物业公司是小区的“总管家”，为小区的业主服务。但实际上，这位“管家”掌管着整个小区的公共设施资源、公共财产和原本属于你、你却不知情的种种营收，有时可能还要受到这位雇来的“管家”的胁迫。讲真，你清楚自己花钱到底买来了什么服务吗？关于物业的小秘密，你不知道的有很多！ 一：新房验收预交物业费没有依据     买了新房的业主们往往会碰到这样的情况：新房验收的同时，物业公司要求业主预交一段时间的物业费(一般是3个月，有的楼盘甚至要求交半年或一年)。实际上，物业公司预收物业费的做法没有依据。     按照规定，物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费；经批准可以预收的，预收期不得超过6个月。对此，若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。遇到物业公司借此拒交业主钥匙的情况，业主完全可以向物业管理部门和物价部门投诉。 二：业主的个人信息很值钱     很多小区的开发商都有自己配套的物业公司，楼盘交付业主使用的同时，物业公司从自己所在的开发商公司接过业主名录，里面往往有业主的联系方式、身份证号码、家庭住址等详细信息。手中掌握了业主信息的物业人员，有时会偷偷把名录复印出来向有需求的公司兜售，以此获取私利。 三：业主能享用的“免费保修期”很短暂     业主家中的墙面、顶棚、地面、门窗、五金件、管道、卫生洁具、灯具和电器开关，都有2个月到1年的保修期。但是起始日期却是从工程竣工验收合格之日开始计算的。供热、防水、各类管道等设施的保修期相对长一些，在2至5年左右。     事实上，单元楼下的安全电子门、单元内的电梯坏了，业主也可能需要付钱。虽然物业公司会说，维修和购置新设施的费用可以启用公用设置基金，费用不足的部分由业主平摊，且这笔基金启用要得到2/3以上的业主签字同意。但公共设置基金到底有多少、够不够用，业主根本就不知道，要不要业主添钱完全由物业公司说了算。 四：设施维护费装进“腰包”     新建小区的设备都是新的，头一年维护责任都归设备厂商，其后至少三到五年内也不容易出大的故障，因此这期间的物业费一多半都被物业赚走了。     对于一个新小区而言，物业公司是相当赚钱的。随着小区的年限变长，日积月累的问题日益暴露时，一个老小区想找到愿意接手的物业公司是很难的。 五：业主不知公共设施的收益哪去了     新的《物权法》规定，电梯间、外墙等属于公共设施，产权归全体业主所有。这些共用场所要经营广告，首先要经业主委员会同意，其收入也应归全体业主所有。     但问题在于，业主往往既不知道自己赚了多少钱，也不知道钱是被如何花掉的，钱都在物业手中，业主没有知情权和支配权，业主和物业公司之间普遍存在着“信息不对称”的问题。 六：催缴物业费无权停电停水     如果水电是被供电局和自来水公司停掉的，作为自来水公司和供电局的“传声筒”，物业公司定期会收到欠水电费的业主名单，然后根据自来水公司、供电局的要求来停水停电。但对于抄表到户的楼盘，停水停电都是由自来水公司和供电局派人。     物业可以通过打电话、发传单、上门等方式来催促业主或租客交付物业费，却没有权利采取“停水停电”的手段，这是违反法律规定的，业主有权起诉物业公司。 七：物业只能收“违约金”     在法律层面上“滞纳金”只针对向行政机关交付费用的概念。比如水电费，延迟交付费用就需要支付滞纳金。而物业公司和业主之间是平等的民事主体，两者之间形成的是服务合同关系，双方应经过平等协商签订合同，并按合同约定履行各自的权利与义务。如果业主没能按时交付物业费，物业公司也只能按照《物业服务合同》规定收取违约金，而非滞纳金。 八：遇上被盗窃可以追究物业     在很多小区，物业都向业主承诺，小区实行封闭管理，为业主提供24小时在岗值班、巡逻保卫服务，做好小区内的安全防范工作。事实上，尽管有值岗人员，有巡逻人员，甚至还增加了技术防范设置，但盗窃事件却仍然无法杜绝。     如果有证据能够证明物业公司有明显失职情形，并且这种失职与业主家中被盗存在一定的因果关系，比如可让物业公司举证：保安人员未脱岗，监控系统全面良好运作，可疑人员被盘查询问等，如果不能证明，则物业公司要承担一定的赔偿责任。 九：物业管理费可以协商     通常情况下，物业公司收取多少物业费由物业公司单方面定价，规定多少，业主就需要缴纳多少。但事实上，物业费并不应该由物业公司一方自行定价。在一些基本项目上，物业管理条例明确规定了收费标准，余下服务项目，如绿化费、高低楼层费等，业主可以与物业公司商议定价。