在去库存的同时，又要防止区域性市场过热，当前楼市不再是照着一个方子抓药，而是有针对性地进行分类调控，因地施策。预计未来还会有更多出现过热迹象的城市会收紧调控，楼市政策分化，有保有压。   多地政策渐收紧   自今年3月份以来，各地纷纷出台政策，大多围绕去库存展开，但也有部分房价上涨速度过快的城市，开始收紧政策。   4月20日，据廊坊市香河县住房保障和房产管理局官方通知，从4月20日起廊坊市香河暂停二手房交易业务，相关工作人员表示，暂停办理相关业务是因为正在出台相关限购细则。一天后，香河出台政策，宣布实施限购政策，“外地人”在香河只能购买一套住房。   而在此之前，除了深圳、上海两大一线城市之外，包括苏州、南京、合肥等城市，也纷纷出台新政，收紧调控力度。如上海抬高非户籍家庭购房门槛，同时提高二套房贷款首付比例，以限制投资、投机性需求。苏州甚至重新“祭出”限价措施，如苏州规定，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%。   所在城市 出台日期 政策名称 主要措施   香河 4月21日 《香河县人民政府关于促进房地产市场平稳发展的实施意见（试行）》 落实区域内的住房限购政策、抑制投机炒房。明确非香河本地户籍家庭在香河县无自有住房的，仅限购买一套商品住房，并且购房首付款比例不低于30%。同时要求进一步落实预售管理和审批备案制度，要求房地产项目在备案后3个月内不得进行调价。   廊坊 4月1日 《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见》 非本地户籍限购1套住房，且首付款比例不低于30%。   合肥 4月1日 《楼市健康发展意见》 严厉查处“捂盘惜售”及捆绑车位等行为。   武汉3月27日 调整住房公积金贷款政策 收紧公积金贷款额度，首套最高额度由60万元下调为50万元，并将已使用额度累计计算。还贷能力系数由45%回调到35%这一全国通行标准。   深圳 3月25日 《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》 多渠道增加住房供应、完善住房保障体系、实施差别化住房信贷政策、完善购房政策、规范房地产市场秩序，以及加强房地产金融风险防控。   上海 3月25日 《关于进一步完善本市住房体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》 严禁首付贷、过桥贷等场外配资。提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，由此前的2年调整为连续缴纳满5年以上。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商品住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。   南京 3月25日 《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》 严格认定“首次购房”和“首套房”，无购房记录、无购房贷款记录才算“首次购房”，执行2.5成首付。   苏州 3月18日 《关于进一步促进苏州市房地产市场稳定健康发展的意见》 市区（不含吴江（楼盘）区）新批准商品住宅项目预售许可证时，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%。   房价大涨成主因   房价过快上涨成为各城市收紧调控力度的主要原因。   业内人士分析指出，防止房价过快上涨，稳定房价预期，成为近期部分城市的共同选择。以南京为例，根据统计局公布的3月70个大中城市新建住宅价格指数，南京同比涨幅达到16.8%，涨幅仅次于深圳、上海等一线城市。因此近期传闻将限定房价涨幅，其实是出于稳定房价预期考虑。此前苏州出台的“苏十条”明确要控制房价增长，其实也是出于稳定房价预期考虑。   而对于部分房价过热的城市，政府则直接出手干预。受北京溢出效应影响，北京周边地区尤其是廊坊部分区县楼市出现过热现象，房价涨幅过快，投资投机需求交大，故此前廊坊已出台限购措施“廊九条”，固安也发布限购细则，此次香河限购细则落实“廊九条”，除限购措施之外，还要求房地产项目在备案3个月之后不得进行调价，短期内有助于平稳房价，遏制投机炒作。   专家表示，房价上涨过快，已经导致有部分城市产生恐慌性抢购现象。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，通过对部分二线城市观察发现，近期包括天津、青岛、济南、南宁等城市，成交量同比涨幅悉数超过50%，其中天津和青岛甚至出现翻番现象，这意味着市场已经带有比较强的恐慌性购房或“抢房”情绪。   政策分化或持续   在“分类指导、因地施策”总体调控思路不变的大背景下，未来政策分化现象还将持续。   专家分析指出，由于当前楼市冷热不均，一线城市及部分热点城市出现过热，而大部分三四线城市则面临库存过大压力，所以出台措施进一步促进住房消费，加快市场去化速度，已经成为这些城市的唯一选择。据了解，近期包括湖南、山东等地区已经出台刺激措施，以期化解楼市库存。如湖南规定，大力支持农民进城购房；加大货币化安置力度；创造条件降低购房成本，结合实际组织“团购”。而在更早些时候，包括宁波、沈阳等城市，也出台政策，从信贷、税收等各个支持购房。   业内人士表示，库存压力较大的城市可能会出台刺激措施，来减轻库存压力。国内知名房地产专家谢逸枫分析指出，当前我国库存大约有7成来自西部及三四线城市，而考虑到房地产对我国经济增速贡献巨大，因此降出台更多刺激手段降库存，成为当务之急。专家预测，诸如兰州、贵阳、乌鲁木齐等西部城市，近期交投状况并不活跃，因此极有可能在短期内出台新政，来进一步刺激住房消费。   而对于部分过热城市，则有可能会收紧政策。严跃进表示，对于近期交易异常活跃的城市，如青岛、天津、厦门（楼盘）等，如果引起房价快速上涨，政府有可能会考虑适当收紧政策，以稳定市场预期。   而对于购房者来说，当前市场环境利于购房，可积极主动一些。对于大部分二三线城市而言，由于当前处于低利率时代，同时购房门槛极底，在需求被大量激发出来的情况下，房价下跌的可能性较小，因此可选择择机入市。而对于库存非常严重的三四线城市来说，房价有可能处于阴跌阶段，但自住型消费者可购买性价比较高的物业，则可避免资产缩水的尴尬情形。