关于房子的价值观

近期重点城市重启限购政策，楼市一下哀嚎唱衰。其实大可不必，要检讨的是，我们到底信奉什么投资价值观？

G20期间，一朋友跟我说去太仓投资一套一手房，总价100万首付30万。原因是大虹桥规划。朋友认为太仓将是下一站花桥，潜力巨大。疯牛市中风口上飘满了猪。你为三四线去库存，但很可能被套在高岗上。

限购前去嘉兴平湖看地。上海投资客，沿嘉善、嘉兴一路炒房而来。大家迷信共同的故事，等比自己更傻的傻瓜。但股市还有韭菜可割，房地产未必：房子流通性差，尤其一手房源，从买入到交付普遍在1到2年周期，市场存在不确定；其次二手房更市场化，由供需决定；最后现房更重硬通货，地段学区等，价值兑现时买房更理性。

房地产是一场价值投资，依托的是——社区的运营，土地的红利，资源的丰富，城市的发展。真正赚取的，是城市化的红利！

超越政策：估值+成长

政策调控影响短周期，要超越政策，更要好标的，选择逻辑是：估值+成长——估值是微观的，值不值得买；成长是中观+宏观的，不仅所在地段，还有城市发展。

测算房子估值

估值测算，租售比很重要，相当于股息率。还有市盈率——物业盈利能力。大家经常迷信“房价收入比”。收入数据是“平均值”，贫富差距扩大，收入在“被平均”。参考意义不大。租金相对透明市场化。

我向朋友推荐，100万总价30万首付，可在杭州投资一套学区二手房：8月初，一套50平方左右的学区二手房，学区算中上，总价80万左右。租金稳定在3500—4000左右。

租售比=0.35*12/80=5.25%，超过无风险理财产品利率。还不计算增值和学区的转手溢价。

市盈率=房子市值/每年租金=80/4.2=19倍，19年回本。

高股息，低市盈率。这套房子明显属于价值低估产品。

首付30万，50万二十年期贷款，月均还贷3300左右。基本可以租还贷。

当时正值G20期间，类似房源总价已普遍在100万。截至限购前该小区类似房源，总价已达150万—160万：租售比=0.35*12/150=2.8%。市盈率=150/4.2=35倍，35年回本。

太仓那套房子租售比=0.25*12/150=3%。市盈率=100/3=33倍，33年回本。

二线城市35倍的市盈率和四线城市33倍的市盈率，哪个更被高估？另外，四线城市租赁市场是否活跃？租赁市场不活跃，二手市场也不会活跃。没有租赁就没有出售，没有二手市场非常可怕！

当然租售比也会受到诟病。如北上深，总价太高已不能用租金回报来衡量。购买这些物业，已不仅是投资行为而是财富人群的资产配置。

城市发展大于地段发展

成长首先来自地段。这和估值存在矛盾，地段越好价格越高，投资成本就会偏高。这要看投资人具体经济实力。我认为，估值比短期成长更重要，投资首先确立安全边际，购买成本低才能经得起时间换空间。

比地段成长性更宏观长期的是城市成长——未来发展趋势：全国56%的城市化以后将面临大城市化历程。分化过程中，会崛起高密度人口的明星城市；也有衰败逃亡的没落之城，如东北。

一线城市政策严投资门槛高，适合富裕阶层作资产配置。一般投资者，可投资强二线城市——有望进军一线的趋势城市：

首先，是城市的地理位置——“地理决定命运”，整个人类历史都依托地理抒写。放眼世界，无论哪个国家重心城市都是沿海城市群：美国：纽约、迈阿密、洛杉矶、旧金山；日本：东京、横滨、大阪；澳大利亚：悉尼、墨尔本。沿海城市更具发展——具港口优势、商贸优势、信息交流优势等，其聚合能力、联通能力更为强大。

其次，经济数据指标——房地产长期看人口，短期看金融。投资要看货币供应环境：尤其M2指标。近30年来的房价走势基本和M2重叠。M2增速越大，说明货币供应越多，房价自然涨的越快。

城市判断指标，一般会分析总量GDP、人均GDP，投资开工面积等数据。但GDP是结果，是滞后指标。要看先行指标才能判断城市的未来发展趋势，几个先行指标：

1、人口：人口总量和导入速度——总量决定短周期的供需，导入速度决定未来周期的供需。

2、产业：产业结构——产业是否升级、结构是否多元。朝阳产业意味着城市经济的增长性，像东北以重工业为主的落后产业必然导致城市发展乏力，人口、资本外逃；结构多元化，是确保经济的平衡健康，结构过于单一也会面临发展瓶颈。

金融决定投资环境，人口决定供需，产业决定经济。一个是钱，一个是人，互为因果：资本流向必然是人口流向，人口流向也必将带来资本。特别是2008年，中国人口已进入刘易斯拐点，老龄化、低生育率将导致人口陷入“存量博弈”。在新增人口无法爆发之时，存量人口将再度集中迁移。

北京再折叠还是有人去，因为产业结构丰富；深圳6万块的鸽笼房，还是被抢空，因为产业升级迅猛。杭州依托电子商务、互联网金融率先完成产业升级转型，解决了大量企业员工就业，更为城市物流、小商家、各种服务业创造机遇。2014年，我们杭州有个打折项目，购买人群多为快递员和中介——他们月均收入可达2万左右。一个城市能够提供底层逆袭的机遇，才是城市最大的发展潜力。

3、最后，基础设施投入——道路港口、机场高铁、以及医疗教育等投入程度。基础设施是一切组织的神经系统，资本则是流经神经系统的血细胞。联通的程度将形成整体优势，大于局部之和。观察一个城市的基础设施，要理性宏观判断——机场数量、规模规格、高铁线路等。未来城市的PK是联通力的PK，不仅是城市内部节点的联通，更是和周围城市、国际城市的联通。是从交通的联通开始，再到信息、资本、文化的联通。有联通，才有机遇！

最后总结一下，散户投资——

1、估值确立安全边界

2、宏观预估城市格局

3、中观判断地段发展

用现实主义的目光，保守测算估值（在别人贪婪的时候恐惧）；用浪漫主义的格局，乐观相信成长（在别人恐惧的时候贪婪）——不盲目随流就已经跑赢了绝大多数人。