2015年可谓是中国楼市的政策年，从央行五次降息到二三线城市取消限购，从降低二套房首付比例到户籍改革挂钩去库存，中央对房地产管理释放出更多宽松的信号。这一年，在持续的政策利好下，深圳房价一路跳涨，开发商涌入一线城市抢地，但对大多数三四线城市而言，去库存的压力依然明显。在四季度即将进入尾声的时候，万科股权之争勇夺头条，成为各界瞩目的焦点。预见2016，房企大佬、业内专家对明年的房地产市场有怎样的预测？未来房价如何？又将会有怎样的楼市政策？房企将如何应对新机遇与挑战？新浪乐居年终高端访谈为您一一揭晓。   全国经理人联合会副秘书长路延熹在接受新浪乐居专访时用了一句话总结了2015年洛阳楼市：以价换量去库存！   年底置业迎小高潮 以价换量初显成效   同大多数三四线城市一样，在高库存的压力下，洛阳上至政府下至开发商都使出浑身解数：11月30日，洛阳出台购房补贴政策，鼓励农民工及外来人员在洛置业；开发商或是推行首付分期，或是团购超低价入市，从政策刺激到营销手段，不管是政府还是开发商都希望通过多种让利方式实现以价换量。   从房价来看，2015年洛阳房价虽然一直小幅“跌跌不休”，但商品住宅成交面积达311.4万平方米，与2014年相比，基本持平。   据房管局备案数据显示，12月洛阳商品住宅成交面积高达40万平方米，比11月33.3万平方米相比上涨20.12%，与去年同期相比上涨41.44%，2015年底迎来置业小高潮。   全国经理人联合会副秘书长路延熹分析到：“央行5度降息降准，确实为购房者减负不少。而且，从12月1日起，在洛阳购房的农民工和外来人员都可以申请购房补贴，这一系列的利好政策在年底置业的小高潮中初现效果。”   另外，路延熹也表示，这与开发商降低价格，以价换量的营销策略也分不开。2015年新入市的和昌中央城邦及恒生光合城就是走低价走量的路线，成效显著，和昌中央城邦自9月份以来，一直霸占洛阳楼市销量排行榜冠军之位。“但是，并不是所有的项目都适合以价换量，需要根据项目自身定位而定。同样是新盘，汉德九洲城单价在6000元/㎡，但销量依然很好。产品品质及地段位置依然是决定价格的重要因素。”   行业洗牌加剧 房企转型迫在眉睫   受楼市惨淡影响，土地市场也随之变冷，2015年洛阳土地供应量比2014年减少。关于2016年的楼市预测，路延熹认为“虽然土地供应量减少，但由于开发滞后和高库存的影响，2016年房地产供过于求的局面仍不会改变，加上全国去库存的政策影响，房价上涨的后续动力不足，涨价的可能性比较小，房地产市场总体仍会平稳。”   而针对2015年洛阳房企的表现，路延熹表示只打65分。另外，路延熹也认为，2016年行业洗牌会加剧，微小开发商日子将不会好过。   “虽然部分开发商忍痛割爱，以价换量，但对形势的严重性认识还不够清醒，”路延熹表示，“楼市已完全进入供过于求的买方市场，不认真研究目标客户的多样需求，不下大功夫提高产品品质，不花大代价提高服务水平，就会成为楼市的垃圾股，迟早会被市场淘汰。”   路延熹认为，目前房产市场需要细分，房企应该根据自身的资源、团队、技术、经验等优势，开发新产品，并将产品细化分析，能够适应市场需求，迎合购房者要求的房子才是好房子，只靠卖空壳房子的时代一去不复还了。“都在说转型，说明转型已经迫在眉睫，不转型就转行，不转行就转世。”对于2016年房企该如何自处，路延熹这样建议。   农民工进城买房去库存 解决后续问题是关键   自11月30日，洛阳市政出台最新购房补贴政策后，鼓励农民工及外来工作人员在洛买房成为热门话题。农民工进城买房去库存能走多远？   针对这个问题，路延熹认为，洛阳虽然是全国名城和河南副中心城市，但外来人口并不多，购房力也严重不足。鼓励农民工进城买房，无疑会吸引外来购买力，促进楼市去化。“但还要解决购房后的就业和生活等一系列问题，才能真正吸引他们成为洛阳居民。这项政策想要走更远、覆盖更广，最主要是还是要吸引高校、医院、大型企业等产业来支撑，其就业者就会成为购买商品房的生力军。”   而对于普通购房者来说，路延熹认为：目前已经是出手的理想时机，政府、开发商都采取措施去库存，借势抄底未尝不可。但在关注地段价格同时，对开发商实力和物业服务水平也要多多关注，免得入住后长期不如意。