一如既往，恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗先生继续亲笔撰写恒隆集团及恒隆地产2019年中报两份致股东函。 　　　2019年以来，正如陈启宗先生在文中所言，世界正在发生改变，这种改变对经济和企业发展的影响也正在显现。无论是中国内地还是香港，都有着巨大的困难需要克服，但我们仍需乐观以及充满信心。 　　　“自1992年进军内地市场以来，我们的表现一直优异，本人预期前景会更加美好。”陈启宗先生对恒隆在内地的发展如是描述。 　　　以下为恒隆集团2019中期报告董事长致股东函全文，转载时有删减修订。 　　　业绩及股息 　　　截至2019年6月30日止六个月，收入下降17%至港币45.05亿元，因无物业销售收入入账所致。股东应占纯利增加22%至港币37.09亿元，包括出售非核心投资物业所得收益。每股盈利相应上升至港币2.72元。 　　　倘扣除物业重估收益及所有相关影响，股东应占基本纯利跃升59%至港币23.24亿元。每股基本盈利相应增加至港币1.71元。 　　　董事局宣布派发中期股息每股港币1角9仙，并将于2019年9月26日派发予于2019年9月13日名列股东名册的股东。 　　　业务回顾 　　　六个月前，本人撰述：“我们对内地市场审慎乐观，但始终看好香港经济及物业市场的前景”。时至今日，纵使对内地市场依然保持乐观，但本人用“看好”一词描述香港却是大错特错。 　　　本地企业无疑将会受损，首当其冲的是访港旅客数目会立刻放缓。不久，酒店、餐厅和零售业均会感到痛苦。倘动荡持续，金融服务业也将受到影响。例如，对我们经济至关重要的大型首次公开招股及其他募资活动会否存在变数？业务会否转往别处？ 　　　楼市亦会受到冲击，成交量将下跌，最终楼价也可能下跌。虽然商业及工业楼宇的交易在香港一直有限，但任何潜在买家目前都会三思而后行。 　　　我们的经济会否受到长期损害？这将取决于此乱局以何种方式结束。最坏的情况会是目睹国际商业社会对香港失去信心。然而，倘能够明智地应对局势，应该能够避免这种情况。 　　　在2013至2016年熊市期间，尽管当时香港零售租赁市道不算畅旺，我们的租金仍录得每年近7%的增长。由于基数如此高，过去数年的租金收入已稳定在接近3%的年增长率。在社会发生动荡前，我们预计本年度的业绩会有相若表现，并且实际上已超出预期。但监于最近发生的动荡，我们不再认为今年下半年能够保持与首六个月同样的增长水平。全年甚或会低于大势一个百分点，长期影响又将取决于何时及如何结束。 　　　因着以上所述，很难想象香港整体经济会不受冲击。问题只是，伤害有多深，复苏有多慢。 　　　我们的另一个主要市场--中国内地亦受到打击，这次是由美国掀起的中美贸易战。然而，其对我们业务的影响并非负面。事实上是轻微有利，正如本人六个月前所撰述。为保持国内生产总值增长，中央增加公共投资和刺激国内消费，后者对我们非常有利，请容本人阐明。 　　　根据一项具影响力的研究显示，在中国国民购买的所有高端时尚产品中，仅有略超过四分之一是在国内交易。这个数字在未来六年有望增长至约50%。此外，预计同期的总销售量会翻倍。这几乎是四倍的增长！然而，一位顶级欧洲时装品牌的高层告诉我们，这组数字有些保守。这对我们来说是莫大的喜讯，我们最近的收入增长和顶级时装品牌的近期经验均可引证这一点。 　　　将我们的购物商场过去六个月的业绩表现与去年同期进行比较，上海的恒隆广场的零售额及租金收入都保持两位数增长。已经完成资产优化计划的上海的港汇恒隆广场北座实现相若的增长。当主楼南座明年开业时，我们预计将会录得同等增长。 　　　我们的另一座五星级购物商场--无锡的恒隆广场，零售额及租金收入分别增长25%和26%。随着若干高端品牌的进驻，大连的恒隆广场的零售额及租金收入分别跃升27%和30%。往后的几个月会有更多品牌进驻。济南的恒隆广场（预计不久将同样升级至五星级）的零售额及租金收入分别增长11%和12%。我们的次高端物业──沈阳的皇城恒隆广场业绩也非常出色，零售额及租金收入分别增长29%和23%，连我们两个表现稍逊的购物商场亦实现个位数的低增长。 　　　这组业绩数据证实了中国国内消费表现良好，特别是奢侈品消费方面。这与相关报告以及在中国营运的主要时装品牌的业绩表现相符。目前为止，增长势头似乎非常强劲，且连续增长的势头可能会持续一段时间。 　　　在我们的业务市场不断扩大的同时，亦不可忽视令人颇忧心的地缘经济环境。事实上，世界或正进入一个新阶段，与我们数十年来所惯常看到的大相径庭。 　　　我们的内地办公楼也将表现理想，大量的经济活动可使我们的空间得到充分利用。在我们拥有办公楼的每个城市包括上海，我们所建的都是这些城市前所未有的首个真正的甲级办公楼。中国人善于学习；只要问问我们的奢侈品牌租户的高层便可得知。如今，中国人是全世界最具慧眼的购物群体之一，我们的办公楼租户亦是如此。以往他们别无选择，只能进驻不达标的楼宇。但随着我们的到来，我们确切地提高了他们对优质办公楼的监赏力，有能力负担优质空间的租户不会希望再回到劣质空间。 　　　谈回香港，数个月前我们曾尝试出售若干成熟的非核心投资物业。我们成功售出一幢工商业大楼，售价也不俗。尽管目前的社会动荡可能意味着我们不得不稍作等候，惟一旦有其他机会，我们会出售更多。 　　　我们已售出一个位于蓝塘道的豪华大宅，预计交易会在下个月完成。虽然我们并不着急，但只要价格合适，我们会尝试销售更多。 　　　展望 　　　在本人致我们主要附属公司恒隆地产股东的函件中，本人花了一些时间，从两个角度阐释我们的策略：我们所处的市场（分为五个要点），以及我们所制定的营商模式（分为10个要点）。 　　　在这里用一句话重申该策略，就是：在中国经济蓬勃的城市，发展和持有以高端或次高端购物商场为核心的世界级商业综合项目，并加以管理以作长期出租，而该等购物商场须为其细分市场中的龙头。 　　　在此，本人将用一两句话总结各个要点，本人建议本文的读者也参阅恒隆地产网站的另一封致股东函。 　　　市场因素显而易见：中国的零售市场规模庞大，且其前景相对确定。国内消费较国内生产总值增长为快。高端及次高端细分市场的发展尤其迅速，市场竞争少，我们的利基市场预期会持续增长至少30至40年。 　　　在营商模式方面，我们的购物商场不太可能被科技或其他营商模式取代。我们的硬资产既是长期持有，没有过时这回事，又可灵活使用。我们是资本密集，而不是劳动密集、科技密集或规管密集；我们不依赖任何价格可能大幅波动的单一商品。 　　　在财务方面，我们享有可靠且增长稳定的优质经常性收入。由于不难估计开支，盈利能力在某程度上比较容易预测。我们的业务亦可带来相对较高的投资回报。较少人察觉的是资本可以有可观增值的可能性。 　　　一旦我们的市场领导地位得以稳固，这地位便极具防御性。管理此类业务并不过度复杂，亦不靠个人，而是仰赖一个以企业文化支撑生态系统内的团队。最后，我们的营商模式理念简单，但执行起来却非常困难。 　　　上述的最后一点，即执行困难，保障我们策略所带来的财务优势，免受负面影响。尽管前期的资本密集度和实现整个资金流的缓慢度成为进军市场的主要障碍，但对于那些已进军市场的人而言，执行困难是达至成功的一大障碍。 　　　要取得成功，管理层必须恪守高端商业（特别是零售）地产业的五个基因，即最佳的位置、充足的土地面积、政府制定的合理发展大纲、妥善的设计和优良的施工。时间跨度必定较长且需要耐心。必须做好等待的准备，良久地按兵不动，伺机而行。对品质的坚持是必要的，且须随着时间的推移取得经验和知识。尽管犯错在所难免，但须竭尽所能避免重大失误。所有这些守则构成达至成功至关重要的思维方式，这确实很难执行。 　　　对本人而言，我们的营商模式尤其适合家族控股公司，特别是上市公司，因为资金需求庞大。通常只有富裕的家族，方有如此长的时间跨度。亦因此，这种模式的特点对控股家族极具吸引力。 　　　从上述说明不难得出结论：此营商模式尤其适合长久的财富创造。一般而言，优质的房地产属于相当不错的资产类别，通常用作资本保值和增值。住宅和办公楼的业权通常会被中期或长期持有。然而，我们和其他人的经验显示，零售物业可产生更高或极高的回报。 　　　不足之处是，其管理密集程度颇高。但就恒隆而言，数十年来已建立一支具备良好往绩的团队。自1960年本公司成立以来，我们的高级管理层一直保持稳定。如前所述，我们的业务并不依赖管理层中的某位佼佼者。由于营运模式并不难学，任何具有良好综合管理经验的人士都可经营本公司。唯一需要注意的是，这个人必须具备上文提及的内在思维模式，例如必须能够耐心等待。 　　　总而言之，本人认为我们的策略是开发一个颇为独特的商机。如果中国在1979年没有推行改革开放，或没有执行得很好，我们便没有这个机会。我们的时机也有点运气，我们在合适的时间（1992年）进军上海的高端商业地产市场，并决定专注于高端零售物业这个最佳细分市场。 　　　这初步的成功促使我们（于2005年）开始投资二线城市，当本地发展商仍处于以销售住宅项目为主的初级阶段时，我们已率先发展大型高端购物商场和顶级优质办公楼，用作长期租赁。从事商业项目发展的首批中国企业亦纷纷仿效，但按店铺或办公楼单位逐一出售。该等项目的质量必然迅速恶化，更遑论建造之初的差劣施工。这让我们有时间积累自己的专门知识，率先在上海，随后在其他繁荣的大都市占据优越位置。当其他相称的竞争对手出现时，我们已在若干城市扎稳根基，成功建立了一个现今闻名遐迩的品牌，这样我们就避免了直接竞争。 　　　这是运气还是技巧？或许两者兼而有之。诚然，如果我们更明智一点，应该可以做得更好。无论如何，我们仍是大部分同行羡慕的对象。 　　　我们的股权架构亦确保公司由家族掌控，而公司则持有营运上市公司恒隆地产50%至60%的股权。这种安排为控股家族提供了杠杆作用。到目前为止，他们的持股量在过去约30年一直保持稳定。 　　　此外，当市场气氛如过去数年一般低迷时，家族可购入更多本公司的股份，而我们亦可回购恒隆地产的股份。撇除财务方面的考虑，此类行动可对股价产生一种稳定作用。 　　　历史证明，我们一直低价买入恒隆地产的股份。本着良好管治和保持透明度的原则，所有股东均及时知悉此类活动。如果愿意，任何人均可跟随购买。在这个行档，只要本公司的表现理想，那些拥有真正长远眼光的人总是会获利。 　　　自1992年进军内地市场以来，我们的表现一直优异，本人预期前景会更加美好。 　　　基于所有上述原因，本人相信恒隆对注重长远价值的投资者（包括家族办公室）而言是一项绝佳的投资。透过购买我们公开交易的股票，他们可以坐享这业务所有具吸引力的好处。本人认为本人的家族有幸能成为其创始主要股东，因为我们的企业管治标准高，我们的投资者可以有信心，他们的利益与我们的利益完全一致。事实上，过去的十多年，本公司在这方面已赢取房地产领域的几乎所有重要奖项。 　　　尽管中美贸易纷争带来地缘经济的不确定性，但我们短期前景仍相当令人鼓舞。虽然香港的租金可能会由于本地社会动荡而下行，但我们的内地租务表现应该相当不错。上海的恒隆广场的租金应持续稳步上升，而上海的港汇恒隆广场的资产优化计划一旦完成，将很快进入快速增长阶段。 　　　我们在上海以外的物业将保持目前的上升势头，原因如下：第一，奢侈品零售行业发展势头强劲。第二，我们多个商场的租户组合正在进一步向高端市场发展，有许多世界顶级时装品牌新加入。我们与这些品牌最近已签订或不久会签订近60份租赁合约，其中约70%与上海以外的购物商场签订。第三，开业数年后，营运开支应稳定下来，使更多收入转化为利润增长。最后，我们将在未来12个月为我们的物业组合增建大量空间。 　　　下个月，昆明的恒隆广场即将开业，而其摩天办公楼的开业将会在数周后出现。待所有奢侈品牌均已进驻，正式开幕典礼将于明年第二季度举行。 　　　同样在今年9月，我们将迎来我们在内地的首家酒店──位于沈阳的市府恒隆广场的五星级沈阳康莱德酒店，这应该有助我们办公楼和购物商场的业务。 　　　我们于各地的办公楼业务都应令人满意，沈阳的市府恒隆广场及无锡的恒隆广场第一座办公楼的租出率应会进一步上升。无锡的恒隆广场的第二座办公楼将于下月开业，要悉数租出需时，但最终会完成。在此之前，预计租金不会大幅上升。 　　　从2022年上半年开始，我们在上海以外的第一座住宅大楼──武汉的恒隆广场──预计将会开售。无锡的恒隆广场的首两座住宅大楼将于随后的一年之内开售，再往后的便是沈阳的市府恒隆广场和昆明的恒隆广场的住宅大楼。 　　　在杭州方面，我们一直努力启动建设工程，但政府法规往往颇为复杂。我们本打算于4月破土动工，现在希望可以于9月成事。我们会竭尽全力在2024年之前为购物商场及一或两座办公楼揭幕。整个商业综合项目按计划是于2025年之前完成，项目包括一座购物商场、五座办公楼和一家酒店。 　　　总而言之，本人预期前景可期。唯一令人失望的是香港，由于其社会问题，香港不会如我们希望般快速增长。我们会竭尽所能，以内地预期租金的增幅弥补差距。