2022年来了，元旦初始，万象更新。每一年关于中国楼市的猜想，都是一个众多人脑力激荡的方向。   2021年，五个特征   在过去的2021年，中国楼市最少有五个主要特征：   第一，调控持续，投机没有立足之地，而房地产成为投资领域的冷门。   第二，大型房企频频爆雷，中小房企由于影响面与牵连性较小，其破产与暴雷，往往被大型房企的发生所遮蔽。恒大、华夏幸福、富力等等，在2021年中，时不时的爆出阶段性的大瓜。   第三，地方的库存增加了。市场趋冷，房地产企业即使降价也很难卖出多少。在这样的情况下，库存增加那是必然的。 波叔所在的二线热点城市，楼市猛烈的促销达一年多之久，即便如此，人们购房的热情依然不高。人们购房不仅看价格、看城市、看地段，更加的还要看是什么房地产企业开发的，这在以前是前所未有的。只有央企、国企开发的项目才会被信任，当然被信任的项目价格坚挺，依然激发不起人们购买的欲望。   第四，土地市场也没有什么热度。拿地太多的一些房企爆雷了，房地产企业开始转向有多少钱做多少事的状态，这是一个非常理性的回归。   第五，疫情持续了两年，对经济的影响还是有的，特别是对个人口袋里的钱影响还是有的。钱不够多，那么买房的想法延迟一下也是必然的。   2022年，四个关键词   在对2021年的中国楼市进行回眸之余，更有必要的还是探路2022年中国楼市的发展可能。   第一，回暖。   也许中国楼市捂得太久，最近就连重庆、福州这样的城市，也悄悄对需求激发进行了开闸，相关消息大家可以自己去检索一下、了解一下。 简单点说，无论是央行的表态，还是地方的表态，房地产市场的回暖，或者准确的说是有限的回调，那是绝对的。 回暖的好处很多，首先有利于那些暴雷企业的购房者，有可能顺利的拿回房子。其次，对于地方的库存而言，又到了一个消化的阶段，很久没有听到“去库存”三个字，但库存的增加在悄悄地累积。   第二，宽松。   这个宽松特别指房地产的金融层面，金融环境的宽松，将会利好地产。 个人购房的贷款授信，会有适当的增量，在审批方面会见难度减少。 而在收购暴雷房企优质资产方面，政策面也将鼓励。 房地产短期看金融，这个作用一直在发生。在楼市调控的政策中，限贷一直是非常灵敏的短期调控手段。在2022年个人住房金融，会有一定的宽松。 需要明晰的是，房地产企业的融资通路上，银行并不会放松要求。在2022年，房企高杠杄策略一样是实施不通的。宽松对于房地产企业来说，还将继续奢侈。   第三，回归。   房子是一种商品，是一种产品。有观点认为，在过去一年的房地产行业暴风骤雨中，许多房地产企业都对“规模”二字进行了反思。 盲目追求规模，当高杠杆、高周转无法连接之时，不少大型房企接连陷入困局，形成了一个个惨痛的教训。 楼市更趋理性，而开发商回归“产品主义”，向市场彻底的低头，或是一种主流的趋向。   第四，洗牌。   2022年房地产头部品牌一定也是两极分化，有的继续占据着头部的优势，有的可能就大踏步的后退。 洗牌已经发生，正在发生。