社保，五是负债。04、05、06年我们已经试过一波了，这是对的，也是非常可怕。所以通胀它是有可能导致人们希望通过买房地产来保值。你说通胀跟房地产会不会有关系？有关系。现在中国的房地产是怎么一个情况呢？地产商跟投资者就认为房价永远都是涨的。国际上国内也不少人都认为中国是处于一个房地产的泡沫巨大危险，有的人甚至说是日本的一百倍，一千倍那么厉害。当然一百倍，一千倍当然不可能，但是到底有没有泡沫？有没有泡沫破灭的危机，大家就争论说不清楚，我自己当然感觉是倾向有点泡沫，而且我觉得这应该也是政府的一个判断，为什么？因为去年胡锦涛跟温总理都亲自就房价的问题做了表态。境外的很多专家说总书记、总理这个层面就房价进行表态之前是没试过的。既然之前没试过，总书记、总理都要对房价进行表态，那是不是说至少中央的判断目前的房地产是有问题，问题还不小。问题要不大，它是不应该，他们来讲话，他们来影响这个产业的。我的意思是说我个人倾向于有些泡沫，那么我的得到的支持，观点得到支持就不举别的，就举总书记跟总理他们的这种表态就是对我观点的一种支持，才会有连续三波的政策出台，这三波的政策不可谓不重，但是房地产市场的价格并没有应声倒下，那是为什么呢？那就是因为1997年以后房价试过一次的滑落，难道就稳定了许多年？难道到05、06年疯涨。到07、08年回调，回调以后很多人感觉到买房子风险很大。可是09年的上半年，我们的有关部门不合时宜，不恰当的出台了所谓的“十五条”，多少条就导致了正在理性回归的地产市场又重新反弹，这一反弹又恢复到危机前的一个水平，这样就导致了地产商和一些投资者产生了这么一种感觉，他们认为房产跌价是偶然的，是暂时的，房产升值才是必然的，才是长期的。所以大家就纷纷的把钱都投到了房子上面去所以才会导致房子价格又飙升。

　　现在中央出了这么重的政策，因为大家心理预期太强烈，所以楼价他就不会应声倒下，加上房产商，可能前一段时间也累计了一些资金，加上心理的承受力也大，加上对于长期的预期，08年抛售的时候，人就感觉到后悔，说不定压不住又反弹呢，我要是现在降价的话，那我就吃亏。所以这样的话，适应政策调控的心理就增强了很多。这样的话，政策力度不会不强，但是市场的抵抗的力度也不是很弱。所以现在房地产价格好像也没有什么松动。所以我就判断可能未来一年，可能会是一种拉锯状态。当然我们同样是广东的政协委员就说了他会跌20%，说明他认为政策力度是很猛。但是我就是说会不会这么快？我觉得有些疑问，我感觉到民间跟地产商的这种好的预期会比前面两次强很多，所以政策的效果就是不一定会那么快起作用。但是从前面的一年的时间来看，地产市场是什么状态呢？政府出台政策难道民间就开始观望，房产商也有点紧张了，按兵不动，既不涨价，也不降价，僵持了三五个月之后，他感觉到好像政府的政策不管用，一是地产市场心里头偷偷的热，其实不对，我可以推动涨价，他又涨。一涨政府说，怎么我这个政策还压不住你，你还涨，我就推出政策，结果又僵持了几个月，你回忆了一下去年是不是这个情况？地产商好像政策也不管用，它又再涨价，一涨价政府又出第三波。现在就是这样一个局面，但是这个局面是一种将风险累计的越来越大的一种状态，应该说还是比较危险的。

　　【主持人】：可能今年的第三波调控跟之前应该说吸引眼球就是限购，因为跟户籍、社保，大家会觉得很严厉，很多原来想买房这些人，具有刚性需求这些人，因为限购的情况他买不了房了，这种打击的力度会不会对整个房价？

　　【张嘉极】：打击力度非常大，问题是房产商心理承受力强了很多，他扛了半年以后，又认为说好像你这个政策又不管用，他又试图涨价。那个时候中央又来一个更严厉的，如果这个政策的力度越来越大，总是最后有一个临界点，这个临界点，中央的政策彻底失败，房价漫无边界的涨，假设我们现在地产有泡沫，这个泡沫到时候就会发的不得了，对于我们国民经济将来的损害可能是一种致命的损害，如果政府的政策占的上风，这么强的政策力度，开发商撑不住，地产市场的崩盘的程度力度就会更大。因为这么强的政策力度，你扛不住，压下来，那可能就是损害，损伤特别大，这对国民经济也不好，对开发商也不好，对那些投资房产的人都很不好。所以说我是看这个东西，我其实心里头也挺为中国这个事情担心，所以说他总是最后有一个临界点，所以如果出现那样的情况，其实是更加不利的。但是有些时候市场也论不到你说话。

　　【主持人】：您觉得其实在这一轮的房地产调控中，除了限购严厉的措施，对保障房这一块也是政府比较关注的一点，也是政府提出来一千万套保障房建设目标，但是保障房的建设不管资金、土地这些方面的问题上，还有很多的困难，您对这些方面有什么建议吗？

　　【张嘉极】：我觉得保障房还是应该坚持限价房，经适房、保障房三架马车共行好一些。现在很多人强调说着重是用廉租房，但是我不赞同这种观点，因为我觉得你这个廉租房是属于一种无限的福利，但是限价房，经适房是一次性的福利，政府应该吸收计划经济时代的经验教训，应该吸收如今的欧洲美国的福利陷井这种教训，应该尽量避免去做那种长期的不可逆的一种福利，应该尽可能采用那种一次性的 不用政府长期被帮扶的做法，比如说物价一次性的给群众洪波，物价降下来以后，我们就可以不需要了，政府就会背上一个，你越背越多，今天背这个，明天背那个，将来有一天背不过来，毕竟我们计划经济时代有惨痛的教训，现在看到欧洲，法国、意大利、希腊、西班牙这些国家都在美国，美国现在不是限制工会权利，不是在那儿罢工嘛，所以说应该是尽量多做一点一次性的帮助，不要轻易的去背一个长期的包袱，当然不是什么都背，但是不要贸然的去背那么多长期性的，所以我主张限价房、经适房、廉租房，应该是三架马车齐走，廉租房有没有控制核算？一样有的。所以我就说，我希望政府能够很清醒这个事情。

　　另外，我就觉得可能我们现在已经有一种新的变化，是我们没发现盲区和误点。其实现在保障房跟地产价格那种关系已经比原来弱很多了，因为保障房主要就是那些困难的群体，他们现在已经跟房地产市场没什么关系了，他们没有保障房买的话，他们不可能买商品房，这批人收入少，第二夹心层，就是又买不起商品房，又享受不了保障房的人，他们早已经跟地产市场早已经脱钩了，你去年千年的房地产的涨价主要是那些有能力，有余钱的人，他们看好地产的价格的长势，他们把钱投进去，我身边已经有很多的人亲眼看到他们就是这么一个情况。

　　所以这些人买房子跟你建不建保障房其实关系不大，已经是关系不大，我不能说一点关系没有，但是这个关系没有原来那么大。但是其实可能我们这个社会，我们这个政府还没有留意到这种情况。所以我就想保障房要做，而且要理智的做，但是保障房对地产价格的影响已经没有原来那么大了，就是这么一个情况。

　　【主持人】：您的观点还挺新颖。

　　【张嘉极】：这是新的，这是我昨天才想的。

　　【主持人】：正好今天跟我们网友分享了一下这个观点，想问问您关于房产税的问题，房产税是全社会关注的热点，今年过年前后，重庆跟上海两地率先进行试点了，您对房产税这个税种持什么样的观点？前两天我在网上已经看到您对房产税的一些看法，好像您微博还是怎样的方式？您能不能跟我们聊一下您的观点？

　　【张嘉极】：我对房产税挺矛盾，又爱又恨，爱，是因为它能够调剂一下当前的房价，比较不正常的情况。恨这个东西一出来以后，就表示说我们曾经在计划经济时代享受全无税生活的习惯的人，后来进入市场经济以后，由于我们收入不高，如果我们要交房产税，是承受不了的，政府也知道这个情况，所以政府不征收房产税，今后变成要征收房产税的话，实际上等于我们这种不用征收房产税的好日子就到头了。而且这个房产税，它说到底最后如果市场正常稳定下来以后，它就会变成什么呢？变成是人民物业增加的成本要负担，是不是？所以所以对他又有恨的方面，而且从长远来看这个房产税最后它就是到了一个正常的稳定的市场里头，它也没有具有调整地产价格的作用。如果自住房或者有一些连电梯都没有的住户，他需要改善这两块就不征房产税。但是如果属于这两种情况以外，就征房产税，这样可能既达到了房产税目前出台房产税要起到的作用，又能够维持中国人因为长期在低工资的条件下生活，所以不用交房产税，这么一种好处。

　　【主持人】：房产税现在在上海和重庆试点的阶段，房产税在全国推广的可能性有多大？

　　【张嘉极】：我看这主要是取决于地产市场的状况，如果地产市场的温度降下来了，那可能房产税热闹也会少了，但是如果地产的价格不降下来，那房产税就肯定越来越铺开，它的限购一下子慢慢铺开了，就是这样，一样道理。地产市场的价格如果调节不下来，那么可能房产税它就要铺开了。

　　【主持人】：您觉得试点的观察期大概多长？或者会不会在接下来其他的城市进行进一步的试点？

　　【张嘉极】：我不一定说得准，我感觉这个观察期起码在半年左右。

　　【主持人】：有传言说可能北京这边在考虑房产税的实行，您觉得北京这边可能性大吗？它会采取什么样的方式来实行？还是您对广州那边比较有研究？广州那边会不会出一些这样的措施？

　　【张嘉极】：北京出台的可能性还是有的，北京之所以不率先做这个事，因为它是首都，它希望能够稳当一点。但是北京也是全国那些房价比较高的一个地区，所以出台这种政策的可能性还是蛮大的。

　　【主持人】：广州那边现在有没有一些关于房产税的东西？

　　【张嘉极】：我到目前为止还没有听到广州有什么动静。今天晚上会跟书记吃饭，看看有没有什么思路？有时候会听到他一些思路。

　　【主持人】：可能很多人二月份出了限购措施出台以后，很多人想看看房地产动作是想通过两会，因为政协刚刚开幕，您跟其他委员的交流，您觉得对今年房地产市场，他们有什么样的动向？

　　【张嘉极】：这个问题讨论太多了，讨论太多了，另外政府出了很多政策，今年好像我原本的话题谈到这块倒不多，可能就是谈什么个税起征点那些，民生那些比较多一些。不是房地产话题不重要，而是谈的太多了，所以就好像今年倒不是集中在谈房地产这个问题上。本来我也不想谈房地产问题，其实你们每个记者几乎都要问我这个问题，我就过意不去。

　　【主持人】：最后我想跟您再谈两句通胀的话题，因为近期也是一直在加息过程中，年初六这天晚上又进行加息调控着方面，后来准备金的利率又提高，我想知道今年，因为您刚才说到通胀的预期还是会有，您觉得在加息这一方面，今年政府这边还会有什么大的动作，在货币政策这一块？

　　【张嘉极】：加息也不可能是无止境的加息的，特别是我们经济救经济危机那么大的投入，你突然间说很大收缩对经济健康也是不利的。我觉得再加息可能性是有的，但是加很多的可能性不会，因为现在政府也已经很清醒，他是要组合拳，包括行政手段，你现在包括什么热钱，你现在热钱多，政府就说实在不行还有叫做货币汇率资本管制。你说金融的手段还可以通过提高贷款准备金，应该说这个手段是比加息更好一点。所以你看我们这几个月来是提高贷款准备金的力度大过加息，加息是比较稳妥的，这个是比较重的。另外，我刚才讲的他可能会采取行政手段。包括刚才讲的菜蓝子工程就是减少流通领域的提高，估计政府就已经讲的很清楚了，已经有很清醒的认识。特别是温总理，我们对温总理没有怀疑的，他这个人对人们是愿意负责任的，他既然都已经知道了是一个综合的组合拳比较好，总理都知道这个道理，那么他还会不会这么做，中国肯定一个组合拳做。这种情况下，通胀预期跟通胀还会得到一个比较好的管理。

　　但是不排除因为你看利比亚动荡，石油在涨价，大宗货物涨价，美联储还在量化宽松这都是给我们输入通货膨胀。

　　所以他给我们输入通货膨胀，所以我们不排除还有可能会有一点通货膨胀，但是我想政府一定会压住它的，如果实在不行，他会采取行政措施来保障，所以我想对于通胀预期的管控还是比较有信心。

　　【主持人】：今天非常感谢张老师给我们讲了这么多关于自己两会的提案，以及给我们分享了房地产的自己的预期和看法，我们也非常高兴两会有很多代表在关心房地产行业对中国房地产行业提出了非常多有发展性的建议。我们今天两会访谈到此结束，也希望网友继续关注我们两会报道，关注两会上房地产行业的政策的进展，谢谢张老师。