2022年，楼市会怎么走？

  上个月的高层会议，给出定调：支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

  政策松动之后，多城楼市成交已经显著回暖！12月，多个城市蠢蠢欲动，二手房成交量节节攀升：

　　成都环比上涨101.97%

　　厦门环比上涨56.92%

　　北京环比上涨30.3%

　　连续两个月成交量放大，显示一个信号：中国楼市，正在快速回暖。

　　1.转折点真的来了！

  自11月起，包括北京、上海、广州、成都等多个热点城市在内的二手房成交量都在上升。赶在元旦前，走出了一波翘尾行情。

  其中，成交量飙升最快的当属成都。

  11月份，成都二手房成交5600套，环比暴增168%，12月更是突破1.2万套，相比此前徘徊在3000-4000左右的成交量，这一数值已经刷新了两年新高。

  其余核心城市，也有不同程度的回暖。

  武汉：12月新房成交29861套，环比上涨56.09%，创下2021年月成交新高；

  北京：11月二手房成交量13531套，止跌企稳，环比上涨25%，12月二手房成交15442套，环比再上涨30.30%；

  上海：二手房成交量连续两月呈回升趋势，中指院数据显示，11月份上海二手房成交量逾1.4万套，接近2018年、2019年同期水平，12月份更是突破1.6万套，再创新高；

  广州：据发展部数据，12月13日至19日广州二手住宅共成交484宗，环比回升7.6%，一手住宅成交2555宗，环比增长12.2%；

  此外，十座重点城市中，厦门、杭州、青岛多地楼市成交也均呈现止跌回暖态势。

  把目光再放宽，数据监测的重点50城二手房月度成交量同样出现了缓慢爬坡。到回暖最为显著的12月，成交量环比已经上涨24%。

  这足以说明，当下二手房市场已经筑底，部分优质城市正在走出低谷。

  宏观销售数据也支撑了楼市回暖的结论。

  数据显示，2021年12月，TOP100房企实现销售操盘金额9940.1亿元，较11月环比增长32.4%。

  当政策底到来，市场底也会逐渐显现。毕竟，量在价先，当量起来了，价格企稳也不会太遥远了。

  2.当前市场正处于什么样的位置？

  按照链式修复传导路径，成交回暖，首先带来的就是价格企稳。而这部分苗头已经开始出现。

  据数据统计，12月重点十城的市场均价为39768元/㎡，环比上涨0.50%。这是下半年以来，二手房价格首次止跌转涨。

  不仅如此，已经有部分开发商扬言要收回折扣，发布了涨价计划。

  例如，天津的保利拾光年表示1月1日起，价格上调5%，物业费、车位券赠送收回；广州的敏捷绿湖首府号称要全线涨价2%；厦门翔安某SOHO项目，表示1月1日起，复式产品权限上涨2000元/㎡。

  不过，上述的涨价，也不排除是开发商的促销手段，为的就是营造焦虑氛围，冲一波年末销量。

  毕竟，楼市的周期主要分四步走：

  量价齐涨→价跌量涨→量价齐跌→价跌量涨。

  目前的楼市成交上涨，更多的还是处于第四个阶段，要想正式迈入第一个阶段，还有一段修复时间。

  现在的二手房市场回暖就是一个非常典型的信号。

  如果信贷继续维持宽松，政策利好持续扶持，二手房市场成交继续上涨，将会迎来这样一个传导路径：

  二手房成交回暖→业主信心增加→改善需求进入新房市场，带动新房成交量→房企回款，现金流压力缓解→房企积极拿地，土地市场回暖→带动商品房市场回暖

  考虑到数据显示，截至12月末有逾8成房企未完成全年业绩目标，规模房企销售增速罕见出现负增长，可以判断市场的热度还没有完全恢复。

  不仅如此，房企的压力依旧很大——

  据信达证券测算，开发商在春节前的应付款压力仅农民工工资一项，应付款金额将达到4568亿元。

  加上到期债务规模，2022年高达8194.7亿元，今年春节前开发商的偿债压力还非常大。

  就在12月31日，碧桂园集团在内部陆续发出数十个通知，对下辖的106个区域公司进行大调整，合并成65个。

  要知道，碧桂园2021年以7208.6亿元的销售额，位列房企销售榜冠军。

  但就连这样的房企，都悲观地表示，要做好过苦日子的准备。

  可见，当前的行业出清还在继续。

  为了避免这一风险，更大力度的利好政策还会持续推出，未来几个月，还会有更多城市出台补贴政策。

  房地产的博弈，还在持续。

  3.这波回暖，背后很大的原因是信贷宽松的政策托底带来的。

  数据显示，重点103城市平均主流首、二套房贷利率已经连续三个月下降，主流首套房贷利率为5.64%，12月较9月累计降约10个基点。

  具体到不同城市，大连、绍兴、苏州三城下调30BP，天津调整至4.95%，就连楼市调控优等生深圳，首套房利率也明显下降，最低可至4.95%，引来一众中介集体刷屏。

  不只是房贷利率下调，就连放款速度也在加快。

  据实地走访，北京的放款时间已经从半年缩短至1个月，深圳更是在这方面使出了深圳速度，最快“1个工作日放款”。

  这个速度，简直是生怕买房人会反悔。

  从此前的“回去等半年”，甚至是“证明你妈给你的钱是你妈的”，到现在的“一天放款”，背后是房地产政策的一大转变。

  自10月份开始，央行就开始对此前的政策进行“纠偏”。

  金融司司长表示，部分金融机构对政策有误解，不敢给房企贷款。“原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款”。

  不仅如此，在后续的几个重磅会议上，相关部门还频频定调。

  例如，12月25日，继“支柱产业”之后，住建部部长王蒙徽在接受央视专访时强调，“住房和城乡建设是最大的内需，也是最大的国内消费市场，是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域。”

  发声的调门，跟本月中旬召开的中央经济工作会议一以贯之，支持力度甚至更大。

此前，中央首次以“三重压力”形容中国当前经济现状，也着重强调了“稳增长”，随后，发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆将房地产定义为支柱产业。

  据中国房地产报报道，房地产行业通过直接和间接渠道合计拉动中国GDP增长25%左右（包括多轮传导效应)。

  也就是说，如果房地产活动整体下跌10%，相当于拖累GDP增速2.5个百分点。

  住建部部长还明确表示，房地产依旧肩负着重大责任：

  “房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛。

  当前我国常住人口城镇化率63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求；

  同时，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛；

  新冠肺炎疫情促使居民改善居住条件的要求更为迫切。”

  这跟楼市黄大大的判断基本一致。

  本轮市场的下行，主要原因更多的还是信贷收紧引发的成交阻滞和信心缺失，并非市场本身出现问题。

  例如，《2021年上海长租市场观察》，其指出上海市每年新增常住人口18.52万人，其中70%需要租房居住。

  这意味着，上海每年将新增近13万租住需求，未来5年将新增65万租住需求。

  像这样的大城市，人口还在保持流入，需求依旧旺盛，不管是刚需还是改善，都有很大的市场尚待挖掘。

  因此，对于普通人而言，当下是很好的置换时机，把小城市的房子置换到大城市，可以保住核心资产；

  如果你所在的城市出现二手房成交快速升温，这意味着当地楼市正在回暖，不妨抓住折扣机会，遇到合适的新房就可以准备上车；

  至于二手房还在波动的城市，如深圳、东莞等，可以继续保持观察。