3月二手住宅市场进入节后规律性回升阶段，加之刚需客户长期观望后的需求释放，3月成交高位回升，环比上涨101.49%。两会召开重申调控目标，投资客户进一步减少，信贷政策面向刚需群体释放利好政策，成交客户依旧以刚需群体为主，低总价小户型颇受青睐。 成交高位回升，价格回归至两年半前     2012年3月二手住宅网签成交量为11112套，相比上月成交量大幅回升，上涨一倍有余，增幅达101.49%，成交量超过去年同期，同比上涨0.09%，除去年12月调整二手房计税标准造成大量成交之外，本月为一年来二手住宅成交量首次攀升上万套。     据北京中原市场研究部对成交数据的统计显示：2012年3月北京二手商品房成交均价为20581元/平方米，环比下降幅度再度收缩，降幅仅为0.2%。这是北京二手商品房成交价继2011年4月以来连续第12个月环比下降，价格水平同比下调幅度已达10.5%，已与09年10-11月期间北京二手住宅价格水平相当。     从中原地产进行的报价指数统计分析中可以看出，由于3月成交大幅回暖，报价指数也同样延续了上升的势头，报价指数为25%，由此可见尽管房价下跌已经成为市场主旋律，但成交量的回暖依旧使业主信心逐渐回升。 “成交高位回升”的深层原因分析 首先：市场规律性复苏：历年春节过后市场成交量都有较大反弹，市场逐渐复苏成为规律。刚需在观望了一年后，对房价已下降到心里价位的房源下手，成交仍以业主急售，性价比高的房源为主； 第二：信贷利好信号：保证首置刚需贷款的需求，这是近期从政府到央行的各方领导在房产调控方面的共识，由于信贷政策出现变化，针对刚需的贷款额度及利率均有明显松动，目前市场购房者首套房基本可以做到9折利率，相比之前的基准上浮5%，相当于房价下调了5-10%。众利好刺激刚需客户入市； 第三：重申调控目标：由于限购使得需求量严重压缩，因此买房客户比以往稀缺，其在买卖双方的力量角逐中地位上升。而购房者普遍看跌未来房价，尤其是温总理在两会答记者问中 “距离房价回归合理还比较远”的表态也促使房价继续下降成为政府力保的调控目标，因此房价缺乏上涨的动力； 第四：新房以价换量：开发商受到去年调控影响，销售情况下滑，资金紧张，且面临即将到来的房产信托基金集中兑付的尴尬境遇，纷纷以价换量，预计价格在2季度仍有一波下调攻势，在新房降价的背景下，二手市场也受到牵连，房价呈现稳中有降的趋势也在情理之中； 第五：业主投资回笼：业主着急用钱，降价出售的较多，其中部分投资客户预期房产回报率将明显下降（房价短期保持平稳，大部分房产的租金回报率仅为3%-5%，房产税快速推进压缩投资收益等），因此降价快速变现，转换投资渠道；类似房源成为成交主力，拉低市场均价，因此价格总体呈现稳中有降。   投资客户进一步减少，刚需释放难以持续          3月20日下午，央行发布《2012年第1季度储户问卷调查报告》，根据《报告》数据显示，2012年1季度我国居民未来3月内有购房计划的居民比例仅约14.1%，为1999年以来同期最低值，而2012年1季度居民房地产投资意愿仅约15.1%。当前市场成交量回升主要为刚性需求长期抑制后的小规模释放，如本月这种高位成交量水平恐怕难以持续。   地铁沿线中低价位、中小户型受欢迎         首次置业的刚需客户除了对低总价有所要求外，对于交通条件、配套设施等也有较为明确的要求。3月份二手住宅成交量较大的区域是地铁沿线的房源，如4号线沿线的西罗园区域、八通线沿线的梨园区域、5号线沿线的天通苑北区等。