由于房地产市场持续低迷，对整个国民经济和政府的财政收入产生了明显的影响，因此近期中央有关部门推出了一大波救市政策，包括降息、提高公积金贷款限额、减少二套房首付比例、以及将二手房的营业税的免征年限从5年改为2年等等，希望能以此稳定房地产市场，促进经济复苏。     然而，单单孤立地分析这些救市政策的得失利弊，不过是隔靴搔痒。因为这些政策只是一棵枝繁叶茂的管制之树开出的最新一朵鲜花，会结出什么样的果，得追溯到那深扎于土中的树根。     这根子首先在于房地产的一级市场，即土地市场的垄断，这是整个故事的第一幕。我国的房地产市场从产生之始至今，其基础都是国家对土地供给几乎绝对的垄断。除了少量妾身不明的小产权房，国家是商品房用地的唯一提供者。显然，没有竞争的情况下，垄断者自然而然趋向通过控制供给而操纵价格。垄断商品的价格通常都会远高于竞争市场中的价格，房地产也没有理由例外。这是我国房价长期居高不下的最根本原因。     垄断产生高价，高价抑制有效需求。政府为了最大化土地收益，同时也为了平抑对高房价的怨言，便必须想法增加人们对商品房的购买力。于是，背离市场规律的高房价产生了对进一步干预市场的需求，这是故事的第二幕。政府主要通过资金面的控制来影响购买力，比如公积金政策（强制性从收入中划出一部分用于住房消费）、各种贷款政策等。当然，商业银行本来也会对购房者提供商业贷款，这本来是市场行为，但政府却通过控制贷款的总量和价格来控制需求，比如降低或提高贷款利率，降低或提高首付比例，设置贷款条件等，以作用于购买力。     政府希望能通过干预，保持这样的一种局面，即虽然房产会占据收入的一大部分，但大多数工薪阶层又能够以按揭贷款等形式购买至少一套商品房。也就是说，能够在不改变土地垄断的格局下，让房地产尽量持续稳定地发展。     当然，如果能够达成这样的局面，干预也算成功。但不幸的是，政府的干预和管制总会遇到无法克服的难题，便是米塞斯所说的“计算的不可能”或者哈耶克所说的“信息的不完全”。政府不可能完全预判市场中各种不同的情况，完全知晓各种不同的消费者偏好，在调控政策下所形成的价格必然是扭曲的，不可能有“正确的”价格。加之政府在其中的角色冲突，既是管制者，又是交易者，既当裁判员，又当运动员，会进一步加深价格的扭曲，从而向市场发出错误的信号。     错误的信号带来错误的经济决策。相应地，房地产市场的参与者，无论是卖方或买方，都不再注重发挥自己的才能和判断力，不关注市场变化，而过分依赖于政策导向进行决策。而扭曲的价格也无法提供关于市场变化（供求变化）的真实情况，于是不可避免地形成盲目的投资行为或购买行为。受政策影响的盲目性是普遍的，非个别的判断失误，错误会一天天积累下来。目前广泛存在的房地产投资不当的问题，已是冰冻三尺非一日之寒。也就是说，干预市场过程不可能是正确的，最终也就不可能实现其最初设定的目的。     政府会发现调控的效果不尽人意，要么过冷，要么过热，或失之于宽，或失之于严。为了达到“令人满意”的效果，政府本能地不会去检讨自己的政策，而是施加更多的管制措施。同时，由于市场各方主体也对政策形成了长期的依赖，认为政府无所不能，如吸毒上瘾般不可自拔，稍有不适就会不断呼吁出台更多的权宜政策。于是，政府愈发弃市场规律于不顾，而求助于更直接的手段，比如增加或减少税收，甚至直截了当的行政命令，如限购的命令等。但进一步扭曲市场，无异于扬汤止沸，饮鸩止渴，按下了葫芦浮起了瓢，只能在短时间内收一时之效，除了积累错误外，最后于事无补。而我们目前所看到的最新救市政策，便是朝着这种错误的方向又迈进了一大步。     总之，在本已扭曲的房地产市场上施加人为的调控或管制，人为控制价格和交易条件，都只会加重而不是减少问题，让市场机制愈发失灵。正确的做法只能是从源头上废除土地垄断，让自由市场确定价格，从而消除管制的必要性。