2018年，贝壳找房异军突起，成立8个月，进驻全国95个城市，从一个品牌的角度来说，贝壳对经纪行业进行了解构。 　　　贝壳诞生的2018年，也是房地产行业动荡起伏的一年。贝壳研究院院长杨现领认为，2018年是房地产市场深刻调整的一年，面对行业变局，以往的市场分析思路逐渐失效，新的市场机制正在显现。 　　　2019年房地产政策环境会发生什么样的变化？ 　　　杨现领：2018年是本轮调控的峰值期，22个城市加码或开启限购政策，6个城市或地区执行限贷，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。在政策高压下，2018年房地产市场仍在高位，但基本结束增长势头。 　　　2019年政策调控可能出现几个变化，一是调控主体由中央转向地方，更加有助于精准调控，科学调控；二是调控方式由调控交易转向调控供给结构，可能会减少对交易环节的行政管制；三是政府职能回归到住房保障，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源、为住房保障提供更多的财政支持等。 　　　值得注意的是，今天房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有债务的压力，资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此，2019年的政策面更大可能性是中温放松，既不会大刺激，也不会过于紧张。市场调控政策调整主要在购房资格管制、价格管制、金融管制及流通管制四个方面。 　　　政策层面的变化会如何影响市场？ 　　　杨现领：2019年，各线城市市场表现的分化会更加突出，我认为市场会有几个关键趋势： 　　　一是“二手触底”：随着市场的回温、限售政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，再加上政策放松的影响，2019年二手房市场将结束继续下行的态势。 　　　二是“一线底火”：作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升，首次置业需求将加快进入市场，带动换房改善链条活跃。 　　　三是“二线压仓”：2018年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势，2019年二线房地产市场将成为支持全国房地产市场增长的主力。 　　　第四“新房放量”：2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会分流二手房市场的需求。 　　　房地产行业新的市场机制是什么？ 　　　杨现领：贝壳提出房地产行业正在进入“全流通时代”，所谓全流通是指新房市场、二手房市场、租赁市场之间不再是孤立分割的关系。背后市场机制是，每当一个潜在客户从租赁市场进入交易市场，这一次交易会引发一连串交易，从而放大交易总量。 　　　全流通框架的启示在于，政策应支持有房的人换房改善，而不是鼓励没房的人加杠杆买房。对于有房的家庭，换房改善是核心需求，他们的支付能力最强，存在进一步加杠杆的空间；对于无房的年轻人，也不宜再鼓励加杠杆买房，而是应该发展租赁市场，特别是机构化租赁，给他们更多的居住选择。