2020-9-18 17:02发布者: 焦作房信网
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纵观楼市近二十年的发展，自2000年以来，共产生五次楼市拐点，每一拐点之后都使得房价有不同程度的波动。 1 非典时期 非典最早发生于2002年11月，爆发地在广东，并随着2003年2月春运在全国扩散。3月初，非典集中爆发，直到6月走向结束，前后历经了半年多。 回顾房地产表现，2003年3月非典疫情爆发时，全国商品房销售面积同比增速下降至30%，较1-2月销售面积增速下降38.5个百分点，4月份增速继续下降，5月份起随着疫情好转增速明显回升，房地产销售出现明显反弹。 而纵观2003年全年表现，商品房新开工面积突破5亿平方米，增长28.5%；累计完成开发投资突破1万亿元，增长29.7%。与此同时，全年全国商品房平均销售价格增长了3.8%，增幅比上年增加0.9个百分点。
可见，非典持续半年之久，而楼市多个核心数据却出现爆发式增长。 政策方面，疫情结束后，18号文件加上货币注水，房地产行业迅速成为国民经济支柱，正式进入上行通道。 2 次贷危机 “金融危机到底有没有周期”，这是著名的金融界哥赫巴德猜想。毕竟，88年，98年，08年都发生了世界性的金融危机。 2008年次贷危机，最初起源于美国的住房抵押贷款市场。在美国，贷款买房是非常普遍的现象。当年，美国很多政客都喜欢宣扬“居者有其屋”的理念。 他们表示，每个美国人都应该有权利拥有自己的房子，这是美国梦的一部分。政府营造了一个房地产市场只涨不跌的神话，诱使大量不具备还款能力的购房者纷纷通过按揭贷款的方式，借钱涌入住房市场。
有些贷款机构当时为了利益，甚至可以把钱借给一些只有姓名、社保号或者随便身份信息的人。但是，在美国，民众失业、再就业是一个很普遍的现象，一些购房者会在失业时无力继续偿还房贷。 房地产行业的危机最终成了一个难以化解的复杂局面，人们不断失业，银行相继破产，信贷市场出现危机，最终演变成经济危机。当美国证券交易委员会和美国金融业监管局意识到事态的严重性时，已经为时已晚。 接着受到影响的是雷曼兄弟和美林证券，分别被英国巴克莱银行和美国银行收购。当时，破产、兼并与收购每天都在上演，整个金融行业、乃至整个国家的发展都陷入了停滞。 3 银行收紧 2011年，全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。这一年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率。 信贷的日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。这一年，“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻。在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著。 房地产行业开发速度全面放缓及交易量的大规模萎缩，已经逐渐波及其相关联的上下游行业的运行恶化。
回顾2011年，影响中国房地产市场走势的不确定因素众多： ①通货膨胀预期将增加房地产投资保值型的需求；②收入增长预期将长期支撑刚性需求；③土地政策将推动房地产供给的结构调整；④“限购令”将快速抑制投资和投机需求；⑤“限外令”将防范国际热钱扰乱我国住宅市场；⑥加息预期将强化市场收紧预期；⑦征收房地产税将促使空置房上市交易；⑧都市圈建设将推高一线城市附近二、三线城市的房价。 4 地产寒冬 2014年9月，70个大中城市，新房价格环比下降的城市有69个，同比价格下降的城市有58个；二手房价格环比全部下降，同比下降的城市有52个。 2014年10月，70个大中城市，新房价格环比下降的城市有69个，同比价格下降的城市有67个；二手房价格环比下降的城市64个，同比下降的城市65个。 2014年11月，70个大中城市，新房价格环比下降的城市有67个，同比价格下降的城市有68个；二手房价格环比下降的城市58个，同比下降的城市67个。 ……
这一趋势一直持续到了2015年3月才得以扭转。 为什么会是2015年3月？带大家回顾一下2015年： 2015年2月28日，央行宣布降息，并在2015年一年之内连续降息5次。2015年3月30日，国务院发布通知，从税收、调控限制、首付比例、贷款利率等多个角度刺激楼市，史称“330新政”。当然，还有一直持续到2018年的“楼市去库存”。 5 房价狂飙 2016是中国房地产政策变化最多、成交规模最大，地价房价创新高的一年。 这一年，房价实现爆发性的翻倍增长，而且是翻倍性的上涨，大部分城市都实现了翻倍的增长，甚至出现了全面的上涨。在这个特殊的预期市场里，房价如同星火燎原般快速升温，一时间全国楼市呈现一片火热。 楼市突发性的爆发性开局，惊爆了所有人的预想。自2007年开始，仅有的几次突飞猛进的上涨，这突如其来暴涨甚至一点准备都没有。
2016年楼市的爆发性开局，惊爆了所有人的预想，与此同时，在房企跟风非理性的推动下，致使土地市场再度创造了新的历史。 而后房子已不再仅仅是居住的，同时更是一种理想的投资产品。在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房子成了百姓最为保值增值的投资产品。 也正在此时全国一线城市的房子开始暴涨，在供需两旺中，大量融资，多方资金进入房地产市场。到15年底和16年年初部分二线城市的房价开始上涨。使得房地产行业成为聚集吸引流动性资金的最重要的载体。 6 新冠疫情 2020年年初，一场无预料的疫情，给全国的楼市，蒙上了一层阴霾！售楼处暂停营业，开盘、促销活动叫停，二手的冻结......中国楼市一夜入冬。关闭售楼处意味着相关地方楼市进入零成交时代，开发商、中介以及其他卖家的苦日子已经到来。 新冠疫情对我国房地产市场短期冲击剧烈，2020年1-2月与房地产相关的销售各项数据全线下滑。 随着国内疫情基本得到控制，各地有序复工，房地产市场3月开始复苏，4月继续回暖，5月全面改善，各项指标单月增速回正。
随着疫情的稳定，有人看到的是“危”，有人看到的是“机”。过去的事实告诉我们，不跌或微跌时就是很好的入手机会，指望大跌才买房的，估计只能面对房价越来越高的残酷现实。 房子之所以可靠，有个重要前提：过去几十年里，房价基本都在上涨。 疫情给了购房者思考时间，也给了企业成长时间。 现如今，透过疫情的影射，购房者会更加意识到房子的重要性。特别是此次疫情，不少90后由于是租房而不能回去，甚至一些地区需要带着房本才能进小区，房子不只是生活的一部分，“非常时期”还可能是你的全部。 自古以来，中国人崇尚中庸之道，“机遇和挑战”从来都是并行的。还是那句话，这是最好的时代，也是最坏的时代。有人从这场疫情中，看到了危机，同样也有人看到了大爱和机遇。 |
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