今年各地方政府出台的防止一二线楼市暴涨的政策不少。最新的是限价：代表性的是南京等地的地价熔断、房价涨停板。之前的是限购：比如上海、深圳等地的限购加码，“1改3”、“2改5”等等。还有就是增加保障房供应等等。在明源君看来，这些地方政策有的是在起反作用、有的没有用。有的只是短暂看着起作用。

房价也许会下降，楼市也许会崩盘，但和已经出台的这些地方政策无关。而现在看来，下半年的一二线还将继续往上。

如果有人或房企把这些政策信号当作房价可能下调的信号，将失去宝贵的机会。明源君下面对这些政策逐一进行分析。

地价熔断政策：减少了土地供应，可能推高一两年后的房价

南京等地出台的地价熔断政策，通俗来说就是拍卖土地的时候，设置一个高价红线，一旦土地价格突破这个红线，土地拍卖就终止，不再进行交易。

7月8日，南京集中出让8幅地块，虽然据说现场政府人员提醒开发商们“不要逼政府（出政策）”，主持人也多次劝说大家“南京的土地还有很多”，但最终的结果是。8块地中的7幅地块因触及最高限价上限而遭“熔断”流拍。在明源君看来，这是一个非常有意思的画面，作为当地土地唯一卖家的政府，面对一群激动的买家，不停地要求大家“你们少出点钱吧”……7月28日，南京市国土资源局网站挂出公告， 8幅地块因出让方式及条件调整终止出让。

熔断政策是否有用呢？最终会有什么后果呢？

首先，显然地方政府还没想清楚如果每次拍卖都熔断，这些土地要怎么卖出去，这些土地的出让就被延迟了。其次，我们来看看这种熔断对于当前的房价，有没有什么好处。如果地王频出，会调高人们对未来的预期，房价会上涨。但是“熔断”频现，难道就不会调高人们的预期么？最后，是明源君想重点强调的。“熔断”的结果是土地出让中止，那么，2016年内南京政府出售的土地就减少了。2016年入市的土地减少，就意味着2017、2018年入市的楼盘变少了。入市的楼盘减少，就会进一步推高房价。所以，当年的地价熔断政策，当前对降房价的作用非常有限，但却很可能推高一两年后的房价。

房价涨停板：买房好像分猪肉、中彩票，普通人能买到的还是市价

下面来分析一下限房价这事。

2016年4月25下午，南京市发改委正式发布了关于《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读：“对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，按照价格区间分类指导，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2-3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。”限价政策最初大家担心不能落地，后来发现好像落地了，但随之而来的是许多楼盘放缓入市，而入市的楼盘则发生了各种各样奇怪的事情：

一、许多楼盘不敢公开开盘，能买到房的都是内部关系，限价限掉的部分变成了灰色收入

旁边地价3万五，自己楼盘只卖两万五。有老总给明源君吐苦水“不是我不想公开开盘，我是不敢公开开盘，公开开盘不争得打起来才怪”。最后的结果是，这些不公开开盘、半公开开盘的，没关系的买不到房，关系不够硬的也买不到房。200套房，光关系户都有400个，你说这怎么分配？最后，一个房号被炒到了20万、50万。限价限的那部分钱被摊进了房号里，从本来可以公开赚取的利润，变成了内部人、有钱有关系的人的灰色收入。

二、公开开盘的楼盘，买房好像中彩票

以前买房还要看眼光，看胆识，现在是“买到就赚到”。1600多组客户抢500多套房；754组认筹抢218套房；422组客户抢72套房……这就是几个楼盘的销售情况。楼盘开盘，许多人提前一晚来排队。某楼盘开盘的时候下雨，外面排队的人还排了一两公里。最后，被关系户分剩下的房子，有少部分被卖给了一些没关系的人，但他们买到房更类似中彩票。

在明源君看来，最终的结果是：1、大部分房子被关系户买走， 内部人和有钱有关系的人进行了一次财富分配；2、少数真的通过市场买到房的人成为中彩票的幸运儿。而上面这两种房子真正进入市场，是作为二手房。而大量的刚需买到这些房子的时候，其实已经是市场价。

也就是说，房价涨停板最终并没有降低真正的市场上的房价，它只是在房子真正走上市场之前，做了一次财富分配。

限购：真实需求如果被压制，日后必定反弹补涨

没有深圳户口的外地人在深圳购房，之前只需要有1年社保，但从2016年限购加码开始，必须有3年社保。上海的购房资格，则是从2年变成5年。

有一个民间传说的笑话，可以解释限购到底有什么效果：一批人发现自己买不了房了，还要再等2年、3年，接着他们发现一批地王出现了，最后他们算了一下，这些地王上盖的楼盘开盘的时候，正好是他们重新拥有购房资格的时候。限购政策出台后，已经有很多报道体现，这一政策如何误伤了很多刚需。

有人会说，限购可以打击不真实的需求。那么，下面明源君就来讨论一下什么是真实需求。实际上，不管买房的需求是什么，是居住也罢，是投资也好，只要真金白银的拿出来首付，每月能还得起月供，都属于真实需求。反之，从市场角度来看，每月收入1500的人想要住一线城市的商品房，就属于不真实的需求。深圳的豪宅，确实有一定的空置率，有人说这就代表着不真实的需求。其实现在很多人买房子的第一需求，已经不是住或者出租获利，而是把自己之前积累的财富“沉淀”下来，不再受通胀或别的风险的威胁。如果一个人买了房屋把它空置，但是5年之内都没有资金压力，明源君觉得这也完全是真实需求。

所以，限购只有两个作用：1、调低市场预期；2、压抑真实需求。但对市场预期的调节作用，往往会随着其他消息的出现，逐渐被冲淡。真实需求即使被短暂压制，后续也将逐渐爆发。2015年深圳房价爆发，完全是政策因素吗？不完全，因为330新政是全国性的政策，其他地方就没有这样的爆发。深圳的特点，就在于之前的需求被压制了。

当然，就如明源君之前曾经指出的，深圳新一轮的限购加码最大的作用，其实是让房价稳几个月，以便能等到已经跟不上的货币供应，这样楼市就避开了崩盘的风险。

保障房： 选择的人将付出昂贵的机会成本，可以让商品房价格更稳

有一天老板要给你加薪，可你坚决不干。你觉得这种事情不可能发生？

可是很多人就是这样做的，他们就是一群获得了购买保障房资格的人。2014年，《中国青年报》 曾报道：37岁的北京小伙儿钱建新，2009年获得了保障房轮候资格，之后就开始长达几年的等待，之后不敢多挣钱，连媳妇都不敢找，免得失去轮候资格。但一直等到房价又涨几轮，即使出了保障房，其价格也将远高于2009年的商品房的时候，他们还没有等到。和钱建新有类似经历的人还很多，2013年，75个家庭将朝阳区政府告上“公堂”，理由是，“保障房信息不公开”。他们认为，“怕的不是等，而是不知道自己在等什么”。最终，他们的起诉被驳回。

明源君认为，如果不是在申请材料里造假，本来有房。凡是进入保障房轮候的进入的是另一个逻辑，另一个市场，这个市场无法对一般商品房市场产生直接影响。其实，类似的事情，在中国香港早就有先例了。香港申请公屋、居屋，对收入都有限制，而且因为政府清廉，查得很严，一般没有多少人做假。那边的公屋、居屋也就相当于内地的廉租房、保障房。

申请公屋、居屋、廉租房、保障房之后最大的问题是两个：

1、接受心理暗示。

你会认为自己就是低收入群体的一员，并且还能过得比较安稳，从而丧失向上奋斗的勇气和动力。

2、付出机会成本。

因为廉租房、保障房的租金、售价确实和商品房有很大差异，这个看似巨大的“红包”会让你放弃加薪、换工作、创业、买商品房等大量的机会，而不自知。

保障房，就如同小产权房一样，是另一个市场，对商品房价格无法构成直接影响。从另一个角度来说，保障房、小产权房（ 比如深圳城中村）的存在，反而让高企的商品房价格更加稳定。城市需要产业、需要服务业，如果没有低端市场，城市的发展会受到影响。之前有认为深圳高房价会影响深圳发展的，就是因为不在深圳，不知道深圳有大量的城中村。

下半年会怎样？一二线可能还是上涨！

有许多业界人士认为现在风向好像转了，还举出了政治局会议提出抑制资产泡沫、证监会提出再融资资金不能用于拿地和偿还贷款、地方收紧房贷等等 。

但其实这些政策，都不是本质性的政策，真的要降房价，其实有两个办法，但是因为过于猛烈，不可能真的使用：

第一个办法：加息

日本等国房地产泡沫都是因为连续加息破灭的。

一旦加息到一定程度，市面上的钱就会减少。但问题在于，加息这种事情没办法搞“一城一策”，因为货币永远是流动的，无法阻止。加息后，三四线去库存重灾区的影响更大。而且，加息会对别的行业构成影响，影响整个实体经济发展。所以，这个办法在经济有下行压力的情况下很难实施。

第二个办法：增加土地、房屋供应

一线、强二线的土地，毕竟是有限的。深圳等地根本就没有多少土地了。想很快增加房屋供应只有2个办法：1、减少农业、工业用地，不要红线了。但是这会影响整个城市的发展，这是不可能的；2、让大量之前不合法的小产权房等合法化。但这将影响土地制度本身，也是不大可能的。

除了上面两个几乎不可能用的办法，明源君也不知道什么样的政策能降房价，所以，下半年一二线的上涨可能还将继续。