随着住房金融的发展，越来越多的市民通过按揭圆了自己的住房梦，提高了本人与家庭的居住质量。但是，在借款人办理银行贷款时，银行专家发现，不少借款人常常会忽略一些原本应值得注意的问题与环节。

　　房贷七要七不要

　　七要：

　　一、申请贷款额度要量力而行
　　在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。

　　二、办按揭要选择好贷款银行
　　对借款人来说，如果您购买的是现房或二手房，您就可以自行选择贷款银行。按揭银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。站在市民的角度考虑，无疑市民拥有越多的选择权越好。

　　三、要选定最合适自己的还款方式
　　目前基本上有两种个人住房贷款还款方式：一种是等额还款方式，另一种是等额本金还款方式。等额还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的个人。

　　四、向银行提供资料要真实
　　申请个人住房商业性贷款，银行一般要求借款人提供经济收入证明，对于个人来说，应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。因为如果你的收入没有达到一定的水平，而你没有足够的能力还贷，却夸大自己的收入水平，很有可能在还款初期发生违约，并且经银行调查证实你提供虚假证明，就会使银行对你的信任度大大降低，从而影响到自己的贷款申请。

　　五、提供本人住址要准确、及时
　　借款人提供给银行的地址准确，就能方便银行与其的联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。遇人民银行调整贷款利率，您就可在年初时收到银行寄出的调整利率通知。此外，特别提醒借款人注意的是，当您搬迁新居，一定要将新的联系地址、联系方式及时告知贷款银行。

　　六、确定产权人时要考虑到退税
　　根据有关规定，对于1998年6月1日以后购买商品房的个人，可享受个人所得税计征税基抵扣。由于抵扣的对象只限于房产证上列举姓名的房屋产权拥有者，所以对于每个家庭来说，要慎重确定所购住房的房地产权利人(购房人)。

　　七、每月要按时还款避免罚息
　　对借款人来说，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息，千万不要因为自己的一时疏忽，而造成资金损失，同时，在银行留下不良信用记录。

　　七不要：

　　一、申请贷款前不要动用公积金
　　如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，也就意味着您将申请不到公积金贷款。

　　二、在借款最初一年内不要提前还款
　　按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。

　　三、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行
　　当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。工行的客户可向工行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，工行就会受理您的延长借款期限申请。

　　四、取得房产证后不要忘记退税
　　当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。待您所购住房成为现房，并办妥房地产权利证明后的6个月内，应前往税务部门办理退税手续。

　　五、贷款后出租住房不要忘告知义务
　　当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。

　　六、贷款还清后不要忘记撤销抵押
　　当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。

　　七、不要遗失借款合同和借据
　　申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件，由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据，同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务。

　　办理房贷注意事项

　　1.房贷的利率

　　在办理房贷之前，你要清楚的了解房贷的利率。因为，在美国，由于房贷的利率受到的限制很少，所以变化很快。而且，对于不同信用的客户来说，同一家银行提供的房贷利率也是不同的，如果你的信用度并不是最好的那种人，你不一定可以得到最低的利率。

　　在中国，房贷的基准利率是由中国人民银行统一规定的，各银行可以根据贷款人的实际情况进行浮动，最多可以下调15%，也就是说，如果你的资信良好，可以得到银行房屋贷款八五折的优惠，对于大多数普通购房者来说，这是一笔不小的节约，因此，购房者在办理房贷前，要了解各大银行在利率优惠上的条件，这样才能选择到最有利的利率。

　　比较房贷利率，在美国，主要是比较不同银行房贷的预定年利率，它一般会比原始的利率高，因为它包括了一些费用在其中。不过，需要注意的是：银行广告上的预定年利率可能会误导你，因为贷款银行并不一定会在计算预定年利率时，把所有会收取的费用加进来，所以，消费者在比较的时候不能把这一利率和加入了所有费用的利率作比较。

　　在中国，除了房贷的利率外，购房者还要支付很多其他的费用，如公证费、保险费等，所以，在选择房贷的时候，还要仔细比较这些费用收取的多少。

　　2.你所支付的价款和获得的优惠

　　贷款银行可能会通过收取房贷预付利息来降低你的贷款利息，或者提供其他的优惠，而实际上这些所谓的优惠对你一点好处都没有。所以，你要了解你最终会支付多少钱，又会得到什么优惠。

　　3.借款手续费是多少

　　在办理房贷的时候，贷款银行和其他相关机构会向你收取各种手续费和服务费，你要尽可能的了解这些费用的收取原因。在美国，一般贷款银行会在批准贷款的3天内向你提供借款手续费的详单。而在中国，一般你只会被通知交某项款项，如果你不详细询问，通常都不会知道所交费用的收取原因的，在这其中你可能交了很多根本不需要交的费用，所以，对这一点的了解更加重要。

　　4.如何选择固定利率房贷及其代价

　　如果你选择的是浮动利率房贷，那么它就会随着中央银行利率的调整而不断变化。如果你想把房贷利率固定在某个基准点，来减少加息带来的损失，那么你就要选择固定利率房贷。你要向你的贷款银行了解它是否提供固定利率的房贷产品，而选择它需要付出的代价又是什么(通常固定利率房贷的利率要高于浮动利率)。

5.提前还贷是否存在罚金。

　　很多银行都设置了提前还贷的罚金。在美国，有些罚金是贷款数的1%，有些是收取6个月的利息，有些则只有你申请再融资或者交付了至少20%的贷款额才肯接受申请，也有些银行会给接受提前还贷罚金的购房者提供更低的利率。在中国，虽然银行现在还不收取提前还贷的罚金，可是如果购房者想要办理提前还贷却困难重重。

　　6.需要交纳的房贷首付款的最小额

　　在美国，你所能获得的房贷利率和条款还与你所缴纳的首付款有关，一般的首付款是支付额的3%~20%。你交纳的首付款越多，获得的利率就会越优惠。如果你的房贷资金交得快，还会获得免费的房贷险。

　　7.申请房贷所需要的条件

　　房贷的申请会关系到你的收入、工作性质、资产状况、负债情况和信用记录。在美国，首次购房者的房贷、VA贷款和其他有政府资助的房贷会比一般房贷更容易申请。在中国，首次购房者的房贷也会比较容易通过审核，并且可以得到八五折的优惠利率，不同于美国的是，中国的政策性房贷----公积金贷款要远比商业贷款审批严格，手续也复杂得多。

　　8.需要提供的资料文件

　　大部分贷款银行在审批贷款的时候，都会要求你提供收入、资产证明和其他一些银行要求的资料。在美国，拥有非常好的信用记录的购房者可以不用提供证明文件，不过他们需要交很高的首付款，承受更高的利率。在中国，银行对于优质客户，如公务员等，在手续上也会有所简化

　　9.房贷审批的时间

　　房贷的审批时间取决于很多因素。如果你的贷款银行刚涉足房贷领域，相关的保险公司也是新手，查证需要花很多时间，评估进展的也很慢，在贷款过程中还有很多其他的问题，那么贷款银行可能会说两周才能办好。美国房贷的审批时间大部分的情况下是45~60天，在中国，房贷的审批时间一般是一个月左右，所以，你要他们给你一个最晚的时间承诺。

　　10.影响房贷审批的因素

　　如果你向贷款银行提供了完整、准确的信息，房贷的审批应该会很快。不过，如果保险公司发现了你的信用有问题，审批就会被拖延了。在你申请贷款的这段时间，如果你的某些情况发生了变化，如工作的变动、薪水的升降、负债的增加、婚姻状况的变化等，都要告知贷款银行，这样才不会影响你的审批进度。

　　在房贷发放进入紧缩期内，购买首套房的市民办理按揭贷款要注意些什么？

　　加息期内　　谨慎选择贷款额

　　去年10月至今，央行已3次加息。2011年，不排除继续加息的可能性。在利率看涨期，理财师表示，首次置业者应该谨慎选择贷款额，严格秉承每月还款额为月收入一半的贷款原则，不要超负担贷款，还款压力相对就会小一些。

　　利率调整　尽量选择来年起算

　“各家银行执行利率的调整政策不同，购房时一定要询问清楚。”市区某银行的理财师提醒，现在处于加息周期，首次购房者在签定贷款合同时，要看清合同上的利息调整起算时间，最好选择从下一年度开始按新利息起算。这样，可以节约些利息成本。

　　他们表示，就现行的贷款合同来说，如果出现利息调整，新利息的起算时间一般由购房者自行选择。选择项有四个，分别是下月起算、下一年1月1日起算、下一年签约日起算、下季度起算。一般购房者也不知道自己有自由选择的权利，往往糊里糊涂地由银行的人代选了事。

　　等额本金　　还款更省钱
　　在利息相对较高的2012年，经济实力相对较差的首次购房者应该如何选择适合自己的还贷模式呢？

　　理财师表示，常规的还贷模式为等额本金还款法和等额本息还款法两种。等额本息还款法指每月还款额均等的模式。等额本金还款法指每月归还本金均等，但利息逐月递减的模式。

　　以高先生贷款40万，贷款20年为例，如果采用等额本金还款法，总利息只要64万元，比等额本息还款法要节省6万。如果购买首套房需要考虑成本，最好选择等额本金还款法。

　　但等额本金还款法还款初期还款额远高于等额本息还款法，在购房前要多方考量。同样是以高先生为例，如果采用等额本金还款法，首月还款需要3700元，同时，在未来的几年内每月也要还3000元以上的贷款。如果采用等额本息的还款法，每月只需要还2893元贷款，压力稍微小一些。