纵观我国20多年房地产市场的发展历程，从福利分房到住房货币化改革，这是一个在政府的自我约束中不断调整和进步的过程，房地产市场的繁荣发展在很大程度上拉动了国民经济的发展。但是也暴露了一系列问题，如供需结构失衡、土地财政、住房保障滞后等。

  房地产和金融的结合越来越紧密，一旦房地产市场崩盘会造成银行不良资产的累积，甚至引发系统性金融危机。而从今年来看，房地产市场的风向可能要变化，“降价潮”可能要失约了？目前楼市迎来了三个“坏消息”。那么这3个坏消息都是什么呢？

  一、我国房地产市场的发展历程

  1998年是我国住房改革的元年，此次改革彻底释放了住房市场的有效需求，在货币补贴、购房首付比例下调、减税、降息等优惠政策也提高了居民的购房能力。相关数据显示，房地产开发投资额增速从上一年的负值增长到1998年的13.71%和1999年的13.53%。

  1998—1999年全国商品房销售面积同比增速分别达到35.24%、19.46%。由此可见，受益于住房货币化改革，我国住房市场逐渐进入了繁荣发展的时期。而在1998—2003年我国商品房销售均价平稳上升，年均增长率为2.73%。

  2002年土地招拍挂制度建立，招拍挂制度规定所有经营性用地必须竞价交易，此后土地正式成为商品进入房地产市场。土地公开竞价造成土地价格高企，地价和房价联动，房价连年攀升，2004年、2005年商品房销售均价增速分别达到15.02%、16.72%。

  2003年6月，为了抑制房价过快上涨，对房企贷款有着明确要求。如果无法达到这个要求，则意味着房企无法从银行贷款。同时国家提高第二套住房的首付比例。此后政府不断出台新的调控政策，包括2005年的国八条、2006年的国六条。

  2008年受到全球金融危机的影响，我国政府暂时停止了对房地产市场的调控，采取了宽松的货币政策，同年11月开始实施一揽子计划刺激经济。受益于宏观调控的转向，2009年全国商品房销售面积和销售均价增速分别达到43.63%和23.19%。

  2010年起为了抑制投资投机性住房需求增长，稳定住房价格，国家连续出台“新国十一条”、“新国八条”、“新国五条”等政策，新一轮的房市调整启动。虽然中央政府不断通过信贷政策、税收政策、限购等手段对房地产市场进行宏观调控，但是2003年后房价仍然是一路飙涨。全国商品房平均销售价格从2003年的2360元快速上涨到2015年的6793元，年均增长率达9.2%。

  在这段时期，房地产企业受益于国内经济的高速发展，货币政策的宽松，以及地方财政对土地的依赖等因素，净利润率逐年上升。2008年以来，全国房地产开发企业的净利润率一直保持在10%左右，大多数一线城市房地产企业的净利润率更是远远超过10%。

  房地产市场形成了供需两旺的新格局，住房市场的社会化、市场化特性得到深化，房地产业增加值占GDP比重保持在5%—6%的水平成为国家的支柱产业之一。但从今年来看，房价下跌的可能性不大，因为楼市正迎来3个坏消息。