坚持目标不动摇，探索发展新方向 ——大汉城镇建设有限公司总裁湛稼勤访谈录 关于宏观政策—— 今年以来，中央不断强调“房住不炒”，不少城市出现放松政策“一日游”现象，这背后反映的是什么？您如何判断今年国家房地产调控政策的走向？ 湛稼勤：通过此次疫情，不少人应该看到了高层对调控房地产的决心。大家都知道，2020年坚持“房住不炒”依然是楼市调控的主基调，但各地方政府在舆论和市场的双重影响下，不断的在放松楼市调控的边缘疯狂试探，试图用放松楼市调控的政策来刺激楼市，但基本上都被打压，遭遇“一日游”的尴尬。 我们可以发现，被撤回的政策中，有一个共同点，那就是违背了中央“房住不炒”的总体方针，这背后其实也正在凸显楼市背后两股力量的正面博弈。首先，对于地方政府来说，不少开发商受疫情影响都面临着资金和回款压力，因此，地方学者和房产协会开始呼吁政府拯救房企，发布支持房企发展的策略方针，而政府唯一能做的除开金融政策，就是放开楼市调控，刺激市场销售迅速回暖，增加房企的回款速度。同时，地方政府对经济增长也颇多担心，房地产行业作为拉动经济增长最快速有效的手段，政府也不希望看到楼市有大的滑坡，毕竟如果在经济受打击的同时楼市再出现危机，会给经济造成更大的负面影响。 但对于中央政府和老百姓来说则不同。房价的涨跌关乎民生问题，长年上涨的房价，给老百姓生活造成极大压力。而且，从16年开始的楼市调控，中央就明确表示楼市调控不会给房价任何机会，“房住不炒”也是第一次进入大众的视野。虽然当下在疫情影响下，经济面临着巨大危机，中央政策也给出了市场积极的信号，但同时也强调，金融政策的宽松下对流向楼市的资金仍要实行严厉的监控，避免对楼市造成刺激性效应。同时在面对地方政府作出的放松调控政策时，明确要求地方政府要保证“房住不炒”的定位，一旦作出违背市场方向的政策时，要及时制止。另外，老百姓也不希望看到房价上涨。不断上升的房贷，其实也是房价上涨给社会带来的生活成本的增加，房价上涨不断的压榨老百姓收入增长，同时也给社会发展造成了负面效应。因此，这些违背了中央“房住不炒”的总体方针的政策，基本就是“一日游了”。 去年七月底的中央政治局会议，首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，并非寓意调控政策实质性松绑，而是暗含房地产政策稳定信号。当下市场下行压力整体可控，房地产依旧是中国经济的“压舱石”，稳定将是疫情后房地产调控政策的主基调，继续坚持“房主不炒”的定位，落实一城一策、因城施策的长效机制，夯实城市政府主题责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。对楼市而言，疫情只是短期冲击，“三稳”政策上要保持定力。在供给端做文章，增加供应、调整结构，适应需求端（新市民、无房户），实现全体居民“住有所居”，才能释放城镇化潜力，增强大城市和都市圈的资源集聚效应，释放消费和内需潜力。 在全球疫情影响下，国家提出“六稳”“六保”，将大力推进新基建，并提出西部大开发2.0战略，这些举措将给房地产带来怎样的发展机会？ 湛稼勤：“六稳”“六保”的主要目的是保证国家的经济不下滑，经济不下滑就保证了老百姓的购买力，保证了老百姓的购买力，房地产才能稳步发展。如果没有购买力，或者经济下滑，老百姓口袋里没钱，就没有房地产市场。因此六稳”“六保”是房地产发展的基础和前提。 我们都知道中国经济发展的三驾马车是出口、投资和内需。现在出口由于全世界疫情，基本已经停滞；内需方面，疫情后，老百姓现在普遍有一种恐慌心理，收入也受到一定影响，消费趋向于保守，因此对投资持观望态度，内需相对来说有所降低，靠内需拉动经济增长的可能性就很小。那么要发展经济，只有投资，而新基建是投资的一种方式，也是保证经济增长的一种动力，那么新基建也就是稳经济发展的策略之一，稳经济发展还是稳市场，当然也包括房地产市场，这是一方面。 另一方面，新基建为房产发展衍生了新特征和新机会：一是“新基建”政策，加上国务院下放建设用地审批授权，意味着土地一级开发将重新回归房产舞台的中央，并形成新的开发模式。而地方政府手中握有的更大事权则更容易推动一级开发模式的变革，地产企业可以以新的模式参与一级开发。二是新基建中的城际高速铁路和城市轨道交通、大数据中心、人工智能对于房地产来说是紧密相关的，甚至有些技术的革新，能够颠覆目前我们对房地产一些认知，为房产的发展赋予了新特征：首先，高速铁路和城际轨道的普及，将大大缩短城市与城市之间的距离，尤其周边城市的距离，那么房企聚焦、深耕区域发展必然成为一大趋势；第二，大数据和人工智能的应用将会使得房地产的运作更加智慧化，房企发展数字化也是必然趋势。 至于西部大开发2.0战略，则为房地产业发展带来了新商机。当前，西部地区经济水平普通较低，明显落后于东部沿海地区，同等的投资额对西部经济的发展拉动效果更大、对经济增长的速度更快、对市场的稳定更有价值，同时也解决了贫富不均的问题。社会主义要实现东西部均衡发展，必须要大力发展西部经济，提高西部地区人民的生活水平，而住房是人们生活的必备物质条件，当然离不开解决西部人民的住房问题，同时，西部地区经济的发展更离不开工业、商业，而解决住房问题、商业营业用房、工业厂房的建设都需要房地产业， 这对房地产业的发展来说无疑是一个巨大的发展契机。 一季度GDP同比下降6.8%，您判断今年国内的整体经济走势将会怎样？房地产企业在稳增长，保就业中将发挥什么样的作用？ 湛稼勤：2020年是我国小康社会发展目标实现的收官之年,中国经济需要保持一定的增长速度，虽然一季度受疫情严重影响GDP同比增长是-6.8%，但二季度已经有明显是上升，同比增长是3.2%，已经由负转正。目前，国内疫情已经得到更有效的控制，且已形成了一套非常行之有效的防控手段，即便有新的区域性小爆发也不会造成大范围的停工停业，因此疫情对经济的影响正逐步减小甚至消失了。且中国拥有超大规模经济体的优势，经济发展具有韧性和潜力，综合考虑国内外经济发展环境和国家的宏观调控政策，下半年估计经济增长可以恢复到去年同期正常水平，全年的经济增长也肯定是正增长，估计全年经济增速在3-4%，甚至到5%都有可能，全年呈现前低后稳走势。 房地产是中国经济的基本盘和压舱石，对稳增长、保就业中将发挥了不可替代的作用。首先，房地产是一个巨大的产业，他的上下游产业链很长，前后有四五十个之多，且体量巨大，其本身及其产业链所涉及的就业人口是相当巨大的，房地产企业的稳定持续发展才能保障就业稳定甚至带来更多的就业机会。同时，房地产历年来作为我国经济发展的核心驱动手段之一，在国民经济增长中占比相当之高，如果房地产稳定了，那么经济的大局也是基本稳定的，且稳增长的根本就是为了保就业。因此，房地产企业对稳增长、保就业发挥的作用不言而喻。 关于行业与企业—— 当下土地市场热度较高，地王及高价地频频诞生，您对于土地市场是如何看待的，今年企业的投资策略是怎样的？ 湛稼勤：目前一些地方土地市场确实出现了“地王”情况， 但是过热的情况出现概率不太大，我们要理性的看待土地市场。一方面，一季度受疫情影响，各地基本停止了土地供应，各房企基本未拿地，需求积压明显，二季度各房企争相补场，再加上国家投资政策的加大，可预测到的下半年房地产市场上扬，土地市场热度有所上升在所难免。另一方面，我们也应看到，国家对房地产市场的总体调控政策仍然是稳为主，稳地价、稳房价、稳预期。因此，地王应该仅仅是阶段性的需求反弹，并不是长久机制，不会长远。所以，我们认为下半年土地市场总体也应该是以平稳为主，地价不会涨的太厉害也不会跌的太厉害。那么今年我们大汉的总体投资策略也是以“稳”为主，将布局重点从湖南其他地级和县级市回归到省会长沙，我们上个月连续在长沙拿了一个360亩、一个151亩的地，目前在长沙跟进的地块还有三百多亩，我们也准备在省会城市周边的强三四线城市进行投资和布局，维持企业的正常增长，围绕我们企业40%的复合增长率测算我们所需的货量及土地量来进行投资拿地。 面对疫情，大汉城镇有采取哪些防护措施，带来了怎样的效果？疫情之后，会有怎样的应对举措？ 湛稼勤：面对突如其来的疫情，首先我们是对于自己的员工采取了严格的防护措施，尤其是我们第一线的物业安保人员，不仅要用红外线体温测温仪测试自己的体温，还要反复进行消毒，戴上口罩和一次性手套。只有体温在正常范围内才能进入办公楼，一旦有问题第一时间上报，最多的时候一小时能测试100多人。每天都要对整个公共区域、园区、电梯进行全方位消毒，登记外来人员信息，张贴疫情防控宣传单，排查疫区返乡人员。为的就是提高物业服务标准,营造互信氛围 疫情的影响下,小区住户对自身物业管理水平提出更高的要求。这样严厉的疫情防控工作的开展，既是对我们员工无微不至的关怀，也是对我们所有业主们身体健康的坚实保障。在我们的努力下，我们所有的项目在一个月之内都恢复了生产，所有的项目售楼部都有序的推进复工复产，维持正常的销售，没有出现一例感染；并且在疫情最严重的时刻，我们集团对口驰援黄冈黄梅县，尽最大努力准备抗疫物资支援前线。 疫情过后，首先是关注市场需求回归点，开展积极营销的策略。因为疫情对全省乃至全国项目营销都带来很大影响,开盘节奏和节点均受到不同程度的延后。很多房企选择强化线上营销，大多数房企停止售楼处销售活动，转向线上，拓展新颖销售模式。再者就是找准市场切入点，择机低成本进驻。在疫情防御期间，房企应尽早择机获取优质土地资源，为后期市场的反弹做好储备。 2020年，大汉城镇在土地储备方面是如何布局的？ 湛稼勤：过去，我们大汉的战略布局是以县城为主的，我们的土地储备去年有将近1200亩，主要分布在省内各地级和县级市，像是邵阳、怀化、娄底等。今年，我们调整了战略布局，我们会以长沙望城为核心、以周边省会城市为重点、以地级市为依托、收缩并逐步退出县级城市来进行战略转移。疫情影响下，当前房企投资更加聚焦，短期一二线及城市群内部三四线城市的土地市场仍将保持一定热度，再次证实了我们的战略转移方向是符合市场发展态势的，我们会坚定不移的执行。加上疫情后各地政府加大土地的出让速度，我们在抓住供地机遇的同时也在继续降低财务风险，在稳健中前行，我们会继续强化合作力度，保持适度杠杆，低风险的拿优质地块，降低投资带来的资金压力，上半年，我们在长沙及长沙周边已经拿了7宗地共570余亩土地。且此次疫情冲击之下，部分中小房企受冲击较大，特别是资金链脆弱、高杠杆和周转慢的企业，恐面临经营困境，从而为我们也提供收并购的好时机。 大汉城镇是如何看待房地产物业的发展？对于自身物业的发展战略又是如何的？ 湛稼勤：随着房地产的物业管理朝着专业化、社会化的方向发展，物业管理在房地产中的重要性也进一步凸显，物业管理水平越高，越能够为楼宇实现增值，特别是物业自身的价值与其管理的价值。随着市场经济的发展，房地产行业的整合与分化能力不断加强，房地产行业的竞争压力不断加大，物业管理对于房地产开发建设、流通与消费等发挥着重要作用，物业管理的水平高低影响着人们的投资决策，对房屋销售量产生影响。 过去，我们把物业总是作为房地产的附属产业，提升物业服务的目的仅仅是为了树立更好的品牌，更有利于销售。但现在，我们应该看到，随着房开量的不断增多，物业的需求会逐步增大，特别是受疫情的催发，物业已成为一个朝阳产业，已经是一个独立的服务行业。今后我们大汉的物业发展将作为独立的产业，与房开将作为两个平行的板块，物业不再仅仅依附于房开。基于此，我们已经把物业的管理上升到集团的高度，由我们控股集团的董事长亲自直管，并已经建立了一个保安保洁服务平台，且优化了物业组织管理体系，也制定了物业管理服务标准。 对于我们大汉自身的物业发展来说，也许它不会直接的带来丰厚的经济效益，但可以借助提高自身的服务水平，提升顾客的满意感，来为经营者与投资者带来增值的财富。我们需要定位好自身的发展目标，树立良好的品牌影响力，全面掌握市场变动的各种信息，了解客户的喜好，提高客户的满意程度。 2020年大汉城镇销售目标是120亿元，突发疫情下将如何调整，如何达标？ 湛稼勤：我们大汉全年的销售目标是120亿元，疫情发生之时觉得可能达不到目标，但随着我们国家很好的控制住疫情，二季度也已恢复了正常生产、正常销售，甚至力度还有所加大，我们的各项生产、销售指标达成率也基本达标，因此，我们会继续保持年度销售目标不动摇，不会调整。至于如何达标，主要是受疫情影响，居民收入预期普遍下调，需求入市将更为谨慎，客户观望情绪普遍较重，房企营销面临较大挑战，且疫情期间线下营销处面临关闭，线上的直播、VR看房也并未达到预期效果，因此，我们认为消除客户观望情绪，释放客户购买力是营销的主旋律，加大营销力度、创新营销方式和渠道、改革营销体系也是我们企业当下及今后将采取的核心应对措施和当务之急。 在疫情的影响下，您认为客户对于购房需求将会有哪些转变？大汉城镇在产品上是否会有调整？ 湛稼勤：这个春节绝大部分人都呆在家里自行隔离，要在家里连续呆上14天，人们才发现多么的不舒服，甚至有人感染本身，就跟房子不好密切相关。疫情过去之后，人们对购房需求必然会迎来一次小升级。当前，主流客户的购房需求已由一梯多户，转向“通透性、功能性”户型需求，对物业服务及社区智能化也提出了更高要求，对社区空间的需求也提高到了全龄化、健康化、功能化。而主流客户的改善需求和疫情带来生活方式的改变势必会要求我们大汉对产品进行调整。我们会充分围绕客户需求进行研究，着重从户型的通透性、塔楼变板楼设计、升级智能系统、考虑增加社区医疗和家政服务、升级公共设施这些方面着手，提升我们的设计、建造和交付标准。下半年，我们大汉会成立产品研发小组，进行产品创新和突破。设计标准方面，我们会调整产品逻辑，产品设计以生活改善为核心，着重突破室内瓶颈、空间瓶颈和精神瓶颈，设计出更符合市场需求的产品；建造标准方面，我们会着重从塔楼变板楼、升级智能系统、升级公共设施这些方面着手进行提升；交付标准方面，我们会转变思路，围绕业主对社区日益突出的精神需求，充分调研社群本身的需求，照顾到不同群体之间的互动关系，以后我们大汉交付的不仅仅是房子，更重要的是要交付一种“生活方式”，以此来持续满足客户的精神需求。 大汉城镇在保证主业稳步增长下，也不断优化其他多元化业务板块，大汉城镇是如何平衡主业与多元化业务之间的发展？对于除主业外的业务板块，将会有怎样的发展规划？ 湛稼勤：房地产企业在保证主业稳步增长下，优化多元化发展渠道，促进健康的产业上下游发展，有利于为经济下行减轻压力，并为疫情后的经济复苏提供助力。我们在开拓多元化业务时，应该遵循：1、必须遵循长尾效应，把握企业基因和产业基础；2、夯实主业，合理管控投入和负债率；3、收敛聚焦，做大做强单项业务形成规模效应；4、建立可持续、可复制的商业模式是前提；5、新老业务间需要平衡；6、树立长期思维，做好不断试错、容错的心理预期和机制；7、赛道转化，必须必确保管理能力和团队匹配新业务。就我们大汉而言，我们的物业和智慧服务建设，也将为了满足后疫情时代的人民需求改变而提出新的发展方向。由于长时间的居家隔离，在居住过程中房屋在各功能上的问题日益凸显，让人们得不反思居住户型功能的不足，尤其是家中人口较多或饲养宠物的住户，对拥有特殊功能空间的房产需求愈发迫切，进而催生改善置业。今后在买房过程中，那些能满足家庭社交、各类生活以及娱乐场景等相关需求的户型，极有可能成为大势。而我们房企更多的关注度将转向容积率低、密度低、物业优质的小区的规划发展，若同时具备绿色、智能、健康等配套系统，能进一步提高客户满意度。另外一方面，我们的在上下游产业延伸方面也会做出相当大的努力，比如我们正在大力发展我们自己的建筑公司、园林公司和装修公司，围绕房地产开发相关联的上下游产业进行延伸；不仅如此，我们还正在努力的探索教育地产和养老地产，对教育和养老产业也会投入持续的关注。