3月5日，2022年度全国人大会议开幕。对于中国各行各业，人大会议的意义自不必强调。当然，对于房地产也很重要，它代表了这一年国家对于整个楼市态度的高度总结，值得我们对其中每个字细细揣摩。       首先，对于房地产描述，是放在政府工作报告“民生部分”。对于这一点，大家一定要建立一个清晰的认识       而民生部分，不但有房地产，还有：教育、医疗、社会服务、精神文化生活、社会治理。而民生定位的一个基础要求是什么？     三个字——都要有。     以教育为例，我国教育的基础制度是九年义务制教育，教育既是权利又是义务，国家要保障每个中国公民都有接受基础教育的条件。当然，在基础教育都能享受的条件下，其他的差别可能很大。山区的贫困人口，大部分的人口，可能就是初中毕业。但是一线城市的孩子，大部分都能达到本科、硕士，乃至出国留学。国家的农村公立小学，不但一分学费不要，而且会给伙食补贴。 但是，一线城市的私立贵族学校，可能起步一年的学费都要10万元。所以，在中国所有纳入民生的项目，不但要“都要有”，还需要“分层次”。     教育如此，房地产也是如此。这是未来我们思考中国楼市发展方向的一个基础出发点。       好了，有了这样一个定位，我们就好说下面的分析了。对于房地产，总理今年是这样表述的——坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。虽然是一段，实际上房地产描述可以分为三个层次。第一层次：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式。     房住不炒不说了，本身就是中国最大楼市宪法。要是哪天突然政府工作报告中，“房住不炒”被删除 ，倒是可以详细的分析一下。值得一说的倒是那一句“探索新的发展模式”，新模式到底是啥模式，报告中没有详细描述。我倒觉得，很可能中国政府未来将打造一种类似于新加坡房地产“组屋 商品房”的双轨制。政府提供政策性保障房的兜底机制，而且保障机制可能也分若干层次。 底层是廉租房，中层是人才房，高一点是共有产权房，总之就是每个公民都要有自己可以居住的住房。这个“有”不是产权，而是“使用权”。     这是一条轨道，商品房慢慢往改善走，往高端走，主要是中高收入群体购买，这是另一轨道。中低收入群体的保障房 中高收入群体的商品房，共同组成楼市的双轨制。       第二层次：坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。这三句话说的都是第一轨道的政策性保障房，都是老提法，也并没有新意。不过，对比去年关于保障房的说法，到可以看出一点启示。       仔细看来，整整一段话，基本上全都在说政策保障房问题。“解决好大城市住房突出问题” “切实增加保证性租赁住房和共有产权住房供给” “降低租赁租房税费负担” “尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”。两年的描述比较，可以明显看出来，去年要在保障房上发力，而今年力度则不会像去年那么大，那么猛。只要平稳推进即可。为什么力度会减，我们一会儿回答。       相较于第一轨道保障房的轻描淡写，第二轨道商品房这一次倒是浓墨重彩。     第三层次：支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。稳地价，稳房价，稳预期的“三稳”说法，是个老提法，去年也在提，这基本上也成了除了房住不炒之外，国家最经常的说法。而“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求” “因城施策促进房地产良性循环和健康发展” 无疑可以看做是一个对于商品市场鼓励性的说法。虽然很谨慎，虽然也在强调稳，但是谁都能看出来，今年国家对于整个楼市的正向态度。实际上“因城施策”，这四个字可以看成是国家对于当前楼市的一个温度计。写上这四个字，无疑国家想让市场升温。不写这四个字，无疑国家想让市场降温。     因为，上面非常清楚，当楼市的大部分调控权交给地方政府之时，地方政府的行动导向。再加上今年的新提法——支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，共同构成了这三年来政府工作报告中，对于房地产的商品房市场最积极的提法。 这同时也回答了前面提到的问题——问什么保障性住房要收力而不是发力。     因为，商品房市场需要更多的需求被满足，不能让其浪费在保障房中。       好，基本上可以肯定， 在2022年的上半年，对于楼市，尤其是商品房市场应该是一个春天。而且很可能是个多年未见的暖春。 开发商会得到更多支持，三道红线会被暂时雪藏。买房者会被支持，利率、首付将会进一步下跌。地方政府会出台更多的放松调控的措施，类似于郑州3月1日的大招，将会越来越多的城市出台。整个市场的热度，将被很大程度上激活。     那么最后一个问题来了，2022年会不会成为第二个2016。我想这个可能性应该不大，因为2021年年初楼市一片大好，到下半年一片萧瑟，国家已经充分证明了自己调控的有效性，及时性，并同时增加了自信心。 2022年，即使来一个“大阳春”，它也有把握让市场下半年回归正常。