继国庆黄金周前后，22城出台限购限贷政策后，11月份，各地的限购限贷政策仍在陆续加码。

11月28日晚，上海将首套房首付比调高至35%，同时规定二套房认房又认贷，有1套住房或无房有贷款记录的，商贷首付比不低于50%。购买非普通自住房的，首付比不低于70%。这一规定，再度引发市场热议。

同日，天津也公布了差别化住房信贷政策：居民家庭首套房商贷最低首付比为30%；有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付比为40%；非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，最低首付款比例为40%。

如此严格的限贷措施并非个例，几乎所有热点城市的限贷政策都在不断升级。如深圳将公积金贷款二套房最低首付比提至70%；南京要求土地交易必须为自有资金，明确土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款不得作为银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等资金；成都规定在热点区域高新区南部园区、天府新区成都直管区范围内购房者，居民家庭有1套住房且未结清相应贷款的，二套房首付比不低于七成，第三套房停贷。

近两个月，如此严格、密集的限贷政策释放出的信号鲜明：决策层以实际行动表明，坚决以铁腕控制房价过快上涨。

当然，这种强力的政策调控也在市场意料之中。本轮密集出台的主要政策目标十分明确：引导预期，为楼市“高烧”降温。

应当说，这轮势头比较猛烈的调控收效明显。上海易居房地产研究院发布的数据表明，国庆长假前夕，北京出台调控新政，导致长假期间成交量暴跌。

另外，14个城市出现了成交环比下跌的现象，其中杭州、广州等城市跌幅较大。而观点地产网数据显示，广州10月份成交均价为每平方米14506元，环比下跌6.6%，库存消化周期已经在半年以内。

但是，与此同时，密集的调控节奏也让市场出现了异样声音。有媒体报道称，部分人民银行分支机构对辖区内一些商业银行进行窗口指导，要求暂停发放个人住房按揭贷款。对此，人民银行明确表示“上述消息并不属实”，人民银行没有要求商业银行停止发放个人住房贷款。

尽管人民银行及时回应市场关切，第一时间遏制住了不实信息的扩散，但不难看出，市场各方对于调控的力度和走向心存忧虑，甚至出现一定的恐慌情绪。

对此，唯有正确地理解本轮楼市调控的逻辑，才能避免过度解读政策方向、恐慌性入市或者恐慌性抛售。

首先，本轮楼市调控看似转向，但其实与2014年、2015年上半年政策的内在逻辑一脉相承：平稳发展仍是关键。

回顾前两年的楼市政策不难发现，同样是密集的楼市政策，其出发点在于提振市场信心。此前，在整体经济增速下行压力较大、地方财政偿债压力增大背景之下，本轮楼市于2014年进入调整周期，楼市高库存现象和陷入疲软的房价让人担忧———骤然失速的楼市会对整体经济，特别是相关产业链的水泥、钢铁行业持续发展带来巨大压力。而在去年上半年股市的“牛市”行情下，“抛房换股”以及部分购房者的观望情绪渐涨令楼市持续遇冷。为此，各地密集出台降首付、降利率、降公积金提取门槛等手段，都在释放维稳信号。

然而，随着利好楼市的新政频频出炉，市场渐渐开始反转，整体呈现出楼市回暖、区域分化加速等特点。以北京、上海、深圳乃至南京、杭州等地为代表的热点城市，房价进入飙升通道，而三、四线城市库存积压的局面并未出现明显好转。

“去库存”政策的初衷未能实现，部分楼市投机者和不良中介借机“炒房”，让楼市发展有可能走向误区。这一现象让决策层十分警惕。2016年7月，中共中央政治局会议即明确提及“抑制资产泡沫”。11月中旬，银监会启动了对16个热点城市银行业金融机构的专项检查，核查个人住房按揭贷款、房地产开发贷款以及理财资金是否违规进入房地产领域。可以说，政策表象的变化是针对楼市形势变化的反应，但在楼市政策看似“时松时紧”、市场行情“忽冷忽热”的背后，政策调控的引导方向始终未变。

其次，楼市中长期调控政策效应显现有待时日，市场各方不能过于短视。

当前，楼市形势的波动让市场各方生忧。但必须看到，楼市形势的较快波动，部分是由于对政策的误读和过于短视。

在大多数情况下，市场往往对短期、速效的调控政策过于敏感。无论是此前降低购房门槛，还是现在限购限贷政策的趋严趋紧，都是直接而速效的，容易影响市场主体的判断。但是，在这些“立竿见影”的信号和政策背后，中央正在逐步推进的不动产登记制度、屡屡被提上重要议事日程的“房产税”探索乃至更间接却对楼市长期发展构成重大影响的农民工安居计划、城乡一体化建设等中长期政策调控措施仍在稳步推进，其效应显现有待时日。而这些综合性措施的主要目标均是保障楼市长期、健康、稳定发展。可以期待，随着这些中长期调控机制逐渐落地，市场各方将能够建立更加合理、稳定的预期。

再次，房地产业为关系国计民生的关键行业，大起大落均不可取。

现阶段，房地产业对中国经济的拉动效应仍不可小觑，尤其是房产仍是很多中国家庭最重要的资产。无论是考虑到房地产业上下游产业的发展，还是为了稳住百姓预期，不让其资产大幅缩水，房价飙升催生的风险必须防范，但断崖式下跌显然也不是决策层所乐见的。更何况，除了总是处于舆论风口浪尖上的热点城市，数量更多的三、四线城市仍承受着高库存积压的困扰。楼市政策全面“收紧”既不合理，也不必须。

总之，任何一个市场都有其发展规律，政府最基本也是最重要的作用，是营造一个平稳、健康的基础环境。但是，在市场出现非理性趋势之时，决策者应“在人们恐惧时给予信心，在人们贪婪时发出警示”，避免大起，也避免大落。这也正是本轮楼市调控背后的逻辑。