买了房，怎么来维护自己的业主权益？据近日法院一项有关物业纠纷案例的调查表明，在近2年的物业纠纷中，有超过7成比例的矛盾主要集中在公共设施权属、物业管理费用、物业管理合同等几个比较典型方面，比如开发商将会所卖给个人、承诺的物业管理费用免费却不实行等。在此，焦作房信网就这些比较具有代表性的典型纠纷关注事项作了相关解读，业主们在维权时不妨多留个心眼。

　　关注1 公共设施的主人究竟是谁

　　近日，本市某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，不再作为小区的配套服务所引起的矛盾，也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一。

　　支招

　　这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。

　　同时，目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及到维修和费用的承担问题。比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共同共有；哪些属于部分业主共同共有；未分摊共用建筑面积的地下停车库权属，应属全体业主还是属于开发商，如果属于全体业主，权证应如何发放、保管、使用，收益应如何处理，维修基金如何筹集、如何分摊。而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理，对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定，部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼，部分业主或个别业主对共用设施、共用部位的收益如何处理能否提起诉讼等，目前尚没有明确规定。

　　这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。

　　关注2 签物业委托合同还是服务合同

　　据了解，目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。

　　据悉，这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中，涉及到物业管理合同的，既有服务合同纠纷，又有物业管理纠纷；而法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿和财产权属等其他案由。

　　支招

　　这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析，如果双方签订的是物业委托合同性质的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。
　　如果一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，那么其后果将与物业公司没有任何关系；同时由于委托合同的委托人依法可任意终止合同，而不需要任何理由，也不利于小区物业管理的稳定性。

　　在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”，同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表现为“甲方委托乙方”，而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。

关注3 物业管理费

        近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容，一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用，由于相关条例出台后，“物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同，而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字，所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题，这主要体现在少数开发商在房屋销售低潮时，经常许诺减免部分业主物业管理费，待业主入住后，物业管理企业却不予兑现；有些则是其他业主对减免物业管理费的做法坚决不同意，造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。

　　此外，同一物业小区，相同的商品房因国家房改政策实施，产生了不同性质房屋，造成物业管理收费标准不统一，部分业主认为物业管理未实现同质同价的原则，因此也产生矛盾导致管理费无法收缴等现象。

　　支招

　　由于“物业管理费”是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20-30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。

　　同时，造成物业管理费的欠费纠纷，除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题为主要原因外，物业管理收费标准不明确，不能体现质价相符的原则是重要原因。而目前仍然有部分业主对物业管理费的定价缺少相关知识，物业收费忽高忽低，造成业主与物业管理企业矛盾重重，这种情况在前期物业管理上尤为突出。

　　在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。　

　　管理规约是物业服务企业用以约束业主的

        不少业主在制定和遵守管理规约方面存在着认识误区。有些业主错误地认为管理规约是物业服务企业制定的，用以约束业主，在遵守上存在对立情绪；有些业主对管理规约的重要性认识不足，对制定和修改管理规约的参与意识不强；还有的业主遵守管理规约的意识淡薄。

　　市物业办相关负责人表示，全体业主在委托物业服务企业进行专业服务的同时，也存在业主自我管理的问题，那么，根据自我管理的实际需要，全体业主需共同制定一个管理规定来实现自我约束、自我管理。国务院《物业管理条例》第17条规定：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。可见，管理规约并不是物业服务企业制定用以约束业主的，而是全体业主共同制定的，是业主实行自治管理过程中一项很重要的工作。

　　物业维权，三种途径可选

　　依据新修订的《物业管理条例》的规定，解决物业管理方面的矛盾纠纷，制止各种违规行为，可采取以下三种途径：

　　第一，向房屋所在地的物业管理行政主管部门，具体来说就是各区县的物业管理办公室反映。一般来说，各区县物业办在区县房管局办公。

　　第二，向房屋所在地的街道办事处或乡镇人民政府反映。

　　第三，依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

　　难点问题，亟待合力解决

　　物业管理小区中许多矛盾表现为物业管理问题，实质上，是一系列社会问题的综合，要想彻底解决必须业主、物业企业、街道办事处（乡镇人民政府）、相关行政主管部门共同努力。这一系列问题中，尤以车位问题和业主委员会选举问题最为突出。

　　车位问题：由于近年来私家车发展速度始料未及，车多位少矛盾非常突出，目前已经成为本市很多住宅小区物业管理的难点。“我是小区业主，我的私家车就必须有地方搁，不让我车进小区就找物业公司……”持有类似想法的业主不在少数。可物业公司是业主请来的管家，让管家去解决这一问题确实有点巧妇难为无米之炊。

　　针对这一问题，相关负责人表示，化解这一问题需要做到：第一，各区县物业办指导物业企业在经业主大会授权的基础上，完善相关管理制度，并引导物业企业与业主委员会加强宣传，动员广大业主自觉遵守相关管理制度，共同维护住宅物业小区内的停车秩序。第二，规划管理部门从发展的角度考虑车位规划设计问题，适当调整规划建设车位比例和建设形式，避免“车多位少”矛盾的进一步扩大。第三，公安、交通、综合执法、街道办事处以及社区居委会合力推动，在小区周边合理划定停车位，推动物业小区停车难问题的解决。

　　也就是说，车位问题的解决需要业主、物业企业、行政主管部门、街道、居委会的共同努力。　

　　业主委员会选举问题：

　　这一问题的产生有两个主要原因：一是业主参与度不够。业主委员会是由业主集体选举而出，因此业主的主动参与意识决定了业主大会能否成立、业主委员会能否顺利选举产生。据记者调查发现，只有30%的业主表示愿意参与到业主大会的前期筹备中。这也就说明，目前业主参与成立业主大会筹备的热情度不高，特别是那些物业服务比较好的小区，业主自发成立业主大会的意识更是不强。此外，已成立业主大会的小区，特别是年头较长的小区，业主委员会成员主要以离退休人员为主，年轻人由于工作忙很少参与其中。而对于主要是年轻人居住的新建小区来说，参与度低确实是个问题。

　　解决这一问题，需要小区全体业主切实提高物权意识、自律意识，自觉参与到小区的管理和建设当中。

　　物业管理公司的责任范围

　　物业管理公司的责任问题是一个非常重要的问题，它关系到广大业主和物业管理公司的利益平衡问题。在很多业主看来，物业公司是业主请来“看家护院”的，业主本身处于主人地位，而物业公司处于仆人地位，或是也有极少数业主认为物业管理公司是管理业主的机构，自己理当听从物业公司的一切安排。这两种观点大家都知道是非常极端的，因为在法律地位上，广大业主和物业公司是平等的民事主体，两者之间联系的依据并不是国家法律的强制性规定，也不是物业公司代表政府对小区进行行政管理，而是物业服务合同。换句话说，业主和物业公司好比买卖的双方，买方付款，卖方付出商品，至于说付款的多少和商品质量的良劣，并不是根据各方的感觉和喜好来定，而是根据买卖双方协商后签订的服务合同来确定。

　　举一个例子，业主的家里被盗，从常识的角度看，好像物业公司一定要承担责任的，但是事实上却不尽然，因为物业公司承担责任必须是它具有违反了合同义务行为或法律法规中规定的义务时才能成立。业主家里被盗，原因是非常多的，可能是翻窗的惯犯，也可能是家贼，而物业公司只能在物业合同的范围内履行自己的义务，比如定时巡逻、小区门口站岗等，而不可能每时每刻都在业主家门口进行贴身监护。当然，如果业主有证据证明业主家被盗时物业公司履行合同义务有瑕疵，那么从法律的角度说，物业公司当然要承担责任。

　　所以，在日常生活中，广大业主不能把物业管理公司看作是城管大队、公安局、或是私人保镖，业主维护自己的权利必须在物业服务合同的基础上提出自己的权利要求，这样才不会因为自己伸张权利的盲目而导致维权的徒劳。

　　当然还有一点，就是物业服务合同的内容并非是完全自由的，当业委会和物业公司签订的合同内容和法律、行政法规的强制性规定有冲突，那么此合同或此条款当然无效。而物业公司违反了法律、行政法规的规定理应承担相应的法律责任。

　　电梯收费问题

　　现在城市住宅小区中高层建筑比较多，未来的发展趋势，高层建筑也会越来越多。但电梯收费问题总是充满争议，一方面因为电梯运行维护费分摊到每个业主的确不是一个小数目，广大业主容易产生抵触情绪，另一方面电梯费的分担原则让很多业主感到不理解。这两个方面的原因使电梯费问题日益升温，并成为物业收费的一个超级热点问题。

　　要从法律的角度理解电梯收费问题，需要我们思考这样一个问题：电梯的所有权是属于谁的？

　　这个问题其实很简单，除业主和开发商签署的买卖房屋合同的特殊规定外，一般情况下，电梯的所有权是属于某一个单元的所有业主共有的。因为电梯作为房屋建筑的一部分，是业主购房的一部分，一个单元的所有业主根据自己的独占建筑面积占单元建筑总面积的百分比去分摊共有部分物业的所有权。换句话说，每个业主都是电梯的所有者，只是根据各自拥有独占建筑面积的大小而分别享有相应份额的电梯所有权。基于这个原理，我们就不难回答为什么一楼的业主也要交纳电梯费了，因为一楼的业主尽管不使用电梯，但是作为电梯的所有人，电梯的维护管理费用必然要由产权人来买单。所以我们可以得出这样的结论：不使用电梯并不能成为不交电梯费的理由。

　　至于具体怎样分担一个单元内所有业主的电梯费份额，这是一个复杂的问题，除非所有业主就自己承担的份额达成一致，否则就会纠纷不断，当物业公司按照某个标准向业主收缴电梯费的时候，对自己承担的份额不满的业主必然以据缴的方式来表达自己的不满，如此循环，根本的问题还是一个如何确定电梯费分担份额的问题。

　　那么电梯费的份额应该如何确定呢?

从法律的角度说，应该首先看物业管理公司和业主委员会签订的物业服务合同中是否明确电梯费分担问题，如果明确了那么就应该按照合同的规定执行，在法庭上，业主也无权对服务合同中确定的分担方式抗辩。如果在服务合同中并没有明确这个问题，那么就应该由广大业主协商一致确定分担方案，然后物业管理公司再根据这个方案来向每个业主收取电梯费。

　　如果业主自己不能达成一致，则只好由物业公司按照地方法规的指引来确定每个业主应该承担的份额，如果没有地方法规对这个问题进行规定，那么根据民法的基本原理，其电梯费的分担只能采用各个业主独占建筑面积占单元总建筑面积的比例分摊了。　

　　地下车库及地上停车位的产权归属

　　地下车库，顾名思义，就是小区地下建造的车库。那么我们业主在购买房屋的时候，可能经常会考虑买地下室的问题，其实地下车库和地下室是一样的道理但又不完全一样，因为就业主角度看，地下室是私用的，其所有权最后必然归自己，而地下车库对业主来说，重要的是车位的使用价值，也就是说，地下车位的使用权是产权的后续问题，只有解决了地下车库的产权问题，地下停车位的使用权也就明晰了。

　　地下车库产权归属的解决从根本上说有待物权法的颁布，但是就现有的法律框架下来确定其产权归属，也不是不可能的事情。一般来说，如果业主和开发商在购房协议中涉及到地下车库的归属问题，那么地下车库就当然属于购房合同约定的产权人，这种情况中常见的形式就是开发商把地下车库算在公摊面积中；如果购房协议中没有谈到这个问题，那么根据一般的司法实践，地下车库应该属于开发商所有，因为在整个小区物业尚未卖给业主之前，所有物业包括地下车库都是属于开发商所有的，所以在购房合同没有约定的情况下地下车库的产权人必然属于开发商。但是如果购房合同约定开发商把地下车库提供给小区业主使用，则根据购房合同，业主就可以使用地下车库。而开发商后来把地下车库转让给第三人，而第三人又禁止小区内业主使用或提高开发商对业主承诺的使用价格，则业主可以根据购房合同向开发商追究违约责任。

　　至于小区的地上停车位我们分两种类型讨论：

         第一种是在具有独立产权证的经营型停车场内的停车位，此种停车场是经过市政管理部门的批准设立，因而产权明确，其收益应当归产权人和管理人享有。

        第二种是小区内更为常见的，即由开发商或物业管理公司在小区的道路两旁自行划线分割出许多停车位，出租给业主使用，并按期收取停车费。这种类型的停车位产权归属取决于停车位所在的道路性质。按照建设用地规划许可证和国有土地使用证，如果位于小区内的该条道路是市政道路，其产权当然属于国家所有，由政府代表国家行使。

        开发商设立停车位必须取得政府的授权与批准。如果该条道路是小区的公共道路，则由于该道路用地属于小区宗地的一部分，在计算小区容积率时已经被计算在小区总土地使用面积之内，其土地使用权已归全体业主按比例共同享有。因此，由于该种类型的停车位使用的是全体业主的土地使用权，所以在该类停车位上收取的停车费实际上包括两部分，一部分是土地租金收入，该收入应当归全体业主所有；另一部分为车辆看管费用，该费用归作为看管人的开发商或者物业公司所有。

        需要指出的是，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的公共道路上设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定（比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支）后，才能设立和运营这种地上停车位。

　　拒交物业费的法律后果

　　在物业纠纷中，我们所接触的最常见的业主维权方式就是据交物业费。业主所持的理由是多方面的，比如房屋质量问题、对物业公司服务不满、家中被盗、暖气温度不达标、楼上漏水等等。我们姑且不论这些理由的真实性和关联性如何，但且就业主采取它最为自己主要的维权方式，其本身就是一个极大的误区。

　　根据物业服务合同，合同的双方都必须按照合同的规定履行合同义务，合同的一方如果不履行自己的义务，除非他有足够的证据证明自己有足够的抗辩的事由，否则必然被履行合同的一方追究合同责任。在物业管理纠纷中，业主对物业稍有不满，就会采取简单的方式来宣泄自己的情绪——拒交物业费。但是他们却忽视了自己是否持有足够的抗辩理由或者自己是否有证据在法庭上证明自己的抗辩理由成立这些重要因素。

　　法庭是严肃的，法庭上所要证明的对象并非是单靠语言表达所能明了的，业主所陈述的事实是需要业主予以证明的，但是大多数业主由于不太了解法律，不清楚法庭上认定事实的规则，总是把问题想得过于“理直气壮”，从而导致在法庭上徒有口头表述，而没有切实可行、有说服力的证据，最后被法院判决败诉。这种情况在物业纠纷中占决大多数。

　　拒交物业费会使业主处于非常不利的地位，因为物业管理公司必然会把拒交物业费的业主告到法庭，而做为被告的业主必然要承担证明自己拥有足够抗辩理由的举证责任，否则就要承担违约金和诉讼费用。和数量不多的物业费相比，违约金和诉讼费可不是一笔小数目。而最终的后果对业主来说大多又是失望的，所以我们说这种盲目或者动不动就据交物业费的方式是不可取的。

　　社会在进步，业主群体意识也在觉醒，维护自己的权益，一定要采用恰当的方式，而不要凭感情和思维惯性。物业服务的瑕疵，只有根据物业服务合同的标准来认定，在寻求法律最后解决问题的同时，一定要深刻领会业主大会及业主委员会的重要意义，正如某位哲人所说，一定要在事故发生之前，善待自己的选择权利。另一方面，笔者反复提醒广大业主不要做毫无准备的维权，维权是一个严谨的事情，认定事实的证据必须要充分，只有这样才能在法律面前争取到自己的权利，不要轻易打必输的官司，因为它不仅是金钱上一种浪费，而且在时间上也是一种无谓的牺牲。