我们在买房时，通常会关注地段是否优越、交通是否便利、是否带学位、生活是否便利......这些其实都是决定房子价值的「外部」因素，多有不确定性。而户型作为「内部」价值因子，才是我们可以准确把控的。户型的好坏，严重影响居住体验，还会影响将来转手的难易程度。本文总结了户型常见的6大类“不合理”现象，帮助我们合理规避。 格局不合理 刚拿到户型图时候，格局是我们最直观、最简单的判断因素。 1、格局是否方正    先观察房子的轮廓是否方正，缺角的户型即使抛开风水的因素，用起来也很鸡肋，几万一平买来的空间最后却用不上，岂不成了冤大头。 2、进深开间是否适宜 开间，是指户型中东西墙之间的距离，进深，则是指南北墙之间的距离。开间越大，采光效果越好；进深越大，空间的利用率越高。通常来说，进深开间比介于1：1.5之间较好，我们可根据自身需求来挑选。比如，在北方，如果进深偏小而开间过大，会加速房子温度流失，不利于保温。 朝向不合理   朝向比较好理解，对大部分南方城市来说，东南方向朝向比较好，但北方会更喜欢正南朝向。要注意的是，客厅和主卧一定要朝南，因为这两间屋的利用率是最高的，值得享受最好的朝向。但有些乍一看，户型正南正北朝向，而且南北通透。    仔细看，好好的南向优势都被厨房和卫生间霸占了，导致客厅成了北向，两个次卧也朝北，真是该有的没有，不该有的又都占尽了。    我们评估户型时，一定要注意景观资源与朝向的关系，把南向开间最大化利用起来，使户型内的客厅和房间都能最大程度地享受到好的朝向和景观资源。 功能不合理    看完户型的大体格局之后，我们可以开始研究每个空间的功能布局。 1、动静是否分区    动区，是活动频繁的区域，如客厅、厨房、餐厅；      静区，主要供家人休息的地方，如卧室、书房。    二个区域空间，分隔越清晰越好，尽量不要有交割。 2、厨卫是否适宜    厨房、卫生间这两个湿气重且容易产生污垢的区域，要和我们干净整洁的卧室尽量远离。    比如，厨房是生活中最主要的污染源，集齐了噪声、油烟油污还有污水。    所以，厨房的布置要尽可能地靠近入户门，从外面带回来的食材，用最短的距离就可以归置到厨房，这种细节，无形之中会给生活增加很多可触及的幸福感。 动线不合理    动线，听起来复杂，实际上就是指，你在家里活动的路线，也就是你从一个区域走到另一个区域的路径。动线不合理的话，真的是“足不出户便日行千里”，光在家里走动，微信步数都能蹭蹭破千。   我们可以将生活轨迹画到户型图上，一般家里的主要动线有三类：家人动线、家务动线、访客动线。 1）家人动线，因为房间分别布局在户型的南北两端，你和家人日常沟通，要不停在沙发和电视背景墙之间来回穿梭，不仅费事，还会严重打断看电视的人的视线； 2）家务动线，晒衣服要穿越整个客厅，走进次卧，才到阳台，如果次卧你婆婆或者儿子在休息，晒衣服是要挑准时间的，而且该次卧的家人隐私也被打扰，双方都没有愉悦的体验。 3）访客动线，迎客进门后，要穿过次卧才能到达沙发就座，一方面，打搅次卧的人休息，另一方面，会客距离太长显得局促。    合理的动线应该是避免互相交叉干扰，把人都井井有条的归置到位。所以，动线的选择要注意2点：动线交叉少；每一步的距离都尽量短。 尺寸不合理    你是不是也遇到过，看着户型图，麻雀虽小都五脏俱全，但就是估不出这个房间到底多大，这个客厅多宽？    或者，明明买了标准规格的家具家电，才发现根本放不下？    因为户型图中的尺寸一般是标在墙体中缝，不是准确的室内净尺寸，要得到能使用的空间，我们必须要减去墙体厚度。一般来说，墙体的厚度分厚、薄两个尺寸，厚墙24公分，薄墙12公分。户型的外围通常都是厚墙，室内会有部分薄墙，下图为部分厚墙、薄墙示意： 1）两边都是厚墙，一头减一个12公分，即减24公分； 2）一边是厚墙一边是薄墙，减18公分； 3）两边都是薄墙，减12公分； 4）特殊情况：其它的不能算出来的尺寸，可根据已经计算出的尺寸，等比例推算。    这样的计算虽然复杂，但是我们可以了解实际的得房率是多少，而不用被开发商的公摊率、得房率忽悠；还可以根据这个尺寸去订购合适的家具家电。只需要对户型图多费点心思，我们就能对后期的实体房子有个彻底的认识。 各空间不合理    还有一些隐藏比较深的不合理现象，我们可能在看样板房都不一定看得出来，却切实影响着我们未来的生活。 总之，户型不仅仅是房子构造，还承载着你和家人往后的生活。户型的不合理设计，不仅买了浪费，住了憋屈，将来转手卖还要折价。有硬伤的户型，开发商卖的是图纸，可以不用牺牲太多价格就可以卖出去；而你转手时候，卖的是实体房，缺陷一览无遗，折价的幅度就大了。所以，再重申一次，买房的大事，都是先苦后甜，前期越费心，后期越倾心。