2020年，远洋服务通过聆讯、融创服务上市、恒大物业敲钟……物业公司上市热潮一浪接着一浪。在资本热度不断攀升的当下，对规模的追求促使物管行业进入快速扩张期。 　　在此背景下，“恃强吞弱”的并购成为物管企业扩张规模最有实效的发展模式之一，物业公司在并购上表现也愈加疯狂。然而，并购式拓展在带来规模扩张的同时，也可能使企业面临难题的转换。 　　黄金时代 物企上演并购潮 　　随着物业行业逐渐步入黄金时代，曾经在地产黄金期频繁出现的房企并购潮，正在物业行业激情上演。 　　仅12月单月，就有多家物业公司发布并购事项。12月20日，新力物业并购武汉天贝青物业；12月18日，朗诗地产发布公告称附属公司及合营企业拟收购物业项目公司南京鑫辉盛；12月15日，蓝光嘉宝服务拟收购上置物业60%股权；12月14日，时代邻里拟2.97亿元收购成都合达联行物业服务49%股权…… 　　据兴业证券研报统计，截至10月30日，2020年物业管理板块上市公司公告的针对物业管理服务的收并购活动已有26起，涉及金额达19.36亿元。其中，蓝光嘉宝收并购次数多达13次，并购金额达5.3亿元，项目个数272个，获取面积2532万平方米。 　　不仅如此，并购潮已拓展至物业上市公司之间。12月14日，招商积余考虑收购创毅控股53.51%股权 ，或成上市物业公司之间收并购首例。“以前的收并购更多的是上市公司并购非上市公司，以及准备上市的公司在上市之前为了拼规模而进行同业的并购。”中国企业发展联盟副理事长柏文喜表示，如今出现的上市公司之间相互并购的势头，是物业管理行业的一个创举。 　　分化压力下 并购将加剧 　　2020年可以称作是物业行业的“价值元年”。上半年，在新冠疫情的突袭下，物管服务面临舆论风口，由此引发了物业股逆市飞涨，从而进一步加剧了物业企业的上市热。发展至下半年，物业股市场稀缺性消失，股价回调下，板块价值合理回归。行业逐渐集中，各层级物业企业分化日益明显。 　　行业竞争压力下，扩大规模成为物业企业参与未来竞争的必要行动。尤其对于已上市的物业企业而言，在房企母公司的项目资源不能满足企业的发展需求时，利用资本杠杆加快并购，走外延扩张发展方式的收并购成为企业发展的最佳选择。中物研协8月份发布的数据显示，进入2020年后，物企收并购交易数量呈现上升趋势，由2019年下半年的平均每月约2笔，上升至2020年平均每月约 4 笔。 　　不过目前看来，物业企业的并购标的大部分以小型物业公司为主，并购需求对在管面积规模较小的物业公司而言亦更为迫切，其通过并购可以补充大量的在管面积，更容易做大规模。譬如，奥园健康如今并购的在管面积即超过了2019年公司的在管面积。 　　“物业公司的发展通常通过规模成长、业绩提升两种方式来实现，”柏文喜表示，推动规模的成长除了通过自然发展外，另一个重要的方式即是收并购，因此随着上市物业公司的增多，收并购会越来越普遍，竞争会越来越激烈，这是一个趋势，也会快速推动行业集中度的提升。 　　在此基础上，行业整合收并购也成为上市物企募集资金的第一大用途，平均约70％的募资资金用于并购。此外，已上市的物业公司掀起集中配股潮，时代邻里、佳兆业美好、永升生活服务、绿城服务等多家物业企业先后公布配股或发债计划，融资总额超百亿港元，且大部分配股资金的用途均为未来潜在并购。 　　规模推高后 物企迎新难题 　　物管行业是“存量+增量”的发展模式，现阶段物业企业业绩增长的核心动力仍是规模增长。因此，毫无疑问，未来在市场外拓上有较强竞争力、积极发展多元业态的物业公司将有望扩大规模、保持长期增长动力。 　　不过事实上，对于并购方而言，并购虽能使企业在短时间内快速做大规模，以满足企业上市以及资本市场的需求，但同时，短期的快速发展或也将为企业带来经营的压力、甚至是利润的下降，此外，在企业管理上面临的风险与挑战也将贯穿始终。 　　因此，柏文喜表示，在并购过程中，物业公司首先要注意被并购标的不能有大的瑕疵、法律障碍和法律陷阱等问题；二是由于涉及到后续管理中的整合是否顺畅，企业要注意被并购对象和企业价值观是否融合；三要注意并购企业是否可以和自身形成协同互补，相互加持而不是相互消耗的效果。 　　“并购双方肯定会存在一些磨合，”中原地产首席分析师卢文曦则表示，收购后的项目往往参差不齐，每个项目利润亦不尽相同，企业对条线的梳理也十分必要。 　　而就中小物企而言，物管行业大佬的跑马圈地也在不断挤压其生存空间。“头部企业可以靠自己的资本优势压低利润，”卢文曦表示，但中小企业本身就利润不高，被挤压后利润将面临更严重的折损。 　　柏文喜则认为，物管头部企业的资源“掠夺”为中小企业既带来挑战也带来了一定的机遇。一方面，这迫使中小物管企业不得不快马加鞭发展自己，以保持独立的生存空间，否则就会被行业大潮所吞没。而另一方面，也为其提供了一些和大公司联合共同发展的机会，获得托付未来的平台，必要时可以实现与资金雄厚者进行进一步的合作与融合。 　　不过，日后规模较小、缺乏特色的物业管理公司或将失去扩张规模的动力。同时，若中小市值的物业管理公司估值持续走低，也会进一步优化一级市场的并购环境，为大公司提供进一步整合行业的可能性。加速增长的物管行业，将在广阔的市场下面临行业价值发现与重塑的新一轮考验。