楼市的火爆，人人削尖了脑袋都想买房。由于限购政策，一些投资者又没法子买到住宅房，心里蠢蠢欲动，竟然想连商铺和公寓都不放过。    在楼市新时代下，商铺公寓价值不高、很难变现.....这种房产情况完全经不起未来的风险考验，在楼市泡沫之下可能会危如累卵。 “一铺毁三代”正成事实    传统观念是“一铺养三代”，认为仅仅依靠一个临街铺面，就可以赚得盆满钵满，几代人不愁吃穿。    但时过境迁，到了你这里，很可能就是“三代养一铺”。    商铺是40年产权，最低50%首付，有些地方还要全款，税费高，出租也难，涨幅还一般，除了租售比稍微高点。      互联网时代，“一铺养三代”已成过去，“一铺毁三代”正成事实。    地段是投资商铺的先决条件。客流量大，几平米的周黑鸭也能创造月流水30万的业绩。而这样的地段的商铺，少之又少，选筹的难度非常大。即使是一线城市的商铺，空置率也非常高。    商铺的投资，更多的是投资未来，资金占用时间长。    目前而言，很多城市规划虽然完美，但毕竟周边才刚刚起步，人流、资金流等严重不足，这些对商铺都是致命的，如果投资商铺，最低也需要守5年以上，对于资金的占用度都是巨大的。    再者，很多城市商铺主要沿着写字楼布局，周边的住宅量都非常有限。    最后，商铺的上涨速度永远跟不上住宅，因为它没有“刚需”作为支撑点，转手也比较有难度。所以，投资商铺是一场豪赌，需要很专业的眼光，比买住宅难太多，风险也大很多，不适合普通老百姓。    商铺作为商业地产，需要专业的、富有经验的运营，所以我们经常看到的商场店铺一般都是开发商自持。不建议投资商铺，除非实在没有其它好的投资门道。 公寓弊端大且难转手    在住宅限购、限贷之下，打着“不限购、不限贷”旗号的商业公寓开始大行其道了。    公寓就像个盛装打扮的小妖精，价格便宜，装修时尚，把人迷得混三倒四的。    但是，这是掩盖不了公寓自身的硬伤的。除了交易成本比商铺低点，其他方面也远不如普通住宅房。    40年到50年的产权，土地使用年限短。土地使用期限都是从开发商拿地开始算起的，而不是你收楼的日子算起的，所以你实际得到的使用年限更短。    生活成本高。水、电、煤气、物业费用都是按商业用途收取的，费用比普通住宅贵一倍以上。公摊面积比较大，因为有居住也有办公，人员混杂，居住舒适度也比较差。    关键是还不能落户，无学位。不少商用公寓地处市中心，附近还有名校，但因不能落户也无法入读附近的学校。    一般来说，买公寓是为了商业经营而不是提供自住，寻求的是租金回报率。但偏偏商业公寓最大的弊端是，升值潜力有限，投资回报率低。而且买卖的税费很高，导致很难转手，二手公寓普遍不好转手。 商铺、公寓变现成难题    有个比喻很形象：住宅只需要初中水平，公寓需要高中水平，而商铺则需要大学水平。    中国楼市的投资特点在于，投资收益中，主要来源于产品本身的升值，而并不是租金。这个特点对商铺来说是致命的，因为商铺的收益传统上主要来源于租金。    现实中，在所有的房屋投资品中，住宅的投资价值最大，且变现最容易；相应地，商铺、公寓等，产品升值空间远小于住宅，且变现更难。    单纯从产品升值角度，住宅的升值空间远大于商铺、公寓。住宅周围的配套都是静态的，学校、地铁站、医院它不会跑。      但对商铺来说，人一直在流动，这是最可怕的。商铺有太多不可控因素了，这一点也就注定了它不适合投资。      总的来看，不管是商铺还是公寓，虽然便宜租金高，但不好变现，弊端也是清楚可见。