年初一场疫情的爆发，令房企的产品实力再被提升上一个前所未有的高度。今年上半年，很长一段时期内，居家隔离、远程办公成为中国居民的新日常，“家”这个空间比以往更加紧密地与大众发生联系，这也让住宅产品的优缺点与其亟待解决的新需求更加密集地在这段时间暴露。 　　而在近年从拼规模逐渐回归拼产品的开发商们，因为这场疫情也进一步加速了住宅产品的功能变革。因此，2020年的产品革命，就是一场为适应新阶段社会变化引起的购房者需求变化而进行的先导性产品升级。 　　疫情暴露哪些痛点？ 　　居家隔离期间，人们工作、生活方式发生巨大变化，导致此前生活中很多无关紧要的需求被激发，也令一些旧有住宅无法适应家庭成员新的需求。这些痛点主要体现在小区公共空间、家庭室内以及物业管理中。 　　首先，从室外环境来看，尽管各地防控措施要求市民尽量减少外出，但在独立小区内仍可进行室外活动，并且室外环境也可帮助排解心理紧张及郁闷情绪，而此时，诸多健身设备不完善或缺少绿化景观的小区则让业主难有一个舒适惬意的室外环境。 　　同时，外出回家时，单元门、电梯按钮等一切归家动线上的公共设备又让可通过触摸传播的新冠病毒多了一重危险。 　　其次，从外部进入室内，按照专家建议应立即洗手并为在室外穿着的衣物消毒，但很多住宅尤其是刚需户型因为面积较小都牺牲了独立玄关这一功能区，因此很多业主不得不在楼道处喷洒酒精完成消毒，而缺少独立玄关也成了这些住宅的一大痛点。 　　与定期消毒类似，隔离期间专家也多次提醒居家生活要勤开窗通风，但对于采光不好、格局不通透甚至缺少阳台的户型，开窗通风变得尤其鸡肋。 　　此外，空间功能无法灵活变换、餐厨分割、单卫的传统布局也极大影响了家庭成员长时间内共同学习、工作、生活的舒适性。在同一套住所内需要进行工作、休息、休闲、互动、做家务等多项安排，有限的面积又无法让同一套户型囊括进如此多的功能间，因此同一空间可实现功能的灵活转变变得尤为重要。 　　疫情把很多人“锁”在了家里，也把每个人逼成了大厨，而这些大厨们说得最多的一句话估计还得是“厨房还是越大越好”。随着烹饪料理的社交属性站上C位，厨房不再是一个单一做饭的功能区，而更多地承担着互动功能，但反观之前的厨房，大多面积狭小，且与餐厅分隔，别说互动，往往连多一个人都站不下。 　　再看使用频率最高的卫生间，当全家人需要长时间呆在家中时，单个卫生间的使用冲突在所难免，而当某一家庭成员需要单独隔离时，单卫的格局显然无法满足全家人的需求。 　　家庭消杀工作依靠自身，小区公共空间的防护则需依靠物业管理人员，而部分物业公司人员工作不到位也让小区内的业主人心惶惶，如门禁管理形同虚设，外部人员出入无阻碍等。 　　住宅发生了哪些新变革？ 　　根据贝壳研究院作出的一项研究，在买房和换房时，与周边配套、交通等条件相比，购房者更在意小区物业服务是否品质高效，研究人员认为“如果说非典触发了第一次居住消费偏好变化，即通风透气好的板楼成为好社区的重要标准，那么新冠或触发第二次居住消费偏好变化，即‘好社区’从硬件设施的完备度转向软性的社区服务。” 　　由此，一众开发商也展开了社区“软服务”的比拼。隔离期间，为应对业主采购不便等问题，有物业联系批发机构，在小区内为业主提供蔬菜等生活物资；也有物业工作人员自发排查独居老人等特殊家庭，定时上门照看、帮助。 　　而相比软性服务的提升，从项目初始阶段进行规划设计的升级则为住宅这一产品的变革提供了更有效的支撑。 　　在小区门禁、单元门等公共设备上，刷脸入户成为标配，业主人像可通过与事先录入的数据匹配实现刷脸解锁，并控制电梯匹配自家楼层，全程无接触归家。此外在园林的设计上，全龄互动也成为社区公共空间规划的一大趋势，既有适合儿童的游戏乐园，也有适合中青年年龄段的塑胶跑道，还有适合老年人的按摩等器械健身区，最大限度满足全年龄层的健身互动。 　　回到室内，独立玄关与阳台又成为必不可少的功能区，且玄关往往采用净脏分区设计，甚至增加洗手台、除臭鞋柜等设备，即使面积有限的刚需小户型，也会规划出换鞋、换衣服的过渡空间，避免将细菌带入客厅。 　　同时为了兼顾空间宽敞与功能灵活多变，不少小户型还改变了此前客餐厨卫互不融合的布局，转而以起居、餐厅、厨房一体的全开放式设计替代，融合多种功能，提高空间利用率，令业主在任何功能空间内都能享受宽敞通透的居住体验。另一方面，客厅核心区的设计也逐渐从竖厅向横厅转变。尽管传统的设计讲究南北通透，但因为后疫情时期通风采光愈发重要，而短进深的横厅采光面更大，通风更好，且能满足餐厨空间的采光需求，增加整个居室的观景面。 　　除此之外，一部分开发商在设计户型时也会预留出一个面积不大的房间作为多功能间，这类房间通常约在10平方米左右，业主可以在其中自主安排功能，并随着不同阶段的需求灵活变通，如把它当成工作间、自习室、亲子游戏屋甚至健身房等。 　　对于卫生间区域，双卫成为越来越多户型的首选，而对于那些无法放置两个卫生间的小户型，明卫窗户、干湿分离的配置也是当下开发商的主流“套路”。 　　而鉴于新冠病毒也会通过气溶胶传播，很多开发商在配备新风系统时也摒弃了全热交换机的理念，转而选择单向直流新风系统，保证有毒气溶胶不会通过系统管道流入其他业主家中。而更先进的被动房技术目前也已被部分开发商引入新建设的项目中，这项技术采用不同于普通钢筋水泥的特殊建材，无需主动的采暖和空调系统，在环保低能耗的基础上就可实现室内恒温、恒湿、恒氧、恒净的效果。 　　如今在“房住不炒”常态化背景下，投资客陆续退出，住宅回归居住属性，楼市量价上行动能减弱，经历前期的规模化竞争，当前的房企盈利更加依赖产品力提升，而未来谁将更有能力走得长远，也将取决于谁先在这场产品革命中能更全方位地征服购房者。