“债务额多少不重要，现金流才重要！杠杆长短不重要，杠杆不断才重要！如果杠杆是撬动财富的关键，那现金流就是杠杆不断的命门！“ 杠杆是什么   对于我们普通人来讲，房贷就是最常见的杠杆，例如杭州等少数城市在15年执行了首付20%的房贷政策。也就意味着你可以使用极低的风险与利率将自己的现有资产放大5倍，这就促使很多人在房贷宽松房价飞涨的时候，将房产抵押再去贷款，购置更多的房产，实现财富的增长。   近期多家媒体报道，京沪深等地房贷政策开始收紧。北京房贷新政的基本内容一是提高了基准利率，房贷利率不低于基准利率9折；二是缩短了二套房的贷款期限，自2月8日起网签生效的二套房贷款期限最长不超过25年等。而在上海更有一些银行为了缓解房贷余额压力，鼓励客户提前还贷。 7月份开始深圳26家银行的平均利率为基准1.01倍，平均利率为4.98%，成为一线城市里执行平均利率最高的城市。   房价走低，错过了时机的房产投资者风险不断放大，面对每月多笔的还贷压力。如何保证现金流不断裂，顺利度过楼市寒冬，静待春暖花开。 现金流   现金流从大的分类来说主要有三类：主动性收入、被动性收入和融资借贷（当然也有偶然意外所得），三者是相辅相成、逐级递进的关系。   一般情况下是先有主动性收入的，在累积初始的投资资本后，就具备了被动性收入的基础，不管是主动收入还是被动收入，都是还款能力的绝对保障，而这决定了你能借多少钱、能向多少人借钱、能借多长时间的钱。 1主动收入   主动收入。就是通过主动劳动交换来的钱，一般情况下，获得的回报由你所提供的劳动价值决定，通常情况下表现为工资/奖金/项目提成等。当然，你搞个业余副业、精力之外揽个私活、第二职业等都叫主动性收入，特点是只有劳动才有收入、不干就没收入。 2被动收入   被动收入。不通过出卖劳动就能获得的收入，常见的有房租/分红/资产溢价及分红利息等，被动收入的前提是你有可投资本，而资本是需要积累的，所以年轻人还是要少谈投资理财、多讲提升工作赚钱能力。 3融资借贷   融资借贷。很多人没有意识到借钱也是现金流的重要组成，往往只看到借贷的成本而忽视借贷的收益。融资渠道也多种多样：除了亲友间的民间借贷、还有银行为主的传统金融机构贷款、互联网金融借贷平台等，不可过度负债、更不可毫无负债。   而主动性收入，被动性收入的减少，则是导致现金流紧张的主要原因。在这时融资借贷则成了我们获取现金的唯一渠道了， 应遵循的原则   通过贷款来应对日常经营与投资的现金流需求，应该遵循什么原则呢？   其重要性顺序如下：贷款额度>贷款期限>贷款费用。   同时还要参考贷款的便利性和本息归还的方式等，总结一句话就是借更多的钱（维持现金流不断裂）、借更长时间的钱（能穿经济的繁荣萧条周期）、借成本更低的钱（让收益更大或亏损风险更小）。 1贷款额度，合理规划   只有钱多才能投资、经营，并维持很长时间的现金流，毋庸置疑贷款额度应放在首位。在贷款的申请上，就应先申请信贷额度（给定额度/随时支取/不使用不上征信），有了信贷额度先不要使用，再去办理其他贷款（贷款在审批时，查不到负债或负债较少，更容易获取贷款），以此能申请更多的贷款及信贷额度。   很多贷款的还款方式各有不同——一年还本/三年还本/按月付息/到期本息一起归还等，我们的原则就是把尽可能多的钱留在自己手里，其顺序就是：到期本息归还>三年还本>一年还本>按月付息>等额本息>等额本金。 2贷款期限的选择，越长越好   贷款的使用期限当然越长越好，这会让我们的投资决策着眼于长周期，并且这将直接影响投资的收益率。长期来看，货币是贬值的（短期币值会受信贷周期影响，当信贷紧缩期时，市场中的钱会紧张，会出现通货紧缩，此时钱就更值钱），但债务额和利息费用却是锁定的，负债相当于在享受货币贬值（超发）的红利，按揭房贷当然要选择30年等额本息了。 3贷款费用，量力而行   贷款费用只涉及你能否使用的起，而贷款额度和期限则决定你是否有上牌桌的机会，因此最后考虑费用。可贷款费用多少才是合理的呢？这取决于项目的收益率——若能找到一个收益50%/年的项目，即使费用20%/年同样有得赚。是的，极高收益的项目很少存在，即使存在也轮不到我们，但可以从另一个角度来考虑费用的高低：最便宜的贷款是按揭房贷，4.9%/年左右；次便宜的是房抵贷，6.5%/年左右；小企业银行贷款综合费用在12%/年左右；消费贷/消费分期费用在18%左右。   而几乎无风险的投资收益中，银行理财5%/年左右，信托8%/年左右。所以，6%/年左右的贷款可以大量使用（公务员/事业单位/央企国企等员工有时能获得利息6%/年以内的信用贷），8%/年左右的贷款也是可以使用的，10%/年以上的贷款则要酌情使用，12%/年—18%/年以上的贷款做短期资金周转使用。当然除了额度/期限/费用这三个因素外，贷款获得的便利性及还款方式也都考虑在内。