年末购房宝典·开篇语    年底又到了购房旺季！辛苦一年收获了丰厚的奖金，不少购房者开始考虑买房、换房。加上东莞实施限购、限贷政策后，房价下降预期增强，不少人开始考虑进入市场。    政策放开一年时间，开发商寄予厚望的“二孩房”却并没有如他们所愿那样热销。房价高，换房压力大，让许多“二孩家庭”被迫放弃“二孩房”。而随着东莞限购限贷政策出炉，首付比例提高，大户型的出货更加艰难，以四房以上为主的“二孩房”面临着更尴尬的局面。家里多添了一个小孩，如何更好地解决居住问题，是许多“二孩家庭”迫切需要考虑的现实。 “二孩”家庭的困境：升级四房 得多花近百万元    “二孩”政策放开后，许多房地产业内人士认为，对于改善型住宅是一个巨大的利好消息，将对改善型住宅成交有极大的促进作用。但是，由于东莞住宅房价在过去一年时间内的快速上涨，许多“二孩家庭”不得不放弃换房的计划，“二孩房”面临销售困难的尴尬。    今年5月份，林女士打算把自己位于南城的一套三房卖掉，换一套四房迎接二宝，在她急匆匆地卖了房子后却发现，自己要在南城重新购买一套四房，需要添加近百万元才行，房价的快速上涨，让她的换房压力急剧加大。经过多次看房经历后，林女士一家最后仍然选择购买了一套三房的住宅。    家有两个宝宝，面临着大宝要上小学的问题，想换一套学区房的黄先生夫妇也遇到了房价高这个“拦路虎”。为了方便大宝上学，去年他们打算在城区购买一套住宅。但是看了半年的房子，经过多方对比后，发现自己买不起四房，最后选择购买了一套总价100多万元的三房住宅。“二宝还小，住房问题只能等到以后再想办法解决了。”黄先生无奈地说。 “二孩房”虽不少但大多性价比低    为了迎合“二孩”政策，开发商纷纷加大对4房产品的开发供应，但是成交效果并不理想。今年上半年，四房产品新增供应量约59万平方米，仅成交约30万平方米，严重的供过于求，供求比接近2:1。    根据合富辉煌（中国）东莞公司发展研究中心统计数据显示，今年上半年面积在125~144平方米之间的“紧凑四房”成交面积仅21.72万平方米，面积在144~180平方米之间的“舒适四房”成交面积约8.32万平方米，而三房的成交面积达到了186.9万平方米。可见三房产品仍然是市场的主流，四房的受欢迎程度并不高。    除了面积较大的四房外，有开发商尝试推出110平方米左右的“小四房”产品来吸引“二孩”家庭，不过成交效果也并不理想。业内人士认为，居住的舒适性差等制约着这些“小四房”产品的成交，与普通四房相比，卖不起高价，与正常的三房相比，价格高舒适度又不够，显得十分鸡肋。 “二孩”房的尴尬 新政后大户型成交加速探底    10月初东莞出台限购限贷新政后，144平方米以上大户型首付提高至六成，随着首付大幅度提高，更是让大户型产品出货困难。据东莞中原研究部监测数据显示，11月别墅产品以及144平方米以上的洋房成交量双双加速探底，逐渐接近2015年春节期间的低位水平。    从总价段来看，11月总价在250万元以上的洋房成交环比跌幅均超过56%，其中200万~250万元总价的洋房成交跌幅也很大，高达42.74%，而100万~150万元低总价的成交降幅相对要小很多，为15.78%，共同反映出首付是影响客户出手的关键因素。    东莞中原认为，新政出台后，投资客已大量退潮，市场成交主要靠刚需客支撑。加上受新政影响，客户心理价格明显下降，对开发商促销优惠等要求增多，因此，高总价产品成交跌得最惨。而“二孩房”由于面积偏大，正是属于高总价产品之列，同时，不少“二孩房”面积超过144平方米，还面临着首付6成的限制，成交更是受到重挫。 开发商押宝刚需产品 减少“二孩房”供应    为了减少受政策的影响程度，开发商开始押宝刚需产品。据东莞中原研究部统计，12月预计推货的项目中，刚需供应比重呈现大幅度增长，市场新品供应以114平方米以下的洋房为主。该研究部认为，加上年底许多企业发年终奖金，客户储蓄增多，尤其刚需客入市意愿会比较强。再者，大户型受限贷政策影响大，比较难出货，而市场上当属刚需产品还能卖得动，因此，年底开发商为回笼资金，通通押宝刚需产品。    在“二孩房”成交方面，由于过去深圳客占东莞楼市的半壁江山，此次深圳客尤其深圳投资客退潮导致东莞楼市元气大伤，短期观望情绪浓厚，年底人气回升乏力，加上供应节奏放缓、大户型及别墅首付高等都会导致成交量较弱。 “二孩”家庭的选择 “二孩”居住问题怎么破？看看他们的做法 方法一：等几年再换房    由于市场上“二孩房”房价太高，徐先生告诉记者，他们暂时不考虑换房。“现在孩子还小，暂时不需要单独的房间，等几年孩子大了再换房。”他认为，目前楼市政策出台后，房价可能会回落，换房成本可能就不会这么高了。到时候有价格合适的房子，再换房。 方法二：先租再买    赵先生一家在南城西平有一套三房户型的房子，生了二孩后，他们觉得房子不够住，就租了套四房居住。趁着前段时间房价高，他们把房子卖了，一边租房住，一边物色新房。与徐先生一样，赵先生相信东莞限购后房价会下降，到时候再买房会容易很多。 方法三：分开住    “我比较幸运，公公婆婆的房子就在同一个小区，所以不存在换房的问题。”陈女士告诉记者，她生了二孩后，大宝由公公婆婆帮忙照顾，二宝自己带，因为两家住在同一个小区里面，生活很方便，和小孩也能够天天见面。“我觉得没有换房的必要了，这样房子够住，还不会因为住在一起闹矛盾。”    陈女士认为，如果换房成本太高，不如在同一个小区再买一套给父母住，一方面父母可以帮忙带小孩，儿女们也方便照顾父母。既解决了居住问题，也解决了带小孩的问题。 方法四：选大三房    与紧凑的小四房相比，不少二孩家庭更愿意选择大三房。在其中一间卧室换一张上下铺的子母床，就可以让两个小孩都拥有自己的小空间了。 刘先生告诉记者，家里虽然有两个小孩，但是他们不打算再换房了。一方面是因为换房成本太高，另外一方面是没有必要。因为老人不和自己居住，三个房间也足够使用。而且相比紧凑型的四房，舒适三房总价相对较低，公共活动空间更大，居住的舒适感更高一些。